Владимир Лопатин ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ЗАБАЛАНСОВЫЕ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ Уфа 12.03.2010

1. Владимир Лопатин ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ЗАБАЛАНСОВЫЕ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ Уфа 12.03.2010

2. КОМИТЕТ ПО ВОПРОСАМ ВНЕШНЕГО УПРАВЛЕНИЯ И СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ БАНКОВСКИХ АКТИВОВ Основная задача Комитета: Организация эффективного взаимодействия банков с компаниями, оказывающими услуги по управлению активами

3. Исходный тезис: ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – АКТИВ, КОТОРЫЙ БОЛЕЕ ВСЕГО НУЖДАЕТСЯ ВО ВНЕШНЕМ УПРАВЛЕНИИ

4. ОСНОВНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: жилая нежилая

5. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МАССИЗ – совместный проект Ассоциации Российских Банков Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Российской Гильдии Риэлторов Федеральной службы по труду и занятости Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров

6. ГЛАВНАЯ ЦЕЛЬ ПРОЕКТА - • привлечь к работе с просрочкой • по жилищным ипотечным кредитам • лучших профессионалов на региональных • рынках недвижимости

7. ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ СТРУКТУРА ПРОЕКТА АДМИНИСТРАТОР СИСТЕМЫ ООО «Центр управления ипотечной задолженностью» Москва • РЕГИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ • Лучшие риэлтерские и брокерские компании в регионах, которые: • отбираются на всероссийском конкурсе из расчета одна компания на регион или на крупное муниципальное образование; • дорожат полученным статусом; • располагают богатым опытом работы с жилой недвижимостью, связанным как с ее продажей, так и с управлением; • имеют полный комплект специалистов для работы с проблемной • ипотекой в любом формате; • направляют этих специалистов на специальное обучение в Москву. Ухудшение балансов кредиторов.

8. МАССИЗ В РЕГИОНАХ

9. УСЛУГИ БАНКАМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯМ • Антикризисное консультирование ипотечных заемщиковБанка • Услуги по взысканию долга(досудебному, судебному) • УСЛУГИ ПО ПРОДАЖЕ ПРЕДМЕТОВ ЗАЛОГА !!! • УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА БАЛАНСЕ КРЕДИТОРА !!!

10. ОБЩИЙ СПИСОК ОБЪЕКТОВ В РАБОТЕ

11. ВЫБОРКА. ФИЛЬТРЫ

12. ВЫБОРКА. ФИЛЬТРЫ

13. ДЕТАЛИРОВКА ДЕЙСТВИЙ ПО КОНКРЕТНОМУ ОБЪЕКТУ

14. НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» комплексная антикризисная программа АРБ подпрограмма «ПРОБЛЕМНЫЕ АКТИВЫ - НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»

15. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» ЦЕЛЬ ПРОЕКТА Создание и предложение банкам-членам АРБ комплексного, высокопрофессионального и высокоэффективного (с точки зрения возмещения кредитных потерь) сервиса по работе с объектами залоговой нежилой недвижимости, вне зависимости от: профиля этой недвижимости ее балансовой и рыночной стоимости места ее расположения набора требуемых работ

16. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» - I РАСЧИСТКА БАЛАНСА

17. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» НЕДВИЖИМОСТЬ НА БАЛАНСЕ У БАНКА: ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ возникает входящий НДС при переходе объекта на баланс к кредитору; исходящий НДС при последующей реализации к вычету не принимается; в случае продажи объекта с «плюсом» у банка возникает налог на прибыль; налогом на прибыль облагаются и поступления от эксплуатации недвижимости; возникает налог на имущество; содержание недвижимости может потребовать от банка значительных затрат (коммунальные платежи, консервация, обслуживание и т.п.); при сверхнормативном объеме такой недвижимости это превышение покрывается собственным капиталом банка; при расчете норматива Н1 залоговое имущество принимается с максимальным коэффициентом риска - 100% (5-я группа активов); ЦБ вскоре ужесточит требования по формированию резервов на непрофильную недвижимость; снижается инвестиционная и рейтинговая привлекательность банка из-за неоптимальной структуры баланса.

18. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ ПОДКОНТРОЛЬНОМУ ЮРЛИЦУ – КАЖУЩЕЕСЯ РЕШЕНИЕ: все налоги остаются у этого юрлица; при инвестиционном финансировании «дочки» у банка ухудшается норматив Н12; а при ее кредитовании потребуется резервирование, и немалое.

19. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» РЕАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ – ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль ни при каких обстоятельствах не облагается налогом на имущество и земельным налогом

20. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» У БАНКА ВМЕСТО НЕДВИЖИМОСТИ - ПАИ в учете и отчетности банка формально завершается операция по взысканию долга приобретение даже 100% паев ЗПИФ не уменьшает капитал банка стоимость паев – это стоимость недвижимости оценка паев по текущей справедливой стоимости позволяет не создавать резервы на возможные потери и не рассчитывать рыночные риски при расчете норматива Н1 паи принимаются с коэффициентом риска - 50% (4-я группа активов); гибкое отражение прибылей и убытков по паям паи инвестиционных фондов недвижимости могут обращаться на бирже продажа банком инвестиционных паев не будет облагаться НДС И сохраняется полный контроль над активами!

21. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» - II РАБОТА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Лучший способ минимизировать убытки или даже получить доход при взыскании долгов по залоговым кредитам – это: ЭФФЕКТИВНАЯ «ФИЗИЧЕСКАЯ» РАБОТА С ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

22. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» ОСНОВНЫЕ НЕДОСТАТКИ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ: региональная и ценовая избирательность крупных, федеральных игроков недостаточный профессионализм и комплексность услуг у многих местных управленцев

23. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» ПРОЕКТ «ПРОБЛЕМНЫЕ АКТИВЫ - НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» нацелен на создание комплексного сервисного предложения для банков, сочетающего: высокий профессионализм исполнителей и «оптовый» подход в отношении объектов, принимаемых в работу

24. «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ» ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА: Уполномоченный координатор сети - «Центр управления ипотечной задолженностью» Назначается руководством АРБ Региональные партнеры – брокеры Аккредитуются на базе региональных центров МАССИЗ Региональные партнеры - управляющие Специальныйнабор и аккредитация Управляющие компании фондового рынка Свободное предложение услуг

25. СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПРИ ДИАГНОСТИКЕ И РАЗРАБОТКЕ ПЛАНА «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

26. СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТА «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

27. СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ОБЪЕКТОМ «ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»

28. Генеральный директор Владимир Андреевич Лопатин E-mail: lopatin@mdmc.ru Сайт: www.mdmc.ru Тел. :(495) 748 01 01

29. Генеральный директор Владимир Андреевич Лопатин E-mail: lopatin@mdmc.ru Сайт: www.mdmc.ru Тел. :(495) 748 01 01 Моб. тел: (985)767-90-97