Onroerend Goed investeren en beheren

1. Onroerend Goedinvesteren en beheren Workshop FAMO Woensdag 2 april 2008 Bert Vos

2. De agenda • Wat verwachten we van deze workshop • Het Amsterdams model, [waarom - inhoud] • Bestaand • Hoe duur is de huur • Nieuwbouw • visie op de gebouwen ==> 2020 • Valkuilen • trends • Discussie

3. De Amsterdamse benadering van BOG • Transparant model • Rollen zijn strikt gescheiden • Maatschappelijke ondersteuning: Beleid (maatschappelijke infrastructuur) • Ruimtelijke ordening, bouwheer, eigenaar, contract makelaar • Middelen, beheerder (bouwkundig, facilitair) en is het aanspreekpunt voor de huurders na ingebruikname

4. Alles in een hand ? • Er is BEWUST geen afdeling vastgoed waarin alles is verankerd (Kan wel maar control dient wel te worden georganiseerd) • Let op Welzijn heeft een andere visie op het leveren van voorzieningen dan RO. • Evaluatie april 2008

5. Bestaand Bezit

6. Inventarisatie • Stel een accommodatie plan op, minimaal bevattend; • Welk bezit heb ik (waar en zijn er tekeningen) • Waar is het verankerd binnen de organisatie • Is er een huurrelatie • Is er een huurcontract • Wordt er wel huur betaald • Wat is de staat van onderhoud • Wie betaalt het onderhoud • Wat wil ik met het pand (afstoten of juist behouden) • Van stadskantoor tot tijdelijk onderkomen van B+O

7. Hoe duur is de huur • Gelet op de scheiding tussen eigendom en beheer dienen de geldstromen inzichtelijk te worden gemaakt • Aanpak (culturele instellingen en commerciële KDV’s) • Inventarisatie, kwaliteit van het gebouw f(t) • Bepalen van alle geldstromen

8. Transparantie in de huur 2 • Per pand: • Investeringswaarde (of restwaarde !) • Resterende afschrijvingstermijn • Grondwaarde • Kosten voor beheer en onderhoud • Verzekeringen / OZB / riool / • onvoorzien

9. Transparantie in de huur 3 • De totale lasten van al de gebouwen zijn gesommeerd • Het totaal verhuurd oppervlak is gesommeerd • ==> de gemiddelde huurprijs (€ 100 / m2 BVO)

12. De politiek en de huur • Gekozen is om de totale kosten in rekening te brengen, dus geen verkapte subsidies of overheidssteun. • Wel is gekozen om de cultuur maatschappelijke onderkomens, een lagere huur (€ 90 m2/BVO) aan te rekenen • De commerciële bedrijven betalen € 130 m2/BVO

13. Hypotheek - Vervangingswaarde • Harde - Zachte sector • Comptabiliteit • Taxatie - of boekwaarde • Artikel 591 - 691 • Discussie wat vraag je kostprijs of marktwaarde ?

14. Nieuwbouw

15. Het MIPSA project • Waarom ? • Visie op de benodigde accommodaties in 2020 • Welke vraag dient zich aan • Welke accommodaties bezit ik nu • Zijn deze te gebruiken, zo ja welke ingrepen dienen plaats te vinden • Hoe maken we een en ander betaalbaar • Project bestuurlijk en ambtelijk integraal benaderen

16. Stellingen • Als er geld is voor de investering dan gaan we aan de slag ! • Tijdens de bouw denken we na over het facilitair beheer • Na de bouw denken we na over het technische beheer • Een jaar na ingebruikname brengen we de kosten voor beheer in rekening en schrikken ons dan kapot

17. Geleerd • Maak een totaal overzicht van de kosten (investeringen en exploitatie) • Wie is ambtelijk verantwoordelijk voor de opdracht • Wie stelt het PvA op • Hoe borg je beheer en duurzaamheid • Wie is ambtelijk verantwoordelijk voor de bouw • Wie is ambtelijk verantwoordelijk voor het beheer • Maak zo min mogelijk schijven

18. Ontwikkelingen • Er komen steeds meer spelers op het veld (KDV, BSO, let wel dit zijn commerciële ondernemers. Zorg bij nieuwkomers dat zij geen hogere huur betalen dan de gevestigde bedrijven (overheidssteun, gelijkheidsbeginsel) • Van mono invulling naar multifunctioneel • Worden de beheertaken ( 2X) door de gemeente uitgevoerd, of door een hierin gespecialiseerd bedrijf