Pajak Bumi dan Bangunan

1. PajakBumidanBangunan Eka Sri Sunarti FHUI - 2012

2. (Pasal 1 UU No. 12 TAHUN 1985 Jo UU No. 12 Tahun 1994) 1.Bumi, yaituPermukaanbumidanTubuhbumi yang adadibawahnya. Permukaanbumimeliputi Tanah,  Perairanpedalamantermasukrawa-rawatambakpengairansertalautwilayah RI. 2.Bangunan, yaitukonstruksiteknik yang ditanamataudilekatkansecaratetappadatanahdan/atauperairanuntuktempattinggal, tempatusahadantempat yang diusahakan. 3.Nilai JualObjekPajak (NJOP), yaituharga rata-rata yang diperolehdaritransaksijualbeli yang terjadisecarawajar. Apabilatidakterdapattransaksijualbeli, NJOP ditentukanmelaluiperbandinganhargadenganobjek lain yang sejenis, nilaiperolehanbaru, atau NJOP Pengganti. 4.Surat PemberitahuanObjekPajak (SPOP), yaitusurat yang digunakanolehwajibpajakuntukmelaporkan data objekpajakmenurutketentuanundang-undang. 5.Surat PemberitahuanPajakTerutang (SPPT), yaitusurat yang digunakanolehDitjenPajakuntukmemberitahukanbesarnyapajakterutangkepadawajibpajak. 6.Tahun Pajakadalahjangkawaktusatutahuntakwim, yaitudaritanggal 1 Januari s/d 31 Desember.

3. Bangunan, yaitukonstruksiteknik yang ditanamataudilekatkansecaratetappadatanahdan/atauperairanuntuktempattinggal, tempatusahadantempat yang diusahakan. Pasal 1 angka 2 UU No. 12 Tahun 1984 jo UU No. 12 TAHUN 1994. • Termasukdalampengertianbangunanadalah : • jalanlingkungan yang terletakdalamsuatukompleksbangunanseperti hotel, pabrik, danemplasemennyadan lain-lain yang satukesatuandengankompleksbangunantersebut;       • jalan TOL; • kolamrenang; • pagarmewah • tempatolah raga; • galangankapal, dermaga; • tamanmewah; • tempatpenampungan/kilangminyak, air dan gas, pipaminyak; • fasilitas lain yang memberikanmanfaat;

4. PengertianNilaiJualObjekPajak (NJOP) dalamundang-undangtentangPajakBumidanBangunan • NilaiJualObjekPajak (NJOP), yaituharga rata-rata yang diperolehdaritransaksijualbeli yang terjadisecarawajar. Apabilatidakterdapattransaksijualbeli, NJOP ditentukanmelaluiperbandinganhargadenganobjek lain yang sejenis, nilaiperolehanbaru, atauNJOP PenggantiPasal 1 angka 3 UU No. 12 TAHUN 1985jo UU No. 12 TAHUN 1994. Yang dimaksuddengan : • Perbandinganhargadenganobyek lain yang sejenis, adalahsuatupendekatan/metodepenentuannilaijualsuatuobyekpajakdengancaramembandingkannyadenganobyekpajak lain yang sejenis yang letaknyaberdekatandanfungsinyasamadantelahdiketahuihargajualnya • Nilaiperolehanbaru, adalahsuatupendekatan/metodepenentuannilaijualsuatuobyekpajakdengancaramenghitungseluruhbiaya yang   dikeluarkanuntukmemperolehobyektersebutpadasaatpenilaiandilakukan, yang dikurangidenganpenyusutanberdasarkankondisifisikobyektersebut. • Nilaijualpengganti, adalahsuatupendekatan/metodepenentuannilaijualsuatuobyekpajak yang berdasarkanpadahasilproduksiobyekpajaktersebut.

5. SuratPemberitahuanObjekPajak (SPOP), yaitusurat yang digunakanolehwajibpajakuntukmelaporkan data objekpajakmenurutketentuanundang-undang.  Pasal 1 angka 4 UU No. 12 Tahun 1984 jo UU No. 12 TAHUN 1994.

6. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), yaitu surat yang digunakan oleh Ditjen Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terutang kepada wajib pajak.  Pasal 1 angka 5 UU No. 12 Tahun 1984 jo UU No. 12 TAHUN 1994.

7. PENANGGUNG PBB Pasal 4 Undang-UndangNomor 12 Tahun 1985 Jo Undang-UndangNomor 12 Tahun 1994. Penanggung PBB adalahorangataubadan yang : 1.mempunyai hakatasbumi/tanah, dan/atau; 2.Memperoleh manfaatatasbumi/tanahdan/atau; 3.Memiliki, menguasaiatasbangunan, dan/atau; 4.Memperoleh manfaatatasbangunan

8. Pengertian NOP NomorObjekPajakadalahnomoridentifikasiobjekpajak (termasukobjekpajak yang dikecualikansebagaimanaPasal 3 UU No12 TAHUN 1985s.t.d.t.d UU No. 12 Tahun 1994) yang memilikikarakteristikunik, permanen, standardengansatuanblokdalamsatuwilayahadministrasipemerintahandesa/kelurahan yang berlakusecaranasional Susunan NOP NOP terdiridari 18 digit denganstruktursebagaiberikut : 2 digit pertama:KodeDati I  2 digit kedua:KodeDati II  3 digit ketiga:KodeKecamatan 3 digit keempat:KodeDesa/Kelurahan 3 digit kelima:KodeNomor Blok  4 digit keenam:NomorUrutObjek 1 digit ketujuh:KodeKhusus

9. Kegunaan NOP 1.Memudahkan mengetahuiletak/lokasiobjekpajak 2.Memudahkan pemantauanpenyampaian/pengambilan SPOP, sehinggadapatdiketahuiobjek yang sudah/belumterdaftar 3.Sebagai alatuntukmengintegrasikan data atributikdangrafis (peta) PBB 4.Mengurangi kemungkinanadanyaketetapanganda 5.Memudahkan penyampaian SPPT, sehinggawajibpajakdapatmenerimanyadengantepatwaktu 6.Wajib pajakakanmendapatkanidentitasatassetiapobjek yang dimiliki/dikuasainya.

10. Objek PBB : 1.Yang menjadiobyek PBB adalahbumidanbangunan. 2.Bumi adalahpermukaanbumiatautanahdanisi yang adadibawahnya, termasuktanahpekarangan, sawah, empangdanperairanpedalaman (Pasal 1 Undang-UndangNomor 12 Tahun 1985 JO Undang-UndangNomor 12 Tahun 1994 ). 3.Bangunan adalahkonstruksiteknik yang ditanamataudilekatkansecaratetappadabumi, tanahatauperairanuntuktempattinggal, tempatusahamaupuntempat yang diusahakan (Pasal 1 Undang-UndangNomor 12 Tahun 1985 JO Undang-UndangNomor 12 Tahun 1994 ). Termasukdalampengertianbangunan a.Jalanlingkungan yang terletakdalamsuatukompleksbangunan, seperti hotel, pabrikdanemplasemennya, yang merupakansatukesatuandengankomplekbangunantersebut; b.Jalantol; c.Kolamrenang;  d.Pagarmewah; e.Tempatolah raga;  f.Galangankapal, dermaga;  g.Tempatpenampungan/kilangminyak, air dan gas, pipaminyak;  h.Fasilitas lain yang memberikanmanfaat (PenjelasanPasal 1 angka 2 Undang-UndangNomor12 TAHUN 1985 JO Undang-UndangNomor 12 Tahun 1994 ).

11. Dikecualikandaripengenaan PBB (Pasal 2 ayat (1) Undang-UndangNomor 12 Tahun 1985 JO Undang-UndangNomor12 TAHUN 1994 ) 1.Tanah ataubangunan yang digunakansemata-matauntukmelayanikepentinganumumdibidangibadah, sosial, kesehatan, pendidikandannasional, yang dimaksudkanuntuktidakmemperolehkeuntungan. Contohobjek yang dikecualikanatautidakdikenai PBB ituseperti : pesantrenatausejenisnya, sekolahan/madrasah, tanahwakaf, rumahsakitpemerintahdan lain-lain . 2.Tanah ataubangunan yang digunakanuntukkuburanumum, peninggalanpurbakala, atausejenisdenganituseperti museum. 3.Tanah ataubangunan yang digunakanolehperwakilandiplomatikataukonsulatberdasarkanasasperlakuantimbalbalik. 4.Tanah yang merupakanhutanlindung, hutansuakaalam, tamannasional, tanahpengembalaan yang dikuasaiolehdesadantanahnegara yang belumdibebanisesuatuhak. 5.Bangunan yang digunakanolehperwakilanorganisasiinternasional yang ditentukanolehMenteriKeuangan.

12. OBJEK PAJAK YANG DIGUNAKAN OLEH NEGARA Yang dimaksuddenganobyekpajakiniadalahobyekpajak yang dimiliki/dikuasai/digunakanolehPemerintahPusatdanPemerintah Daerah dalammenyelenggarakanpemerintahan. Obyekpajak yang digunakanolehnegarauntukpenyelenggaraanpemerintahan, penentuanpengenaanpajaknyadiaturlebihlanjutdenganPeraturanPemerintah. Pasal 3 angka (2) UU No. 12 Tahun 1984 jo UU No. 12 TAHUN 1994

13. Pendaftaran Subjekpajak PBB adalahmereka (orangataubadan) yang : = mempunyaihakatasbumi/tanah, danatau. = memperolehmanfaatatasbumi/tanahdanatau. = memiliki, menguasaiatasbangunan, danatau. = memperolehmanfaatatasbangunan. SubjektersebutharusmendaftarkandirisebagaisubjekpajakatauWajibPajak. Pendaftarandilakukandi Kantor-kantorPelayananPajakBumidanBangunan, yang wilayahkerjanyameliputiletaktanahdanataubangunan yang dimilikinya, dikuasaiataudimanfaatkanolehorangataubadantersebutdenganmenggunakansuatuformulir yang telahditentukanolehDirektoratJenderalPajak.

14. Saat PBB Terutang Saat yang menentukanpajakbumidanbangunanterutangadalahmenurutkeadaanobjekpajakpadatanggal 1 Januari Tempat PBB Terutang Untukdaerah Jakarta, PBB terutangdiwilayah DKI Jakarta; Untukdaerahlainnya, PBB terutangdiwilayahKabupatenDati II atauKotamadyaDati II;    yang meliputiletakobjekpajak

15. Pengurangan PBB : • Wajib Pajak Orang Pribadi dan Badan karena kondisi tertentu Objek Pajak yang ada hubungannya dengan Subyek Pajak dan/atau karena sebab-sebab tertentu lainnya, yaitu : -  Objek Pajak berupa lahan pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan yang hasilnya sangat terbatas yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh Wajib Pajak Orang Pribadi; -  Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh Wajib Pajak Orang Pribadi yang berpenghasilan rendah yang nilai jualnya meningkat akibat adanya pembangunan atau perkembangan lingkungan; -  Objek Pajak yang dimiliki/dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh Wajib Pajak Orang Pribadi yang penghasilannya semata-mata berasal dari pensiunan, sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi; 

16. -  ObjekPajak yang dimiliki/dikuasaidanataudimanfaatkanolehWajibPajakOrangPribadi yang berpenghasilanrendah, sehinggakewajiban PBB-nyasulitdipenuhi; -  ObjekPajak yang dimiliki, dikuasaiataudimanfaatkanolehWajibPajak veteran pejuangkemerdekaandan veteran pembelakemerdekaantermasukjanda/dudanya; -  ObjekPajak yang dimiliki, dikuasaidanataudimanfaatkanolehWajibPajak veteran pejuangkemerdekaandan veteran pembelakemerdekaantermasukjanda/dudanya; -  ObjekPajak yang dimiliki, dikuasaidanataudimanfaatkanolehWajibPajakBadan yang mengalamikerugiandankesulitanlikuiditas yang seriussepanjangtahun, sehinggatidakdapatmemenuhikewajibanrutinperpajakan. 

17. 2.  WajibPajakOrangPribadidalamhalobjekpajakterkenabencanaalam (sepertigempabumi, banjir, tanahlongsor, gunungmeletus) dansebab-sebab lain yang luarbiasasepertikebakaran, kekeringan (puso).  3. WajibPajakanggota veteran pejuangkemerdekaandan veteran pembelakemerdekaan, termasukjanda/dudanya. 

18. Berapakahbesarnyapengurangan yang dapatdiberikankepadaWajibPajak ? PenjelasanPasal 19 ayat (1) UU PBB KMK-362/KMK.04/1999KEP - 10/PJ.6/19991.  Setinggi-tingginya 75 % (tujuhpuluh lima persen) daribesarnyapajakterutang, danditetapkanberdasarkanpertimbangankondisiobjekpajaksertapenghasilanWajibPajakuntuk WP OrangPribadiatauBadankarenakondisitertentuobjekpajak yang adahubungannyadengansubjekpajakdanataukarenasebab-sebabtertentulainnya.  2. Sampaidengan 100 % (seratuspersen) daribesarnyapajakterutanguntuk WP OrangPribadiatauBadandalamhalobjekpajakterkenabencanaalamatausebab-sebab lain yang luarbiasa.  3.  Untuk WP anggota veteran pejuangkemerdekaandan veteran pembelakemerdekaanditetapkansebesar 75 % (tujuhpuluh lima persen) daribesarnyapajakterutang. 

19. Surat Keputusan dapat berupa :  1.  Mengabulkan seluruh permohonan atau;  2. Mengabulkan sebagian atau;  3. Menambah jumlah pajak yang terutang;  4. Menolak. 

20. Sebab-sebabPengajuanKeberatan (SE - 13/PJ.6/2000) WajibPajakmerasabahwabesarnyapajakterhutangpada SPPT atau SKP yang diterimanyadari Kantor Pelayanan PBB tidaksesuaidengankeadaanobyekpajak yang sebenarnya. Hal initerjadikarenaadabeberapakesalahanseperti : - Kesalahanpadaluasobyekpajakbumidanbangunan; - Kesalahanklasifikasiobyekpajakbumidanbangunan; • Kesalahanpadapenetapan/pengenaanpajakterhutang. Terdapatbedapersepsimengenaiperaturanperundang-undanganpajak (PBB) antaraWajibPajakdenganaparatpajak.

21. SANKSI ADMINISTRASI YANG DIKENAKAN BAGI WAJIB PAJAK YANG BERMASALAH a.WajibPajak yang tidakmenyampaikanSuratPemberitahuanObyekPajakwalaupunsudahditegorsecaratertulis, dikenakandendaadministrasisebesar 25% daripokokpajak. b.WajibPajak yang melaporkan data obyekpajaktidakbenar (lebihkecildarihasilpemeriksaanDirektoratJenderalPajak), dikenakandendaadministrasisebesar 25% dariselisihpajak yang terhutang. c.Pajakterhutang yang padasaatjatuh tempo pembayarantidakataukurangdibayar, akandikenakandendaadministrasisebesar 2% sebulan, dihitungdarisaatjatuh tempo sampaidenganharipembayaranuntukjangkawaktu paling lama 24 (duapuluhempat) bulan.

22. SanksiPidana : -Wajibpajak yang tidakmengembalikan SPOP ataumengembalikan SPOP tetapiisinyatidakbenaratautidaklengkapdanataumelampirkanketerangan yang tidakbenarsehinggamenimbulkankerugiannegara, makaakandikenakansanksiadministrasidanpidanakurunganselama-lamanya 6 (enam) bulanataudendasetinggi-tingginya 2 (dua) kali lipatpajak yang terhutang; - Wajibpajak yang dengansengaja : - tidakmengembalikanataumenyampaikankepadaDirektoratJenderalPajak ; - menyampaikan SPOP tetapiisinyatidakbenaratautidaklengkapdanataumelampirkanketerangan yang tidakbenar; - memperlihatkansuratpalsuataudipalsukanataudokumendipalsukanseolah-olahbenar; - tidakmemperlihatkan data atautidakmeminjamkansuratataudokumenlainnya; - tidakmenunjukkan data atautidakmenyampaikanketerangan yang diperlukan; sehinggamenimbulkankerugianbaginegara, akandikenakanpidanapenjaraselama-lamanya 2 (dua) tahunataudendasetinggi-tingginyasebesar 5 (lima) kali pajak yang terhutang.

23. Sanksi pidana tersebut dilipatkan dua, apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat satu tahun, terhitung sejak selesainya menjalani sebagian atau seluruh pidana penjara yang dijatuhkan atau sejak dibayarnya denda.

24. Siapa yang akanmenetapkanpenanggungpajakapabilasuatubidangdanbangunantidakdiketahuisecarajelaspenanggungpajaknya ? • Apabilasuatubidangdanbangunantidakdiketahuisecarajelassiapa yang akanmenanggungpajaknyamaka yang menetapkanadalahDirektoratJenderalPajak. • Penetapaniniditentukanberdasarkanbukti-bukti; Apakahadaperjanjianantarapemilikdanpenyewa yang mengatur, siapa yang menanggungkewajibanpajaknyadansiapa yang secaranyatamendapatmanfaatatasbidangtanahdanbangunantersebut.

25. DasarPengenaanPajak (DPP) PBB • DasarPengenaanPajakadalahNilaiJualObjekPajak (NJOP) 2. NJOP adalahharga rata-rata yang diperolehdaritransaksijualbeli yang terjadisecarawajar. Apabilatidakterdapattransaksisecarawajar, NJOP ditentukanmelaluiperbandinganhargadenganobjek lain yang sejenis, ataunilaiperolehanbaru, atau NJOP Pengganti. 3. Nilaijualsebagai DPP PBB dikelompokkanmenjadidua, yaitukelompok A dankelompok B (523/KMK.04/1998). 4. NJOP ditetapkansetiaptigatahunolehMenteriKeuangan, kecualiuntukdaerahtertentuditetapkansetiaptahunsesuaiperkembangandaerahnya.

26. KetentuanNilaiJualKenaPajak (Undang-UndangNomor12 TAHUN 1994 Jo PeraturanPemerintahNomor25 TAHUN 2002) 1.NJKP adalahnilaijual yang digunakansebagaidasarpenghitunganpajak, yaitusuatupersentasetertentudarinilaijualsebenarnya. 2.Besarnya NJKP ditetapkansebesar :  a. Obyekpajakperkebunan, kehutanandanpertambangansebesar 40 % (empatpuluhpersen ) dariNilaijualObjekPajak;  b. Objekpajaklainnya :   - Sebesar 40 % ( empatpuluhpersen ) dariNilaiJualObjekPajakapabilaNilaiJualObjekPajaknyaRp 1.000.000.000,00 (satumilyar rupiah ) ataulebih; - Sebesar 20 % (duapuluhpersen ) dariNilaiJualObjekPajakapabilaNilaiJualPajakObjeknyakurangdariRp 1.000.000.000,00 (satumilyar rupiah).

27. NilaiJualObjekPajakTidakKenaPajak (201/KMK.04/2000) - NJOPTKP adalahbatas minimal NJOP yang menurutketentuan UU tidakdikenakanpajak.-NJOPTKP ditetapkansetinggi-tingginyaRp 12.000.000,- (duabelasjuta rupiah) untuksetiapwajibpajak. - Besarnya NJOPTKP untuksetiapdaerahkabupaten/kota, ditetapkanolehKepalaKanwilDitjenPajakatasnamaMenteriKeuanganberdasarkanpendapatPemdasetempat. - Apabilaseorangwajibpajakmemilikibeberapaobjekpajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanyasalahsatuobjekpajak yang mempunyainilaijual paling besar. Sedangkanobjekpajaklainnyatetapdikenakansecarapenuhtanpadikurangidengan NJOPTKP.

28. MekanismePerhitungandanPenilaianObjek PBB Pendekatan : 1.Pendekatan Data Pasar(Market Data Approach • Pendekatan Data Pasaradalahsuatumetodepenghitungan NJOP dengancaramembandingkanantaraobjekpajak yang sejenisdenganobjek lain yang telahdiketahuihargapasarnya. • Pendekataninipadaumumnyadigunakanuntukmenentukan NJOP tanah, namundapatjugadigunakanuntukmenentukan NJOP bangunan 2. PendekatanBiaya(Cost Approach) • PendekatanBiayaadalahsuatumetodepenghitungan NJOP dengancaramenghitungseluruhbiaya yang dikeluarkanuntukmembuatbangunanbaru yang sejenisdikurangidenganpenyusutannya. • Umumnya, pendekatanbiayadigunakanuntukmenentukan NJOP bangunan.

29. 3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) • Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan  pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan. • Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dsb. • Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

30. Cara Penilaian : 1. PenilaianMassal(Mass Appraissal) • NJOP bumidihitungberdasarkanNilaiIndikasi Rata-rata (NIR) yang terdapatpadasetiapZonaNilai Tanah (ZNT). • NJOP bangunandihitungberdasarkanDaftarBiayaKomponenBangunan (DBKB). • Perhitunganpenilaianmassaldilakukandenganmenggunakankomputer(Computer Assisted Valuation/CAV) 2. Penilaian Individual (Individual Appraissal) • Objekpajakbumi yang nilainyadiatasRp 3.200.000 meter persegi. • Objekpajakbangunan yang nilainyadiatasRp 1.366.000 meter persegi. • Objekpajak yang nilaijualnyaRp 500.000.000 ataulebih. • Objekpajaktertentu, sepertirumahmewah, pompabensin, jalantol, lapangan golf, objekrekreasi, usahaperkebunan, perhutanan, danpertambangan.

31. Rumusmenghitung PBB : Rumuspenghitungan PBB = Tarif x NJKP Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) makabesarnya PBB = 0,5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP) = 0,2%x(NJOP-NJOPTKP) Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) makabesarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP) = 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP)

32. Contohsoal : A tinggal di suatu perumahan.  Menempati sebuah rumah dengan luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 802.000,-/m2 .  Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 968.000,-/m2 Berapakah besar Pajak yang dikenakan kepada A ? Jawaban:          Penghitungan PBB-nya : - Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp 802.000,- = Rp 802.000.000,- - Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000,- - NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 1.189.200.000,- - NJOPTKP = Rp 12.000.000,- - NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.177.200.000,- - NJKP 40% x (NJOP - NJOPTKP)= 40% x (1.189.200.000-12.000.000)                                                          = 40% x Rp.1,177.200.000                                                          =Rp.470.880.000.- PBB yang terutang 0,5% x Rp.470.880.000= Rp 2.354.400.-            (Dua juta tiga ratus lima puluh empat ribu empat ratus) 

33. Apabila Objek Pajak dimiliki / dikuasai / dimanfaatkan oleh A seorang PNS, ABRI, Pensiunan termasuk janda / dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun maka penghitungannya adalah : •  NJKP 20% x (NJOP - NJOPTKP)  = 20% x (1.189.200.000-12.000.000) = 20% x Rp. 1,177.200.000  =Rp. 235.440.000.- • PBB yang terutang 0,5% x Rp 235.440.000,- = Rp 1.177.200,- (Satu juta seratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus rupiah)

34. Sekiansemogabermanfaat