LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

1. VII APPUNTAMENTO ANNUALE FINANZA E FISCALITA’ LOCALE LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Viareggio 7- 8 ottobre 2008

2. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione Patrimonio Immobiliare dello Stato Immobili dello Stato ed Enti Previdenziali

3. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione Immobili delle Amministrazioni Territoriali La nuova Finanziaria (art. 58 legge113/2008) prevede che in breve tempo gli enti locali devono predisporre “ Il Piano delle Alienazioni immobiliari” nei quali sono stati individuati tutti gli immobili non strumentali all’esercizio delle funzioni pubbliche che quindi possono essere dismessi e valorizzati.

4. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione • Art. 58 la nuova legge n. 113 conversione in legge del Decreto Legge n. 112 del 2008 evidenzia la volontà di giungere ad una chiara cognizione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici per arrivare in un secondo momento, ad un piano di dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare. • Art. 58 comma 1:” l’ente locale è chiamato a redigere l’elenco degli immobili da valorizzare e da alienare, da allegare al proprio bilancio di previsione”. Legge n.133 del 2008 Art. 58 Forme di Semplificazione del processo di dismissione degli asset Apporto a fondi immobiliari Riduzione dei tempi di dismissione Snellimento procedure per variante urbanistica

5. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione Nuove Leggi Razionalizzazione del Patrimonio “Indisponibile” Gestione del Patrimonio Statica Gestione del patrimonio Dinamica Riduzione delle spese di gestione Liquidità Valorizzazione e Dismissione del patrimonio “Disponibile” Fonte di reddito (cassa) Opportunità per gli enti locali Investimenti sul territorio in progetti di riqualificazione Copertura delle spese ai fini del rispetto del patto di stabilità interno

6. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione • La strategia di valorizzazione di un patrimonio immobiliare prevede un processo composto da varie fasi, riassunte nel seguente diagramma Società di Property Censimento del Patrimonio immobiliare FASE 1: Censimento Segmentazione in Portafogli Advisor immobiliare Portafoglio “disponibile” Portafoglio “Indisponibile” Valutazione FASE 2: Analisi Razionalizzazione dei portafogli Definizione del portafoglio da dismettere Intervento di Privati attraverso specifici veicoli Dismissione e valorizzazione FASE 3: Dismissione Valorizzazione Vendita Diretta Advisor immobiliare

7. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Censimento del Patrimonio immobiliare Società di property FASE 1: Censimento Valutazione Segmentazione in portafogli Portafoglio “disponibile” Portafoglio “Non Disponibile” Razionalizzazione dei portafogli E definizione del portafoglio da dismettere Dismissione e valorizzazione Intervento di Privati attraverso specifici veicoli Vendita Diretta

8. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Il censimento del patrimonio rimane la prima garanzia per l’esatta definizione di strategie perseguibili e attuabili. Qualunque politica di gestione e valorizzazione deve avere alla base una perfetta conoscenza del patrimonio : • Ubicazione • Consistenza • Destinazione d’uso • Situazione tecnico-amministrativa • Situazione urbanistica • Situazione locativa • Stato manutentivo • Rendimenti • Problematiche ambientali

9. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare • Analisi macroeconomiche (flussi demografici, p.i.l. complessivo e procapite, tasso d’occupazione, settori trainanti dell’economia…) • Analisi del contesto Ubicazione • Sup. lorde per destinazioni d’uso • Sup. commerciali in uso • Volumetria • Sup. terreno • Parcheggi Consistenza • Residenziale • Terziario – uffici • Commerciale • Depositi Magazzini • Parcheggi • Scuole • Servizi (scuole, strutture sanitarie e assistenziali) • Terreni Agricoli • Terreni edificabili Destinazione d’uso

10. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare • Amministrativa • Catastale • Edilizia • Strutturale • Impiantistica Situazione tecnico amministrativa • Analisi degli strumenti generali e attuativi • Destinazioni ammissibili • Superfici e volumi edificabili • Standard Situazione urbanistica • Numero e qualità dei conduttori • Struttura e durata dei contratti • Facoltà e condizioni di recesso • Clausole contrattuali generali e/o particolari • Congruità dei canoni Situazione locativa

11. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare • Condizioni d’uso • Analisi dei costi di gestione • Analisi dei costi di manutenzione ordinaria • Investimenti futuri in manutenzione straordinaria Stato manutentivo • Cap. rate di ingresso • Cap. rate di uscita • IRR Rendimento • Indagine ambientale • Piano di caratterizzazione • Eventuali costi di bonifica Problematicheambientali

12. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 2: Analisi del Patrimonio Immobiliare Censimento del Patrimonio immobiliare Advisor immobiliare Segmentazione in portafogli FASE 2: Analisi Portafoglio “Disponibile” Portafoglio “Indisponibile” Valutazione Razionalizzazione dei portafogli Definizione del portafoglio da dismettere Intervento di Privati attraverso specifici veicoli Dismissione e valorizzazione Vendita Diretta

13. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 2 Analisi – Valutazione analisi dell’andamento del mercato immobiliare e della redditività dei singoli immobili al fine di determinare il massimo miglior valore ottenibile. VALUTAZIONE: • Canone • Valori • Rendimenti • Assorbimento • Concorrenza Mercato • Analisi degli strumenti generali e attuativi • Verifica della possibilità di cambio di destinazione urbanistica • Attività di concertazione con la P.A. Strumenti Urbanistici Redazione di un Business Plan economico finanziario

14. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 2 Analisi: Segmentazione del portafoglio Il portafoglio Indisponibile è destinato allo svolgimento di servizi pubblici e al conseguimento di fini pubblici. Appartengono a questa categoria i beni in uso ad enti pubblici, foreste, parchi, riserve e servizi. Portafoglio “Indisponibilie” LIBERI Terreni (foreste parchi ecc) Non alienabili Ottimizzazione della gestione Beni in uso a Enti Pubblici Occupati Non alienabili Edilizia residenziale pubblica Beni in uso a enti pubblici vincolati Razionalizzazione degli spazi Parzialmente occupati Beni in uso a enti pubblici non vincolati Portafoglio disponibile

15. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 2 Analisi: segmentazione del portafoglio Portafoglio “Disponibilie” Il portafoglio comprende immobili liberi, non strumentali e terreni che possono essere dismessi. Tempi brevi DISMISSIONE Alienabili Immobili liberi Tempi medio/lunghi VALORIZZAZIONE Da valorizzare DISMISSIONE Alienabili Tempi brevi Immobili locati Tempi medio/lunghi Da valorizzare VALORIZZAZIONE Tempi medio/lunghi • Iniziative di sviluppo: • Aree dismesse • Terreni liberi • Immobili con funzioni obsolete VALORIZZAZIONE Alienabili Tempi medio/lunghi Da valorizzare VALORIZZAZIONE

16. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Dismissione e Valorizzazione del Portafoglio Censimento del Patrimonio immobiliare Censimento del Patrimonio immobiliare Segmentazione in portafogli Portafoglio “disponibile” Portafoglio “Disponibile” Portafoglio “Indisponibile” Portafoglio “Non Disponibile” Valutazione Razionalizzazione dei portafogli E definizione del portafoglio da dismettere Razionalizzazione dei portafogli Definizione del portafoglio da dismettere Intervento di Privati attraverso specifici veicoli Dismissione e valorizzazione Dismissione e valorizzazione FASE 3: Dismissione Valorizzazione Vendita Diretta

17. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Procedure di dismissione VENDITA DIRETTA Frazionata o in Blocco INTERVENTO DIPRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI Procedura: Asta pubblica Veicoli finanziari: Cartolarizzazione - Fondo immobiliare - Società mista Tempi ridotti tramite il conferimento dei cespiti in un progetto finanziario Tempi lunghi necessari alla dismissione completa Incassi legati all’avanzamento delle vendite Incassi immediati o parzialmente anticipati Esposizione al rischio immobiliare sull’invenduto Mantenimento di forme di controllo indiretto e partecipazione ai ricavi derivanti da eventuali valorizzazioni Gestione del processo di vendita Costituzione di un strumento disponibile anche per future operazioni Gestione degli immobili a carico della società acquirente

18. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI Portafoglio “Da alienare” Beni da valorizzare - Tempi medio/ lunghi Beni da cedere - Tempi brevi Cartolarizzazione Fondo Immobiliare di sviluppo Società mista Fondo Immobiliare STU Società di Trasformazione Urbana (iniziative di piccole dimensioni)

19. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Cartolarizzazione Le leggi 410 del 2001 n. 289 del 2002 hanno introdotto la possibilità di dismettere portafogli immobiliari delle regioni e degli enti locali attraverso operazioni di cartolarizzazione. La cartolarizzazione è la cessione di attività o beni di una società definita tecnicamente originator, attraverso l'emissione ed il collocamento di titoli obbligazionari. Procedura: Advisor Immobiliare Ente Locale Prezzo diffferito Piano dismissione degli immobili Proventi derivanti dalla cessione degli immobili Cessione degli immobili Definizione dei valori di cessione Società veicolo (SPV) titoli Gestione del portafoglio Server (banche o intermediari finanziari) Vendita e gestione degli asset

20. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Cartolarizzazione • Legge 410 del 2001 Dismissione di patrimoni immobiliari tramite tecnica della cartolarizzazione • Legge n. 289 del 2002 art.84 autorizza gli Enti Locali (Province, Regioni e Comuni) a costituire società atte alla realizzazione di operazioni di cartolarizzazione Legislazione • Possibilità di avere una parte di liquidità immediata; • Gestione degli asset delegata a terzi; • Maggiore disponibilità di tempo per effettuare la vendita degli immobili. Benefici • Elevati costi fissi in caso di dimensioni limitate del portafoglio; • Necessità di avere un piano di dismissione degli immobili definito. Fattori critici Comune di Venezia 13 asset di pregio Scip2 20.000 unità immobiliari Comune di Roma 700 immobili residenziali Casi applicativi

21. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Cartolarizzazione Cartolarizzazione il comune di Venezia (prima operazione di cartolarizzazione di un comune Italiano) Comune di Venezia reperire risorse per un programma di valorizzazione (ristrutturazione e manutenzione straordinaria ) di immobili comunali. Finalità dell’operazione : comune di Venezia Vecart s.r.l.società veicolo Yard Dexia Creditop Società coinvolte: 13 asset di pregio Asset da dismettere Palazzo Foscari Contarini Palazzo Zaguri

22. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Fondo comune d’Investimento Immobiliare Procedura: Ente Locale Prezzo diffferito Advisor Immobiliare operativa Asset Management Conferimento/Vendita Fondo immobiliare Gestione immobiliare SGR Esperto indipendente Emissione Sottoscrizione Quote del Fondo Investitori Gestione finanziaria Liquidazione fondo Mercato immobiliare

23. Comitato Consultivo • Membri eletti dall’Assemblea dei Partecipanti • Pareri al CdA della SGR in merito a decisioni quali operazioni in conflitto d’interesse, investimenti / dismissioni di entità rilevanti, modifiche regolamentari SGR • CdA dell’SGR: Assemblea dei Partecipanti • Elegge il Presidente dell’Assemblea • Delibera su modifiche regolamentari • Delibera in merito alla sostituzione della SGR LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Fondo comune d’Investimento Immobiliare • La responsabilità primaria di gestione di un Fondo Immobiliare appartiene alla SGR che lo istituisce; • Tuttavia è possibile un ampio coinvolgimento dei quotisti in attività di controllo, monitoraggio e anche gestione del fondo, soprattutto nel caso di prodotto riservati ad Investitori Qualificati; • La partecipazione dei quotisti alla governance di un fondo si realizza innanzitutto tramite la loro partecipazione all’Assemblea, che può deliberare in merito ai principali elementi di vita del fondo diversi dalla gestione ordinaria, quali ad esempio le modifiche sostanziali al regolamento e la sostituzione della SGR; • L’Assemblea nomina anche un Comitato Consultivo (o altrimenti denominato) che può esprimersi con parere in certi casi obbligatorio e in altri casi vincolante su una serie di materie di gestione ordinaria quali ad esempio l’approvazione del business plan del Fondo e del budget annuale, l’attribuzione di incarichi di outsourcing, e così via. • Gestione del Fondo Immobiliare (Governance) Quotisti Fondo Immobiliare

24. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione • Governance: La responsabilità della gestione è per legge delle SGR ma è possibile da parte dell’ente pubblico mantenere sia il monitoraggio che un ruolo decisionale attraverso la nomina di uno o più degli organi eventualmente preposti; • Esperti indipendenti: Ogni Fondo immobiliare deve affidarsi a società o persone fisiche, con determinati requisiti richiesti dalle norme in vigore, incaricate di effettuare le perizie, le stime e le valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare del fondo al fine di determinare il valore contabile degli immobili, assicurando una maggiore trasparenza; • Esternalizzazione delle attività di gestione: Consente all'investitore istituzionale un investimento diretto in beni immobili senza l'onere di una struttura interna fissa che gestisca il patrimonio immobiliare, permettendo una riduzione dei costi fissi interni; • Trasparenza gestionale: La gestione degli immobili affidata ad una struttura professionale garantisce un’elevata trasparenza gestionale dell’investimento; Fondo comune d’Investimento Immobiliare Vantaggi • Maggiore liquidabilità: Gli investimenti immobiliari divengono attività finanziarie maggiormente liquidabili rispetto ad investimenti puramente immobiliari; • Massimizzazione del valore di capital gain: La gestione professionale del patrimonio permette di massimizzare la redditività annuale e nell'ottenimento di capital gain al termine della durata del Fondo stesso, quando la società di gestione procederà allo smobilizzo degli investimenti;

25. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Key facts fiscali e finanziari • Esenzione da imposte dirette: non sono previste imposte sui redditi da capitale, sui redditi immobiliari, sulle plusvalenze immobiliari e sui redditi distribuiti dal Fondo Immobiliare; • L’unica imposta a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari è l’ICI, per la quale non sono previste agevolazioni. • Gli obblighi d’imposta sono in capo ai detentori delle quote, in caso di riscatto, liquidazione o vendita delle stesse, ovvero di distribuzione dei dividendi e sono pari al 20%, a titolo di ritenuta d’acconto per imprenditori e società e a titolo di imposta per persone fisiche; • In ogni caso non è prevista nessuna tassazione sui capital gain maturati con il realizzo, da parte del fondo, di plusvalenze e/o redditi di altra natura; • Facilità di accesso al credito: la trasparenza delle informazioni riguardanti la situazione economica, patrimoniale e finanziaria, nonché i vincoli legati all’allocazione dei budget per gli investimenti, a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari, facilitano il reperimento di capitale di prestito; • I fondi immobiliari hanno una capacità di indebitamento massima stabilita dalla normativa vigente. Tale capacità è calcolabile come il 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, più il 20% di tutte le altre attività. L’accensione di prestiti per un importo pari al 60% del valore degli Immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari comporterebbe – ove l’attivo del fondo sia interamente costituito da dette attività – un indebitamento pari ad almeno 150% del valore complessivo netto del fondo.

26. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione– Fondo Immobiliare IL FONDO IMMOBILIARE come alternativa alla vendita all’asta o alla cartolarizzazione dei beni immobili Vantaggi rispetto alle altre procedure di dismissione: • Il Fondo Immobiliare uno strumento ampiamente sperimentato ed estremamente flessibile, in grado di conciliare i molteplici obiettivi dell’operazione; • Il Fondo Consente tempi più ridotti di una vendita progressiva all’asta e il mantenimento di un’influenza sulla governance dei beni; • Il fondo permette una gestione professionale dei beni e la valorizzazione; • Permette all’Ente la partecipazione ai risultati della valorizzazione futura; • Si tratta di uno strumento eventualmente disponibile anche per ulteriori successive operazioni; • Ha un trattamento fiscale vantaggioso.

27. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare Casi applicativi Dismissione degli Immobili dello Stato FIP: Fondo a immobili pubblici sponsorizzato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, proprietario di un portafoglio di 394 immobili a uso non residenziale occupati dal Ministero enti previdenziali e altri enti statali. Il FIP ha stipulato un unico contratto di locazione (9+9 rinnovabile automaticamente) con l’Agenzia del Demanio. Il canone annuo iniziale è pari a 270 milioni di €(8.1% del prezzo di trasferimento degli immobili). Il conferimento e’stato effettato a un valore di circa €3.4 miliardi, con una leva iniziale del 60%. L’operazione e’durata circa 12 mesi e ha visto la sottoscrizione del 100% delle quote da parte dei collocatori nel dicembre del 2004. Patrimonio Uno: Fondo con oggetto il conferimento e trasferimento di beni immobili ad uso diverso da quello residenziale di proprietà dello stato e di altri soggetti per un valore di circa €680 milioni. Il collocamento e’stato effettuato dalla SGR, individuata con procedura competitiva. Gli immobili sono a prevalenza a uso uffici da valorizzare o da dismettere a breve. Il patrimonio e’suddivisibile in 33 immobili soggetti a contratto unico con Agenzia del Demanio e 42 immobili locati a terzi. Le strategie di gestione degli immobili sono: trading, reconversion/upside, strategic, e long termlease.

28. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare La struttura finale prevede la costituzione di un Fondo immobiliare ad apporto, contrattualmente legato alla SGR per la gestione del portafoglio immobiliare e indirettamente collegato a: Property Manager; FacilityManager;Banca Depositaria Casi applicativi Monteluce REAG Advisory della procedura di valorizzazione Nomura Finanziamento ponte (2.55 MM) Regione Umbria Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM) Quote del fondo (53.55 MM) SGR Fondo Monteluce REAG Esperto Indipendente del Fondo Gestione Fondo Property Manager Banca Depositaria Facility Manager Fonte: Nomura

29. Costituzione del Fondo Liquidazione del Fondo T Mercato degli Investitori Mercato degli Investitori Prezzo Iniziale 43.35MM (85%) Quote del fondo Regione Umbria Prezzo Differito [X] % PD Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM) Quote del fondo Vendita Immobili Fondo Monteluce Mercato Immobiliare LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare La Struttura Finanziaria: Prezzo Iniziale e Prezzo Differito Casi applicativi Monteluce • Al fine di garantire alla Regione e all’Università la partecipazione ai proventi derivanti dallo sviluppo del progetto immobiliare, il prezzo corrisposto dagli mercato degli investitori sarà costituito da : • ·Un Prezzo Iniziale pari per un controvalore pari all’[x]% del valore degli immobili (ipotizzato per ora pari all’ 85%) • Un Prezzo Differito che sarà corrisposto ad esito della liquidazione del Fondo Fonte: Nomura

30. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare La Struttura Finanziaria: Sintesi Prezzo Differito Regione Umbria APPORTO Casi applicativi Monteluce Conferimento degli immobili Quote del fondo Fondo Monteluce COLLOCAMENTO REAG Advisor Immobiliare Nomura (Global Coordinator) Prezzo Iniziale Quote del fondo Mercato degli Investitori LIQUIDAZIONE Mercato Immobiliare Liquidazione del fondo Fonte: Nomura

31. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Fondo Immobiliare – Comune di Milano 1 Casi applicativi Comune di Milano Reperire risorse da destinare da destinare alla rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale e alla riqualificazione delle infrastrutture Finalità dell’operazione : Comune di Milano Cassa Depositi e Prestiti S.p.A. BNL Fondi Immobiliari SGR.p.A. (SGR) Agenzia del Territorio di Milano Consiglio Notarile di Milano REAG S.p.A. Enti e operatori 20% immobili residenziali liberi 15% box e autorimesse 30% immobili residenziali occupati 35% immobili anche locati ad uso diverso commerciali magazzini, uffici 76 lotti Asset da dismettere Criteri di scelta degli immobili • Immobili siti in condomini (onerosi come spese di gestione per la pubblica amministrazione • Immobili liberi • Immobili attualmente occupati per usi diversi dal residenziale (es. magazzini, uffici e autorimesse) • Esclusi le aree libere in attesa di una nuova e più conveniente valorizzazione

32. Casi applicativi Comune di Milano Garanzie sociali Il diritto di opzione di acquisto dell’alloggio con uno sconto del 30% del prezzo di mercato dell’alloggio libero (immobili fuori dal centro storico). Diritto di prelazione dell’immobile in caso di vendita all’asta al prezzo di aggiudicazione; Diritto di opzione per l’acquisto dell’usufrutto ai conduttori ultrasessantacinquenni in caso di mancato esercizio di opzione dell’intera proprietà; Diritto di rinnovo del contratto limitatamente ai conduttori con reddito familiare non superiore ai limiti previsti dalla Legislazione Regionale per l’edilizia residenziale sociale. Nessuno sconto è previsto per gli alloggi di pregio, solo diritto di prelazione a prezzo di mercato Modalità di trasferimento degli immobili • Prima parte viene trasferita al fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione da parte del Comune di quote del fondo di classe A e quote di classe B. Le quote di classe A saranno collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari finanziari scelti dal comune con procedura di evidenza pubblica • Le quote di classe B saranno conservate dal comune. Tale quote garantiscono i diritti di Governance finalizzati ad assicurare i vincoli di salvaguardia e garanzie sociali. • La restante parte verrà trasferita al fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro

33. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Casi applicativi Comune di Milano Comune di Milano Prezzo diffferito Cassa Depositi e Prestiti REAG Quote di classe A Advisor Immobiliare Investitori Denaro Quote fondo Asset Management Conferimento/Vendita Comune di Milano Quote di classe B Fondo immobiliare Gestione immobiliare Liquidazione fondo Mercato immobiliare SGR REAG Esperto indipendente Gestione finanziaria

34. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Processo di dismissione del portafoglio immobiliare del comune di Milano Casi applicativi Comune di Milano Attivazione di un rapporto di partnership Tra Comune e Cassa Depositi e Prestiti mediante sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa per la valorizzazione del Patrimonio Comunale Maggio 2007 • Firma di un Protocollo di Intesa che definisce la finalità dell’intervento. L’obiettivo dell’accordo è di reperire risorse da destinare a: • Rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale; • Riqualificazione delle infrastrutture Giugno 2007 Piano di Valorizzazione approvato in Giunta. Si stabilisce che lo Strumento di attuazione più idoneo: Fondo Immobiliare ad Apporto che garantisce la massima trasparenza, il controllo della governance e la massima flessibilità per successivi apporti al fondo. Settembre 2007 Definizione delle linee guida per la selezione della SGR Avvio Strumento di procedura ad evidenza pubblica per individuare la SGR Ottobre 2007 13 domande di partecipazione ad 11 SGR la commissione di gara invia la lettera d’invito a presentare l’offerta. Novembre 2007

35. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Si rendono pubblici i punteggi dell’offerta tecnica e vengono aperte le buste contenenti le offerte economiche. Le prime due SGR classificate presentano l’offerta migliorativa- Aggiudicazione del Portafoglio a BNL FI Casi applicativi Comune di Milano Dicembre 2007 Sottoscritto Atto di apporto tra Comune di Milano e BNL FI tramite il quale l’ente apporta al Fondo immobiliare “Fondo Immobiliare del comune di Milano 1” 20 immobili su 76. (pari a circa il 40% del valore dell’intero portafoglio. Fine Dicembre 2007 Selezione delle banca finanziatrice (Unicredit Banca D’impresa) Attivazione del processo di valorizzazione Febbraio 2008 Definizione delle linee guida per la selezione banca o l’intermediario finanziari che si occuperà del collocamento delle quote nel fondo. Marzo 2008 Selezione delle banche incaricare al collocamento delle quote e attivazione del processo di valorizzazione che porterà alla dismissione del bene mediante evidenza a pubblica.

36. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Società di Trasformazione Urbana (STU) Il Decreto legislativo 267/00 e la legge n. 166/2002 hanno introdotto la possibilità di costituire una società per azioni a partecipazione pubblico e privata finalizzata alla progettazione e commercializzazione d’interventi di valorizzazione urbana (terreni e immobili.). Azionisti privati Procedura: Società STU Convenzione Disciplina il rapporto tra le parti Ente locale Beni da valorizzare Terreni di proprietà degli enti locali Valorizzazione commercializzazione Realizzazione di opere pubbliche

37. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Società di Trasformazione Urbana (STU) Il Decreto legislativo 267/00 La legge n. 166/2002 ha esteso la possibilità diu utilizzare la STU anche per la riqualificazione di immobili legislazione Miglioramento della situazione finanziaria dell’ente attraverso le entrate derivanti dalla commercializzazione Possibilità di realizzare opere di interesse pubblico. Benefici

38. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Conclusioni Italia spende circa 70 miliadi euro all’anno per gli investimenti 85% vengono spesi da Enti Locali Dalla vendita e dalla valorizzazione dei beni non strumentali Flussi di cassa Capitali privati

39. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Conclusioni Ente Locale Immobili da anni abbandonati e male utilizzati o usati in maniera abusiva Valorizzazione Legge 113 2008 Da stime del Ministero dell’Economia circa 400 miliardi di euro. Valorizzazione del 5% Patrimonio Immobiliare Risorsa aggiuntiva per finanziare le infrastrutture del paese. 20 miliardi Valorizzazione Impresa non facile per l’ente locale • Fondazioni Bancarie • Cassa Depositi e Prestiti • Fintecna Investitori etici a lungo periodo