Sonderbauvorschriften Areal CU

1. Sonderbauvorschriften Areal CU Abschätzung der Wertvermehrung bei verschiedenen Varianten

2. Ziel der Sonderbauvorschriften aus Sicht UADS • Der Richtplan legt klar die besonderen öffentlichen Interessen fest • Sonderbauvorschriften sind ein guter möglicher Weg diese in der BZO zu konkretisieren • Höherer Wohnanteil im Vergleich zum Richtplan kann Wert vermehren und interessanten Anreiz schaffen • Dem Verein UADS schwebt eine Win-Win Situation vor: • Sonderbauvorschriften sollen zu einer Wertvermehrung des CU Areals beitragen, um einen Incentive zur Umnutzung zu geben • Gleichzeitig soll eine Erholungsfläche von kommunaler und regionaler Bedeutung geschaffen werden, da es sich beim Areal um das letzte grosse, nicht umgenutzte Gebiet am Zürichsee handelt • Ziel ist deshalb nicht eine Wertmaximierung für die CU – die beiden Zielvorgaben müssen gegeneinander ausbalanciert werden, um eine echte win-win Situation zu ermöglichen  Das kann nur erreicht werden, wenn die mögliche Wertvermehrung abgeschätzt wird • Die hier dargestellte Abschätzung wurde nicht von Experten vorgenommen, aber sie ist gestützt auf öffentlich zugängliche Daten. • Bei den Abschätzungen sind die neuen Vorgaben bez. Heimatschutz nicht berücksichtigt

3. Der aufgelegte Vorschlag GR (1) Freihalteflächen im GR Vorschlag: Zusätzliche Fläche in den Erläuterungen Im Vorschlag ‚mehrheitliche Freihaltung“, kann auch nur 51% sein“

4. Der aufgelegte Vorschlag GR (2) • Verschiedene bauliche Dichte möglich im Vorschlag, abhängig vom Wohnanteil • Dichte 3 (entspricht 3.5 auf dem effektiv bebauten Gebiet) und Wohnanteil 62.5% wirtschaftlich am interessantesten • 312 Wohnungen à 120m2 und 24‘000 m2 Gewerbe wären dabei möglich • Zum Vergleich: Dichte Blumental 2.3, Dichte Casablanca 1.7

5. Der aufgelegte Vorschlag GR (3) • Es ist das gute Recht des Privaten, die öffentlichen Vorgaben wirtschaftlich optimal zu nutzen..... • Dargestellt ist die wirtschaftlich optimale Nutzung der Sonderbauvorschriften Zusätzliche Freihaltefläche, 1200 m2 in Erläuterungen Im Gebiet ohne freien 18 m Streifen verdichtetes Villenviertel mit direktem Seezugang Arealinterne Fusswegverbindung, kann teilweise am See sein Überwiegende Freihaltung des 18 m Streifens (in den Gebieten für die bereits jetzt ein öffentliches Servitut für Seeuferweg besteht) WEISS – bebaute Fläche, mit effektiver Dichte 2.8 – 7.1

6. Der jetzige Wert (Industrieland) • Im vom Gemeinderat in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten zur Uetikon West Abstimmung (Fritsche) wird ein Industrielandpreis in Uetikon von 600.-/m2 angegeben • Wir gehen von gesteigertem Wert von 800 .-/m2 aus • Wert berechnet sich auf Areal ohne 18 m Streifen, da nach Konzessionsrecht nur das Land ausserhalb des 18 m Streifens neu bebaut werden kann. • Das ergibt einen geschätzten gegenwärtigen Wert von 58‘000 x 800.- = 45 Mio

7. Baulandpreise in der Region • Das Land am See, sobald in der Wohnzone, gehört sicher zu den 25% wertvollsten Grundstücken in der Region • Durchschnittliche Preise des kt. statistischen Amtes (angepasste Modellrechnungen) • für Meilen /Uetikon /Männedorf • für die letzten drei Jahre • für die Top 25% Quartile wurden als Referenzwerte genommen. • Dieser Wert beträgt 2800.- / m2 • Bei diesem Wert würde das Land (Freihalteflächen abgezogen) auf einen Wert von 154 Mio aufgewertet -> Mehrwert 110 Mio • Der in Uetikon bezahlte Spitzenwert für die Top Quartile (Median der 25% teuersten Grundstücke in einem Jahr) beträgt 3600.- • Durch die extreme Seltenheit von Seegrundstücken und die sehr hohe Ausnützungsziffer ist auch der Spitzenwert (oder ein höherer Wert) denkbar • Wert in diesem Fall 199 Mio. / Mehrwert 154 Mio

8. Sind die Zahlen realistisch? Berechnung pro Wohneinheit • Um abzuschätzen ob diese Zahlen realistisch sind wurde die Rechnung ausgehend vom anderen Ende gemacht: Wieviel kostet der Landanteil pro Wohneinheit bei dieser Abschätzung? • Wert 154 Mio • Gewerbeanteil 14 Mio • Wohnanteil 140 Mio • Anzahl Wohnungen möglich: 312 à 120 m2 -> ergibt Landanteil pro Wohnung: 450‘000.- • Bei Wohnungspreisen in direkter Seelage ab 1.5 Mio ist dieser Wert sicher realistisch (Landanteil ist bei Liegenschaften meist >= 1/3 des Verkehrswerts) • Annahme Spitzenpreis Top QuartileUetikon • Wohnanteil 180 Mio • Landanteil pro Wohnung: 580‘000.-, vermutlich ebenfalls realistisch

9. Erfüllt der gegenwärtige Vorschlag das Win-win Ziel? • Nur 14% der Fläche würde freigehalten • Die Dichte ist höher als im Projekt Uetikon West, dieselbe Dichte auf dem Areal West und Ost möglich (Dichte doppelt im Vergleich zu Casablanca) • Der Volksentscheid zu Uetikon West wird somit annulliert • Gegenüber Uetikon West mehr als doppelt so viele Wohneinheiten möglich (da Areal West und Ost einbezogen) • Der Stimmbürger würde der CU einen Mehrwert von 110 – 154 Mio schaffen • Die Gegenleistung wäre nicht adäquat und die Vorgaben des Richtplans sind nicht erfüllt • der Seeuferweg ist nicht verbindlich in den Sonderbauvorschriften • Die Badeanstalt ist nicht geplant • Die Durchmischung der Nutzungen ist nicht gegeben, die kleine Erholungsfläche reicht höchstens für die >500 neuen Bewohner, sicher nicht für die Gemeinde • UADS ist überzeugt, dass eine adäquate Win-Win Situation möglich ist: -> Alternativszenarien sind notwendig Wir haben verschieden Szenarien durchgerechnet – eines ist in unserer Eingabe und wird hier vorgestellt. Dieses Szenarium basiert auf dem Konsens des Vorstands von UADS.

10. Alternativszenario UADS • Zusätzliche je 10‘000 m2 Freihalteflächen in Areal West und Ost • Teilnutzung für Badeanstalt und Restaurants • Können verkleinert werden, wenn strenge Heimatschutzbestimmungen durchgesetzt • 52% wird bebaut mit einer effektiven Dichte von mind. 3.1 – hohe Verdichtung in einem Teilareal und grosszügige Freihaltung • Immer noch 200 Wohnungen möglich – hohe Wertschöpfung (Anzahl Wohnungen mit direkter Seesicht verringert sich nicht wesentlich gegenüber GR Vorschlag!)

11. Alternativszenario UADS • NUR SKIZZE ZUR VERANSCHAULICHUNG! Einteilung der Freihalteflächen nach Plänen Grundeigentümer! Freihaltefläche Ost, Möglichkeit für Seerestaurants 18 m Seeabstand durchgehend frei und öffentlich Seeuferweg Freihaltefläche West, Option Badeanstalt WEISS – bebaute Fläche, mit effektiver Dichte 3.1– 5.8 Freihaltefläche West, Naturschutz / Naturnah

12. Wertberechnung Alternativszenario • 52% bebauter Landanteil zum Referenzwert 2800.- /m2 • Gesamtwert 94 Mio -> Mehrwert für CU 50 Mio • Wohnanteil 88 Mio • Landanteil pro Wohnung 440‘000.- • Szenario Preis maximal für Top-Quartile 3600.- / m2 • Gesamtwert 121 Mio -> Mehrwert 75 Mio • Wohnanteil 105 Mio • Landanteil pro Wohnung 525‘000.- -> In diesem Szenario sind alle Wohnungen hinter einem grosszügigen Park am See, alle mit Seesicht möglich. 525‘000.- Landanteil für eine 3.5- 4.5 Zi Wohnung mit diesen Lagebedingungen sind sicher ebenfalls realistisch

13. Zusammenfassung der Zahlen und Vorgaben

14. Schlussfolgerungen • Mit den Sonderbauvorschriften wird die grössteEinzonung in de facto Wohnzone in Uetikons jüngere Geschichte gemacht • Diese Einzonung liegt in einmaliger Lage • Der Mehrwert, den das Stimmvolk schafft, soll durch faire Gegenleistung aufgewogen werden • Die öffentlichen Interessen des Richtplans und das Abstimmungsresultat zu Uetikon West sind richtungsweisend • Wertabschätzungen sind zentral, um eine faire Win-Win Lösung zu finden • Die dargelegten Wertabschätzungen zeigen, dass eine einmalige Aufwertung für beide Seiten möglich ist, und ein Erholungsgebiet von regionaler Bedeutung geschaffen werden kann • Mit dieser Lösung könnte Uetikon einen ähnlich grosszügigen Seezugang anvisieren wie in Küsnacht Realität ist. • Dies kann zu einer nachhaltigen Standortstärkung von Uetikon beitragen Anmerkungen: • Die neuen Heimatschutz-Bundesinventar Vorschläge verkomplizieren die Sachlage. Dies ist im Vorschlag UADS enthalten – bei Unterschutzstellung und Erhalt wichtiger Gebäude, könnte Freihaltegebiet etwas reduziert werden. Bedarf vertiefte Abklärung. • Argumente bez. Altlasten müssen nicht einfliessen – der Verursacher haftet. Auch wenn ein Teil des Gewinns der CU in die Sanierung fliesst – die Gemeinde muss nicht zusätzliche Wertvermehrungen schaffen, um dem Privateigentümer die Sanierung zu bezahlen.

15. Wie weiter? • Das Thema ist von grossem öffentlichen Interesse • Die Formulierungen in der BZO sind, das liegt in der Natur der Sache, für die Öffentlichkeit undurchsichtig • Eine detaillierte Information der Öffentlichkeit über die Konsequenzen und den Vergleich zu Uetikon West bez. Baumassen und Seezugang ist essentiell • Ein allfälliger überarbeiteter Vorschlag der Planungskomission sollte mehrere Monate vor der Abstimmung offengelegt werden • Im Fall, dass kein überarbeiteter Vorschlag zur Abstimmung kommt, sollte dies transparent kommuniziert werden • Wird dies nicht eingehalten sind die Stimmbürger mit einer Mogelpackung konfrontiert und der demokratische Meinungsfindungsprozess kann nicht stattfinden • Wie sieht der Terminplan der Planungskomission diesbezüglich aus? • Wird das heutige Treffen protokolliert?

16. Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und Bereitschaft zum Dialog! Uetikon An Den See, Januar 2013