Þórólfur Matthíasson: Afkomutengdar af-borganir húsnæðislána

1. Þórólfur Matthíasson:Afkomutengdar af-borganir húsnæðislána

2. Yfirlit • Hrunið, húsnæðið og skuldavandinn • Skuldavandinn, lausnarhugmyndir • Afkomutenging, fyrirkomulag • Gallar annarra aðferða • Kostir og gallar afkomutengdra lána • Lánaflóra í framtíðinni? • Niðurstaða

3. Hrunið, húsnæðiðogskuldavandinn

4. Lán með veði í húsnæði • Vísitölutryggð eða í erlendri mynt • Vísitölutryggðu lánin með ákvæði um tengingu við launaþróun (lög nr. 63/1985) • Íbúðalánasjóður • Lán tengd kaupsamningi, vísitölutryggð • Bankarnir • Bæði vísitölu og gengistryggð • Aðeins horft til veðrýmis

5. Áhrif hrunsins á skuldir og greiðslugetu • Hækkun framfærsluvísitölu úr 270 í 340 frá 2007 til sept 2009 (25%) • Hækkun gengisvísitölu úr 100 í 200 á sama tíma (100%) • Minnkun kaupmáttar um 10-12% á sama tíma • Samdráttur í framleiðslu 7,5% • Atvinnuleysi 10%

7. Gengisvísitalan

9. Tilefni lántökunnar og stærð vandans • Tamt að telja veðlán tengd fjármögnun kaupa á húsnæði • Breyttist með innkomu bankanna • Hægt að nota veðrými til að fá ódýrara fjármagn til að fjármagna varanleg neyslugæði eða pappírsrými • Hér koma staðreyndir og smá gisk

11. Stöðutaka, ekki endanleg útkoma • Hafa í huga að fólk færist upp og niður í þessar töflu eftir því sem tíminn líður • Staðan tekin að afstöðnu hruni • Líklegt að fólk færist frekar upp en niður í töflunni

12. Lærdómur • 75-85% af heimilum með lán er í góðum málum • 7% skulda svo mikið að erfitt er að sjá að annað blasi við en gjaldþrot • 8-18% af heimilum með skuldir gætu þurft einhvers konar fyrirgreiðslu eða breytingu á kjörum að halda • Aðeins 3% heimila með gengisbundin lán og 8% með blöndu

13. Lærdómur • Þeir sem stefna í gjaldþrot hafa að öllum líkindum tekið lán til að fjármagna hlutabréfakaup eða samsvarandi • Hugsanlega hefur minnihluti þeirra sem eru í vanda notað lánsféð til að kaupa húsnæði

14. Hvað með framtíðina? • Líkur til að tekjur og framleiðsla og atvinna batni tiltölulega hratt • Staða flestra skuldara mun því breytast til batnaðar, jafnvel hratt • Engar efnislegar eignir hafa verið eyðilagðar, ekkert brunnið, ekkert undir ösku, “bara” rifrildi um færslur í þinglýsingarbókinni!

17. Skuldavandinn:Lausnarhugmyndir

18. Almenn skuldaniðurfelling • 20% niðurfærsla • Fjármagnað með afskriftasjóðum bankanna (og með sköttum af þensluauka?) • Spóla vísitölur til baka • Fjármagnað af sparifjáreigendum?

19. Afkomutenging lána vegna hrunsins • Lántaki greiði fast hlutfall ráðstöfunartekna í vexti og afborganir • Alþjóðlegar viðmiðanir, allt að 30% af ráðstöfunartekjum í vexti og afborganir af húsnæðislánum • Var notað á tímabili sem viðmið hjá Íbúðalánasjóði • Svo tók umfangsmeira greiðslumat við • Fjármögnun • Gæti skapað lausafjárvanda, ekki fjármögunarvanda • Lítil afskriftaþörf (eftir langan tíma) • Vaxtalækkun möguleg? Mjög örugg lán

20. Afkomutenging lána, LÍN • Þekkjum fyrirkomulagið frá LÍN lánunum • Hefur verið við lýði þar í yfir 30 ár • Framkvæmdin tekist vel • Svipað fyrirkomulag tekið upp í Ástralíu og Bretlandi • Þykir gefast afar vel þar

21. Afkomutengd lán vegna náttúruhamfara • Til umræðu að taka upp afkomutengdar lánveitingar til Ástralskra bænda vegna þurrka • Hingað til hafa bændur fengið vaxtalaus eða mikið niðurgreidd lán • Stórbændur með miklar eignir fá stórgjafir frá almenningi

22. Fyrirkomulagið, hugmynd

23. Innheimtan • Skattakerfið? • Sú leið sem farin er í Ástralíu og Bretlandi • Mjög örugg aðferð gagnvart þeim sem eru skattþegnar • Hvað með lánþega sem ekki eru skattþegnar? • LÍN aðferðin • Þekkt og kann að taka á þeim sem eru ekki skattþegnar

24. Greiðsluviðmiðun • Síðasta árs skattframtal • Getur boðið upp á vandræði • Staðgreiðslugögn • Gengi vel gagnvart flestum launþegum og sjálfstætt starfandi

25. Greiðslulok • Þegar lánið er greitt upp • Lánþegi á að hafa möguleika á uppgreiðslu • Lánþegi á að hafa möguleiki að breyta aftur yfir í jafngreiðslulán

26. GallarannarraAðferða

27. Fjármögnun almennrar skuldaniðurfellingar • Niðurgreiðslusjóðir bankanna? • Ekki hægt að tvíráðstafa sömu fjármununum • Keynskur margfaldari? • Náum ekki jafnvægi í ríkisfjármálunum nema auka niðurskurð annars staðar á móti, Keynes virkar ekki hér • Auk þess dýr aðferð, sbr. Jón Steinsson

28. Almenn skuldaniðurfelling og réttlætið • Öfugur Hrói höttur • Þeir sem skulda mest fá mestu gjafirnar • Þeir sem skulda mest eru þeir sem voru með hæstu tekjur (fyrir hrun) og mesta tekjuöflunargetu • Þjóðnýting á hluta af tapi braskara? • Mestur hluti tilfærslunnar kæmi eftir að vandinn er liðinn hjá

29. Miklar eignir að baki miklum skuldum

30. Almenn niðurfærsla ekki lausn á vanda núna • Niðurfærsla um 20% sem dæmi • Ómarkviss • Lækkun um milljón á 40 ára láni (4,5% vextir) lækkar greiðsluna um 50 þúsund krónur í ár • Til að láta einhvern með greiðsluvanda núna þarf að gefa 2 milljónir fyrir hvern 100 þúsund kall! Dýr tilfærsla það!

31. Greiðsluvandi núna • Margir í greiðsluvanda en eru líklegir til að geta staðið í skilum síðar • Launatekjur ekki fylgt verð- eða gengisþróun • Almenn laun mun hækka hraðar en verðlag á næstu 10-20 árum

32. Áhrif á ríkissjóð • SB hefur metið kostnað um 20% niðurfærslu um 290 milljarða króna • Myndi bókast strax á útgjaldahlið ríkissjóðs • Áhrif á ráðstöfunartekjur tvíþættar • Skuldarar +15 milljarðar • Skattgreiðendur –15 milljarðar • Lakast settu 7% heimila myndu engu að síður fara í gjaldþrot!

33. Þak á almenna niðurfærslu? • Er mjög dýrt fyrir ríkissjóð • Leysir ekki alvarlegasta gallann á niðurfærsluleiðinni • Mikil niðurfærsla nauðsynleg til að ná smávægilegri breytingu á greiðsluflæði nú

34. Spóla vísitöluna til baka • Breyta samningum eftirá • Erfitt lagatæknilega • Ef gildir bara gagnvart lánum þá mun eiginfé lánastofnana gufa upp og lífeyrissjóðir þurfa að lækka skuldbindingar sínar • REM: 3% heimila með gengislán eingöngu, 8% með blönduð

35. Lækka afborgun og tengja launavísitölu og atvinnustig • Þjóðhagsleg (makró) afkomutenging í stað einstaklingsbundinnar (míkró) • Hentar „meðaltalsfjölskyldunni“ vel • Vandinn er að tekjur einstaklinga hreyfast öðruvísi en meðaltalið • Gengið hreyfist öðruvísi en laun og verðlag, verður tekið tillit til þess?

36. Nokkrar grunnstærðir • NVVmaí08/NVVsept09 = 0,87 (-13%) • ISKmaí08/ISKsept09 = 0,64 (-36%) • Hækkun launavísitölu maí08 til ág09 = 4,5%

37. Kostiroggallarafkomutengdralána

38. Kostir afkomutengdra lána • Engar niðurgreiðslur, engar nettótilfærslur úr ríkissjóði • Setur þak á greiðslubyrði • Kemur í veg fyrir gjaldþrot og uppboð eigna • Hyglir ekki þeim sem skulda mikið í stórum eignum (sem eiga inni mikla hækkunarmöguleika) eins og flöt niðurfærsla • Dregur úr áhættu lántakans án þess að auka áhættu lánveitanda

39. Mögulegir gallar • Skattsvik? • Gæti virkað þveröfugt þar sem innágreiðsla á lánið eykur eignir • Reynsla Ástrala hnígur í þá átt að áhrif á skattsvik séu lítil • Sala húsnæðis? • Lánið fylgi einstaklingi, ekki húsi • Hjónaskilnaður?

40. Framtíðarskipanfasteignalána

41. Núverandi valmöguleikar • Verðtryggt lán til 20/30/40 ára • Jafngreiðslulán • Veð í eigninni • Með uppgreiðslurétti • Án uppgreiðsluréttar

42. Aðrir möguleikar, opin lánslok • Opin lánslok • Veð í eigninni • Lágmark að borga vexti en upphæð afborgunar valfrjáls

43. Aðrir möguleikar, non-recourse • Takmörkuð veðlán („Non-recourse loan“) • Aðeins veðið aðfararhæft, ekki aðrar eignir þinglýsts eiganda • Munu verða dýrari en “hefðbundin lán” • Skapar vanda varðandi aðgang annarra að veðinu • Opinberir aðilar • Aðrir lánveitendur

44. Takmarkað veðlán • USA-reynsla • Flest lán í USA af þessari tegund • Lánveitandi greiðir upp gjaldfallnar skuldir og gjöld áður en látaki fær útborgað • Áhættusamara lán fyrir lánveitanda • Lán lægra hlutfall markaðsverðs en ef um ótakmarkað veðlán er að ræða • Unga fólkið/Sveiflumagnandi?

45. Aukin fjölbreytni í lánskjörum? • Nýlega sem uppgreiðslugjald og mismunandi lánakjör eftir uppgreiðslumöguleikum kom til • Opin lánslok • Takmörkuð veðlán

46. niðurstaða

47. Niðurstaða • Afkomutengd lán ná öllum markmiðum sem sett hafa verið fram í umræðunni • Fólk heldur sínum húsum • Engin gjaldþrot heimila eða banka • Ekki óheppileg hvatningaráhrif (ekki öfugur Hrói höttur) • Aðrar lausnir markaðar umfangsmiklum göllum