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物权法的理论与实践. 主讲人：柴方胜. 我只懂拆迁法，不知道什么 《 物权法 》 —— 黑龙江省绥化市绥棱县建设局副局长兼拆迁办主任王洪军 “ 你看电视了吗？就是自焚也得把房子拆了，有你们哭的那天。 ” “ 只要先拆了房子治病的事就好办 ” “ 土地是国家的，没有补偿，只对地上的产权房屋进行补偿，冷库也是招商引资过来的项目，能提高居民收入，应算公益项目。我只懂拆迁法，不知道什么 《 物权法 》 。 ”. 主要内容：. 一、物权法的立法概况 二、什么是物、物权、物权法 三、物权法的基本原则 四、所有权的几个问题. 一、物权法的立法概况.
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物权法的理论与实践 主讲人：柴方胜
我只懂拆迁法，不知道什么《物权法》 • ——黑龙江省绥化市绥棱县建设局副局长兼拆迁办主任王洪军 • “你看电视了吗？就是自焚也得把房子拆了，有你们哭的那天。” • “只要先拆了房子治病的事就好办” • “土地是国家的，没有补偿，只对地上的产权房屋进行补偿，冷库也是招商引资过来的项目，能提高居民收入，应算公益项目。我只懂拆迁法，不知道什么《物权法》。”
主要内容： 一、物权法的立法概况 二、什么是物、物权、物权法 三、物权法的基本原则 四、所有权的几个问题
一、物权法的立法概况 • 《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行。 • 物权法的作用：定分止争、物尽其用。 • 物权法的意义： • 发展市场经济的需要（物权是交易的客体） • 保护公民私有财产的需要（有恒产者有恒心） • 推进政府依法行政的需要（给政府权力划定边界）
二、什么是物、物权、物权法 • 物权法第二条： 本法所称物，包括不动产和动产。 物权法上的物仅指有体物。具有形体、有使用价值、有稀缺性、能够为人力所控制。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权的三个要点：特定性、支配性、排他性。
用益物权—支配他人不动产的使用价值 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权（按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利） • 担保物权—支配他人物的交换价值 抵押权：不转移占有：动产和不动产（约定担保） 质 权：转移占有：动产和权利（约定担保） 留置权：已经合法占有：动产（法定担保） • 小产权房买卖合同的效力 • 城里人购买宅基地上房屋的效力
物权法就是调整物的归属和利用而产生的民事关系的法律。物权法就是调整物的归属和利用而产生的民事关系的法律。 • 物的归属——所有权（自物权） • 物的利用——对他人物的利用 用益物权与担保物权（他物权）
三、物权法的基本原则 （一）物权法定原则 • 物权的种类和内容，由法律规定。 物权种类和内容强制 （物权是一般等价物，是交易的前提和归宿） • 根据房地产权证上登记的国有土地使用年限到期后，政府就有权收回房子和土地吗？
国务院：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990.5.19）：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。国务院：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990.5.19）：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 • 物权法：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 • 建议：尽量购买土地使用权为70年的商品房。
（二）物权公示原则 • 问题一： 权利人对一套房屋拥有所有权的标志是什么？ • 问题二： 权利人对一件衣服拥有所有权的标志是什么?
不动产物权的取得——登记（抵押也要登记） • 动产物权的取得——交付（动态）、占有（静态） • 问题—— • 带阁楼的房子，拆迁面积是否受影响？如果只按房产证上的面积计算，是否公平？国家是否应该出台相应政策?
已经签订了房屋买卖合同，交了房款，房子就归买主吗？已经签订了房屋买卖合同，交了房款，房子就归买主吗？ 甲将自己的一套房屋卖给乙,双方签订了买卖合同并支付了房款，约定次日一起去办理过户登记并交付房屋。不料第二天乙生病住院，一住就是数月。在此期间，丙也看上了甲的房屋，并愿出高价购买。甲于是又卖给了丙并办理了过户登记。之后，乙要求甲交付房屋并办理过户登记。 • 问：甲乙之间的买卖合同是否有效？ 乙是否能取得房屋的所有权？
预告登记防止一房多售 • 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 • 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
登记对抗主义 • 案例——购买二手车没办理过户是否影响所有权转移 甲将一辆轿车卖给了乙，并已进行了交付，但没有办理过户登记。后来，乙开车时发生交通事故，将丙撞伤，丙要求甲乙共同承担赔偿责任。 • 问：1、丙的要求能否得到支持？ 2、轿车的所有权是否已经转移给乙？ • 物权法：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 • 交通事故的处理——从登记生效主义 到登记对抗主义
物权公示原则的例外 • 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力。 • 第二十九条 因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 • 第三十一条 依照第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
四、所有权的几个问题 • 所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 （一）征收与征用 （二）国家所有权、集体所有权、私人所有权 （三）业主的建筑物区分所有权 （四）相邻权 （五）善意取得制度 （六）拾得遗失物的返还
（一）征收与征用 征收—— • 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 • 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》 • 第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
《循环经济促进法》（2009.1.1生效）第25条——《循环经济促进法》（2009.1.1生效）第25条—— • 城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。 • 对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。
主要制度创新： 1、政府是征收与补偿的主体. 2、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织听证会，并根据情况修改方案。 3、在规定期限内达不成补偿协议时，政府可以直接作出补偿决定。被征收人超过决定规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。 4、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 5、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 6、禁止建设单位参与搬迁活动。
征用—— • 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。 • 被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
（二）国家所有权、集体所有权、私人所有权 • 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。 • 国有财产由国务院代表国家行使所有权 • 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。 • 从实践看，国家所有权实际上由各级政府或者政府的各个部门行使，只是一个个公法法人所有权，不存在国家“统一”、“唯一”的所有权
问题—— • 在我国，谁对国有企业的财产享有所有权？
埃及羊肉案 • 埃及方面认为： • 该羊肉出口企业是中国国有企业，中国的远洋运输公司也是中国的国有企业。 • 依据中国法律和中国学者的解释，这两个企业的所有权只有一个即中国国家，这两个企业的财产是一个所有权人名义下的财产。 • 根据同一债务人名下的财产当然可以用来偿还任何债务的规则，中国远洋运输公司的财产当然可以用来承担中国羊肉出口企业的责任。
《毛主席去安源》油画所有权归属案 • 文革时期的油画《毛主席去安源》是由原北京画院刘春华独立完成绘画。该油画曾长期由中国革命历史博物馆收藏。80年代博物馆将此画交给作者。 • 1995年10月7日，作者以550万元的价格将画拍卖给了建行广东省分行收存。之后，博物馆将建行和刘春华起诉至法院，以该画归国家所有为由，主张收回此画。
法院最后判决认定： • 油画目前存放在建行，其国有状态没有改变，国家财产并未实际受损。因此对中国革命博物馆请求刘春华和建行返还油画的诉讼请求不予支持。
（法人所有权） • 国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。 • 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 • “国家”投入 企业的资产，按照公司法的原理，由企业享有法人所有权，投资人享有股东权。
（三）业主的建筑物区分所有权 • 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 • 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 • 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 • 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 • 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 • 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
（四）相邻权 • 问题—— 你的邻居总是在深夜里弹琴、听音乐、看球，音量很大，吵得你无法入睡。你准备诉诸法律，你的法律上的理由是什么？
相邻权： • 相邻的不动产所有权人或占有人之间，相互要求对方不得以其占有的不动产损害自己的不动产的权利。 • 相邻权不是一项独立物权，是附属性物权，是不动产所有权和其他占有权利的必然限制或延伸。
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 • 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 • 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
（五）善意取得制度（公示公信原则） • 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的； (二)以合理的价格转让； (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 • 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
（六）拾得遗失物的返还 • 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 • 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 • 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。（承认悬赏广告的效力） • 拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。 • 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
谢谢耐心听课，请多提宝贵意见 • 纯属个人偏见，希望大家独立思考
