1 / 29

Varför ändra expropriationslagens ersättningsregler?

Varför ändra expropriationslagens ersättningsregler?. Nuläge Exempel Utredning Idéer. Värdering & Analys. Transaktion. Tjänsteområden Transaktion Analys Rådgivning. Tjänsteområden Värdering (storhus) Analys Rådgivning Fastighetsrätt. Lokalförmed-ling. Tjänsteområden

tara
Download Presentation

Varför ändra expropriationslagens ersättningsregler?

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript


  1. Varför ändra expropriationslagens ersättningsregler? Nuläge Exempel Utredning Idéer

  2. Värdering & Analys Transaktion Tjänsteområden • Transaktion • Analys • Rådgivning Tjänsteområden • Värdering (storhus) • Analys • Rådgivning • Fastighetsrätt Lokalförmed-ling Tjänsteområden • Förmedling • Rådgivning • Projekuthyrning NAI Svefa - Tjänster Fastighets-rätt Tjänsteområden • Miljömålstjänster • Infrastruktur • Exploatering • Ekon analys (värdering) • Lantmäteri Cres Tjänsteområden • Corporate real estate services Digitala Tjänster

  3. Markåtkomst -EXL -VägL -LBJ -PBL 6:ekap Skadeståndslagstiftning -PBL 14:e kap (planskador) - MB 31 kap (intrång), - MB 32 kap (miljöskada) -KML Expropriations lagen 4:e kap Förrättningslagstiftning -LL (ExL) -FBL Expropriativa ExL 4:e kap/ -AL Vinstfördelning

  4. Syfte med expropriations-lagstiftningen • Möjliggöra markåtkomst för vissa speciella ändamål • som kräver, mer eller mindre, bestämt markområde • utan att behöva betala så kallat reservationspris.

  5. Konstitutionella förutsättningar • Allmänna - enskilda intressen • Europakonventionen • allmännas intresse • RF 2:18 • angelägna allmänna intressen • ersättning enligt svensk lag

  6. Grundprinciper i ExL • Oförändrad förmögenhetsställning (undantag tex presumtionsregeln) • Adekvat kausalitet (skada kopplad till expropriationen) • Endast ekonomiska skador ersätts (inte affektionsvärden) • Hänsyn till skäliga anpassningsåtgärder (inte ersätta ”värsta tänkbara”)

  7. ExL:s ersättningsregler • 4:1 Marknadsvärdeprincipen, övrig skada • 4:2 Influensregeln • 4.3 Presumtionsregeln • 4:3a Allmän platsmark • 4:4 Värdetidpunkt, uppräkning • 4:5 Värdehöjande åtgärder • 6:16 Ränta • 1:7 Oförutsebar skada • 5:27 Svårbedömd skada • 5:3 Byggskada

  8. Expropriationslagen • Marknadsvärdebegreppet • Sannolikt pris vid en försäljning på en fri och öppen marknad under normala omständigheter • Av expropriationen opåverkade förhållanden

  9. ExL 4:1 • Marknadsvärdeprincipen • Löseskilling hel fastighet • Intrångsersättning Vf-Ve hel fastighet • Övrig skada • Annan ersättning. Total ekonomisk skada minus intrångsersättning/löseskilling. • Orsakssamband • Differensprincipen (verkligt/tänkt förlopp) • Personliga skador tex flyttningskostnader • Rörelseskador, förändrade intäkter/kostnader

  10. Värderingsprinciper • Man skall vid ersättningsbedömningen bortse från den exproprierandes särskilda intresse att förvärva fastigheten. (4:1) • Man skall vid ortsprisjämförelsen bortse från köp som påverkats av säljarmonopol (reservationspris)

  11. ExL 4:2 - Influensregeln • Reglerar värdeinverkan av själva expropriationsföretaget • Grundprincipen är att bortse från sådan inverkan • Inverkan skall dock beaktas om • den är av någon betydelse • och det är skäligt med hänsyn till förekomsten av motsvarande inverkan i orten eller i allmänhet • Vid delexpropriation - tillämpa influensregeln på värde före expropriation. Värde efter alltid verkligt värde.

  12. Innebörd av influensregeln • Negativ influens - företagsskada (tex buller, förfulning) • Orts- eller allmänvanlig skada får tålas utan ersättning • Ersätts dock om skäligt (Smådalarö) • ”Ovanlig skada ersätts efter avdrag för vad som är vanligt”, i praktiken 5% • Positiv influens - företagsnytta • Orts- eller allmänvanlig nytta får fastighetsägaren tillgodogöra sig • ”Ovanlig” nytta avräknas från ersättningen

  13. 3G-master, ledningsrätt1 aug 2004ersättning enligt expropriationslagen • ExL 4:2 bortse från inverkan på marknadsvärdet som ändamålet med upplåtelsen kan ha. • Man skall ersätta värdehöjning som företaget innebär om det är skäligt med hänsyn till orts- och allmänvanlighet • Företagseffekter kan aldrig baseras på av andra erlagda reservationspriser eftersom man skall bortse från dessa förvärv.

  14. RÄTTSPRAXIS? • Förvirring i väntan på HD!

  15. Göta hovrätt 2006-08-22. Ersättning för etablerad masttomt, pågående markanvändning sedan 50-talet (arrende) • Hovrätten Skåne och Blekinge 2006-10-24. Ersättning för intrång i pågående markanvändning bete och åker. ”Masttomt” och bygglov är del i ledningsrättsföretaget och ev. värdepåverkan av detta skall bortses från enl. ExL 4:2. • Svea hovrätt 2006-11-20. Företaget enligt influensregeln är endast ”själva markupplåtelseprocessen”. Därmed kan ExL 4:2 inte tillämpas på värdeökning pga bygglov ”masttomt” och byggande. Däremot är presumtionsregeln tillämplig. Men inga förväntningsvärden finns, då markanvändningen redan är ändrad till masttomt!

  16. ExL 4:3 - Presumtionsregeln • En ökning av fastighetens marknadsvärde som inträtt under de senaste 10 åren före expropriationsansökan (eller högst 15 år före talans väckande vid domstol) • skall tillgodoräknas fastighetsägaren endast i den mån värdeökningen beror på annat än förväntningar om ändringar i markens tillåtna användningssätt.

  17. PRESUMTIONSREGELN(detaljplan saknas) Fall I

  18. PRESUMTIONSREGELN(detaljplan saknas) Fall II

  19. Tider Lerhagen • Detaljplan 1929-11-29 (inaktuell) • Ansökan expropriation 1998-12-14 • Planupphävande 1999-03-21 • Förhandstillträde 2000-07-01= värdetidpunkt (marken planlös) • Marken betraktas som råmark, dvs mark vars värde grundas på förväntningar om framtida exploatering • Ny dp KF 2000-08-31, laga kraft 2002-04-18 • FD 2001-06-27 • HovR 2002-06-14

  20. Lerhagen – ny gräddhylla i Jönköping • Utredningsbeslut - råmarkspris • Markpolitik • Normala råmarkspriser 5-10 kr per kvm • Förköp på 31 kr per kvm 1988 och 32 kr per kvm 1998 • Hett 91-92, ingen expropriation trots priser på drygt 100 kr per kvm • Ortsprismaterial, totalt 10 köp

  21. Domskäl • TR: Läge, exploateringsgrad och väntetid till exploatering har betydelse för prisutveckling råmark. • Antagande av plan ger språngvis uppgång av markens värde • Köp av planlagd mark bortföll vid ortsprisjämförelsen (ej heller ersättning för utredningskostnader) • Diskussion om exploateringsgrad i kommande detaljplaner • 45 kr per kvm • HovR: Ortsprismetod har företräde. • Fastställde 45 kr per kvm

  22. Råby, 2 mil norr om Jönköping, öster om Vättern • Utredningsbeslut: råmark • Presumtionsregeln yrkas • Ansökan om expropriation 2002-10-29 • Presumtionstidpunkt 1992-10-29 • Förhandstillträde 2003-12-10 = värdetidpunkt

  23. Ortspris

  24. Värdering 7 kr per kvm östra området, 5 kr per kvm västra området vid VT • Motpart räknar på exploateringsgrader och tid till exploatering och räknar upp jämförelseköpen till 17,50 kr per kvm öster om vägen resp 6,50 väster om vägen

  25. Presumtionsregeln • Kommunen skall visa att värdeökning skett från PT 1992-10 till VT 2003-12 • Markägaren skall visa att värdeökning beror på annat än förväntningar • Grundregel: Åkervärde vid VT + övervärde vid PT uppräknat med KPI • Hjälpregel (används oftast). Råmarksvärdet vid PT räknas upp med KPI (19% i detta fall) • Om råmarksvärde vid PT ca 4 kr resp 5 kr per kvm, ger ersättning ca 4,74 resp 5,33 kr per kvm vid VT • FD 2007 säger???

  26. Kommittédirektiv 2005:147 • Privata aktörer, avreglering • RegF 2:18, Europakonventionen • Hur används reglerna i praktiken? • Frivilliga uppgörelser och tvångsförfogande, skillnad i ersättning ? • Förändring sedan 1972? • Delbetänkande 31 jan – undersökningsresultat • Slutredovisning 31 juli 2007 • Troligen tilläggsdirektiv, skippa undersökningen och gå direkt på förslag

  27. Att ändra? • ExL 4:1 marknadsvärdeminskning vinstdelning? • ExL 4:2 • vad är företag numera? markupplåtelseprocessen? • toleransavdrag tas bort (5% normalt, jakt 2%)? • toleransavdrag för varje ny skada tas bort (efter Ålberga)? • ExL 4:3 tas bort?

  28. Ersättningar vid rådighetsinskränkningar • Rivningsförbud ersätts i MB när ”pågående markanvändning avsevärt försvåras”, medan det i PBL ersätts först när det uppstått ”betydande skada”. Dvs en betydligt högre ersättningströskel i PBL • Skyddsbestämmelser har toleransavdrag i MB, medan de ersätts från första kronan i PBL.

More Related