Seminario de Capacitación Derechos Reales

1. Seminario de CapacitaciónDerechos Reales Mg. Sebastián E. Sabene www.sebastiansabene.net

2. CÓDIGO CIVIL ORIGINARIO DERECHO REAL TÍTULO MODO Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y ccs., Cód. Civ. Art. 577, Cód. Civ. y nota PUBLICIDAD: TRADICIÓN Nota al Cap. VIII, Libro III, Título IV, Código Civil

3. Nota al Cap. VIII, Libro III, Título IV, Código Civil (último párrafo) “(…) En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la República Argentina sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutilaciones por la división continua de los bienes raíces que causan las leyes de la sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o transcripción de los títulos de propiedad”.

4. LA CUESTIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA El inmueble hipotecado, por definición, continúa en poder del deudor OFICIO DE HIPOTECAS Arts. 3134 a 3148, Cód. Civ. Arts. 3199 a 3203, Cód. Civ.

5. La reforma de la Ley 17.711 Art. 2505, Código Civil:“La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. Inscripción registral del título en sentido formal

6. ¿Inscripción constitutiva o declarativa? CONSTITUTIVA DECLARATIVA “se juzgará perfeccionada” “no serán oponibles a terceros” Art. 2°, ley 17.801:“De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: (…)”

7. CÓDIGO CIVIL ACTUAL DERECHO REAL TÍTULO MODO Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y ccs., Cód. Civ. Art. 577, Cód. Civ. y nota PUBLICIDAD: INSCRIPCIÓN Art. 2505, CC (t.o. ley 17.711)

8. POSESIÓN Y TENENCIA

9. Posesión (art. 2351 CC) ANIMUS (Intención de someter la cosa al ejercicio de un “derecho de propiedad” – no reconocimiento de un señorío superior) CORPUS (Poder físico de disposición sobre la cosa objeto de posesión)

10. CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN Legítima (art. 2355, 1ª parte CC) Ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las disposiciones legales. Título Suficiente + Modo Suficiente P O S E S I Ó N Buena Fe (art. 2356 CC) Ignorancia o error de hecho excusables 1. Posesión con boleto (art. 2355, in fine, CC – según ley 17.711) Casos especiales 2. Título putativo (art. 2357 CC) Ilegítima (art. 2355, 2ª parte, CC) Simple Mala Fe Mala Fe Viciosa (art. 2364 CC) Sin título Título nulo Modo insuficiente para adquirir derecho real Adquisición de quien no tenía la posesión de la cosa Adquisición de quien tenía la posesión pero no tenía capacidad para transmitirla Hurto (art. 2766 CC) Estelionato (art. 1178/9) Abuso de confianza (art. 2372) Muebles Mala Fe (art. 2356 CC) Violencia (arts. 2365/8) Clandestinidad (art. 2369/71) Abuso de confianza (art. 2372) Inmuebles

11. INTERVERSIÓN DE TÍTULO Principio de inmutabilidad de la causa de la posesión (art. 2353 CC): Nadie puede cambiar por sí ni por el mero transcurso del tiempo la causa de su posesión. Fuente principal: arts. 2230 y 2231 del Código de Napoleón Los supuestos de interversión de título NO SON EXCEPCIONES A ESTE PRINCIPIO Hay interversión del título cuando se cambia la causa en virtud de la cual se tiene o posee la cosa. No siempre el cambio de causa implica mutación de la relación real

12. INTERVERSIÓN DE TÍTULO (continuación) UNILATERAL BILATERAL El tenedor excluye de la posesión al poseedor cuando exterioriza su voluntad en tal sentido y alcanza el efecto perseguido (art. 2458 CC) Requisitos: 1.- Voluntad 2.- Exteriorización de la misma 3.- Eficacia Resultado: el tenedor se convierte en poseedor, adquiriendo una posesión ilegítima de mala fe, viciada por abuso de confianza (art. 2372 CC) TRADITIO BREVI MANU (art. 2387 CC) CONSTITUTO POSSESSORIO (arts. 2462, inc. 3° y 6° CC) Traditio Brevi Manu Propiamente Dicha (art. 2387, 1ª parte CC): El tenedor, en virtud de un contrato, se consagra como poseedor. Ejemplos: Locatario que adquiere el dominio del inmueble locado Tomador del leasing que ejerce la opción de compra Traditio Brevi Manu por extensión (art. 2387, in fine CC): El tenedor, en virtud de un contrato, sigue siendo tenedor, mas representa la posesión de otro poseedor. Ejemplo: Enajenación de la finca arrendada – principio de subsistencia de la locación (art. 1498 CC) El poseedor, en virtud de un contrato, se “constituye en poseedor a nombre del adquirente”, por lo tanto se convierte en tenedor. Ejemplo: Vendedor de un inmueble que luego de transmitido el dominio y la posesión permanece en él en carácter de locatario o comodatario

13. ACCESIÓN DE POSESIONES A título universal (mortis causa) PA PB Ficción legal: art. 3417 Cód. Civ. – El heredero continúa la persona del causante, por lo tanto no son dos posesiones que se juntan sino una sola que es continuada por B. La buena o mala fe se califican en la posesión A, puesto que es el momento en que se adquiere (arts. 2358 y 4004 CC) A título singular PA PB Para la accesión de posesiones y la prescripción adquisitiva larga, calificamos en A (arts. 2475 y 3270 CC). Aquí sí son dos posesiones que se unen en los términos de los artículos 2475 y 2476 del Cód. Civ. ¿Cómo se califica la buena o mala fe? Para la prescripción adquisitiva breve, calificamos en B (art. 4005 CC).

14. Cesión de derechos posesorios 1.- ¿SE TRANSMITE LA POSESIÓN? 2.- ¿CUÁL ES LA FORMA LEGAL IMPUESTA? 3.- RELEVANCIA DEL PLANO DE MENSURA QUE PRETENDE PRESCRIBIR 4.- ¿DOCUMENTO REGISTRABLE? 5.- ACTA NOTARIAL

15. DOMINIO IMPERFECTO DOMINIO FIDUCIARIO DOMINIO DESMEMBRADO DOMINIO REVOCABLE

16. Dominio Fiduciario FIDUCIARIO FIDEICOMISARIO FIDUCIANTE BENEFICIARIO

17. Dominio Revocable ADQUIRENTE TRANSMITENTE TRADICIÓN

18. DOMINIO DESMEMBRADO IUS UTENDI IUS FRUENDI IUS ABUTENDI DOMINIO ÚTIL O DESMEMBRACIÓN NUDA PROPIEDAD

19. DERECHO REAL USO Y GOCE COSA MUEBLE O INMUEBLE AJENA LA CARGA DE NO ALTERAR LA SUSTANCIA

20. NEMINI RES SUA SERVIT SALVA RERUM SUBSTANTIA

21. MODOS DE CONSTITUCIÓN CONTRATO TESTAMENTO LEY PRESCRIPCIÓN

22. USUFRUCTO CONTRACTUAL SUPUESTO 1: CONSTITUCIÓN I.U. I.F. I.A. DOMINIO USUFRUCTO

23. USUFRUCTO CONTRACTUAL SUPUESTO 2: RESERVA I.U. I.F. I.A. USUFRUCTO DOMINIO

24. USUFRUCTO CONTRACTUAL SUPUESTO 3: CONSTITUCIÓN Y ENAJENACIÓN I.U. I.F. USUFRUCTO I.A. DOMINIO

25. USUFRUCTO TESTAMENTARIO SUPUESTO 1: LEGADO DE USUFRUCTO I.U. I.F. USUFRUCTO (LEGATARIO) I.A. testador DOMINIO desmembrado (heredero)

26. USUFRUCTO TESTAMENTARIO SUPUESTO 2: LEGADO DE nuda propiedad I.U. I.F. USUFRUCTO (heredero) I.A. testador DOMINIO desmembrado (legatario)

27. USUFRUCTO TESTAMENTARIO SUPUESTO 3: LEGADO DE USUFRUCTO y legado de nuda propiedad I.U. I.F. USUFRUCTO (LEGATARIO) I.A. testador DOMINIO desmembrado (legatario)

28. ¿Usufructo legal? Caso del dinero El objeto Disposición del inmueble

29. Prescripción adquisitiva de usufructo posesión tiempo

30. Capacidad para constituir usufructo contractual testamentario

31. Obligaciones previas a entrar en el goce de la cosa fructuaria INVENTARIO FIANZA

32. FACULTADES JURÍDICAS DEL USUFRUCTUARIO: CONSTITUCIÓN DE DERECHOS PERSONALES CESIÓN LOCACIÓN

33. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO REVOCACIÓN CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA RESOLUCIÓN FIN DE LA EXISTENCIA DEL USUFRUCTUARIO CONFUSIÓN VENCIMIENTO DEL PLAZO RENUNCIA PÉRDIDA O DETERIORO DE LA COSA NO USO PRESCRIPCIÓN

34. Propiedad Horizontal ¿DERECHO REAL AUTÓNOMO?

35. REGISTRO CATASTRAL: PLANO DE MENSURA El ingreso al sistema horizontal… REGISTRO NOTARIAL: REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADM. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: INSCRIPCIÓN RCA

36. ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

37. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL PARTES EXCLUSIVAS PARTES COMUNES Unión inescindible Unidades Funcionales Unidades Complementarias

38. La Unidad Funcional INDEPENDENCIA FUNCIONAL SALIDA A LA VÍA PÚBLICA DESTINO

39. DERECHO CIVIL DERECHO REGISTRAL Las Unidades Complementarias ¿Tiene autonomía civil? ¿Puede ser objeto independiente de un negocio jurídico? ¿Autonomía registral?

40. PARTES NECESARIAMENTE COMUNES PARTES CONVENIENTEMENTE COMUNES Las Partes Comunes • CONVERSIÓN DE PARTES EXCLUSIVAS EN COMUNES • CONVERSIÓN DE PARTES COMUNES EN EXCLUSIVAS

41. LA CUESTIÓN DE SU PROPIEDAD LA CUESTIÓN DE SU GOCE Las Partes Comunes de uso exclusivo PORCENTUAL DE DOMINIO Art. 3°, Ley 13.512 “El derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal” PORCENTUAL DE DOMINIO PORCENTUAL FISCAL PORCENTUAL DE EXPENSAS

42. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL LEY N° 13.512, Art. 1° “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta…” EDIFICIO CONSTRUIDO

43. SITUACIÓN JURÍDICA DE LAS UNIDADES EN CONSTRUCCIÓN O A CONSTRUIR DECRETO N° 18.734/49, Art. 1° “Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración, impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley 13.512, dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la Ley 13.512- un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento” PLANO PROYECTO Y DEFINITIVO PLANO DEFINITIVO PLANO PROYECTO

44. EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN LEY N° 13.512, Art. 9° “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad…” ¿Naturaleza jurídica?

45. Reglamento otorgado por el único propietario ACTO UNILATERAL Reglamento acordado para dividir un condominio CONTRATO

46. CLÁUSULAS ESTATUTARIAS Reforma: Unanimidad CLÁUSULAS REGLAMENTARIAS Reforma: Dos Tercios

47. LAS ASAMBLEAS ÓRGANO DELIBERATIVO Competencia: ASUNTOS DE INTERÉS COMÚN QUE NO SE ENCUENTREN COMPRENDIDOS EN LAS ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR Carácter vinculante de sus decisiones

48. TIPOS DE ASAMBLEAS ASAMBLEAS ORDINARIAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS

49. RECAUDOS DE VALIDEZ DE LAS ASAMBLEAS CONVOCATORIA QUÓRUM MAYORÍA

50. La CONVOCATORIA • COMUNICACIÓN DE LA CIRCUNSTANCIAS DE CELEBRACIÓN DE LA ASAMBLEA. LEGITIMACIÓN • RELEVANCIA DEL ORDEN DEL DÍA • ¿ES PROCEDENTE LA FÓRMULA “VARIOS ASUNTOS”? Se ha resuelto que la fórmula “varios” o “varios asuntos” no es procedente porque no autoriza el tratamiento de temas que no estén expresamente contemplados CNCiv., Sala H, 12/05/1997, “Consorcio Prop. Tucumán 1501 S/ Nulidad de asamblea”.