Nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis

1. Nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis Asist. Sigitas Jablonskis 2010 m.

2. Apibrėžimas • Nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis – tai sutartis, kuria viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti nekilnojamąjį daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti ši daiktą ir sumokėti už ji nustatytą pinigų sumą (kainą). • Visos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartys yra – konsensualinės, dvišalės, atlygintinės ir ekvivalentinės sutartys. Tai leidžia atriboti pirkimo-pardavimo sutartį nuo kitų sutarčių rušių.

3. Sutarties dalykas • Šios sutarties dalykas – nekilnojamasis daiktas (žemė, pastatai, gyvenamieji namai, butai ir kt.). Dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyko, kaip skiriamojo šios pirkimo-pardavimo sutarties rūšies požymio, pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nustato griežtesnius šios rūšies daiktų civilinės apyvartos, tad ir jų galimumo būti pirkimo-pardavimo sutarties dalyku ribojimus: • Pirma, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyku negali buti būsimas nekilnojamasis daiktas. • Antra, savarankišku nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyku gali buti tik įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas nekilnojamasis daiktas.

4. Sutarties forma • Nekilnojamojo daikto socialinė reikšmė ir didesnė nei kitų civilinių teisių objektų vertė lemia nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties šalių poreikį įsitikinti sutartimi įgytų nuosavybės teisių realumu bei saugumu. Būtent kvalifikuotas notaras yra teisinio saugumo garantas, užtikrinantis, kad civiliniuose santykiams nebūtų neteisėtų sandorių. Dėl šios priežasties, pagal CK 6.393 str. 1 d. nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi buti notarines formos. • Tačiau CK nustato numato ir išimčių (pavyzdžiui, jeigu nekilnojamas turtas yra parduodamas antstolio priverstinėse varžytinėse, turto pardavimo iš varžytinių aktas, patvirtintas antstolio ir apylinkės teismo teisėjo, prilyginamas notariškai patvirtintai sutarčiai.).

5. Kiti formalumai • Paminėtina, kad be notaro patvirtinimo, sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo sutartį tam tikrais atvejais taip pat reikia atlikti ir kitus formalumus: turi būti gauti įstatymų reikalaujami šiai sutarčiai sudaryti sutikimai, leidimai, atlikti kiti nekilnojamajam daiktui perleisti būtini veiksmai(pvz., apie ketinimą parduoti nekilnojamąjį daiktą pranešta asmenims, turintiems pirmenybes teisę įsigyti parduodamą daiktą). Tokie papildomi formalumai paprastai susiję su nekilnojamaisiais daiktais, priklausančiais pardavėjui ne asmenines, o bendrosios nuosavybes teise, arba, nors ir priklausančiais jam asmenines nuosavybes teise, tačiau priskirtais prie šeimos turto. Pavyzdžiui, išankstinis teismo leidimas būtinas sudarant šeimos turtui priskirto nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarti, kai sutuoktiniai turi bendrų nepilnamečių vaikų (CK 3.85 str. 2 d.).

6. Esminės sutarties sąlygos • Esminės sutarties sąlygos yra tos sutarties turinio sąlygos, kurių nesant sutartis laikoma nesudaryta. Ir atvirkščiai, sutartis laikoma sudaryta tik tada, kai šalys susitarė dėl visų esminių sutarties sąlygų. Sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarti CK aiškiai skiriamos esminės tokios sutarties sąlygos, kurias būtina suderinti, kad sutartis būtų laikoma sudaryta ir galiotų – sutarties dalykas bei nekilnojamojo daikto kaina.

7. Sutarties dalykas • Sutarties dalykas yra kiekvienos pirkimo-pardavimo sutarties, tad ir nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties, esminė sąlyga. Tačiau šios esminės sąlygos suderinimo požiūriu nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo specifika ta, kad dėl jau aptartų nekilnojamojo daikto ypatumų įstatymų leidėjas nustato specialius nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyko konkretinimo sutartyje reikalavimus, t.y. laikytina, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga dėl dalyko yra suderinta tik tada, kai sutartyje numatytas parduodamo nekilnojamojo daikto pavadinimas, jo vieta atitinkamame žemes sklype arba kitame nekilnojamajame daikte ir kiti duomenys apie parduodamąjį daiktą.

8. Sutarties kaina • Antroji esminė kiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra nekilnojamojo daikto kaina (CK 6.397 str.), t.y. pinigų suma, kurią pirkėjas įsipareigoja sumokėti už perkamą nekilnojamąjį daiktą. Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta konkreti parduodamo nekilnojamojo daikto ar jo dydžio vieneto kaina. • Nors sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutarti daikto kaina yra šalių susitarimo reikalas, tačiau šalys, sutartyje nustatydamos parduodamo nekilnojamojo daikto kainą, turėtų atsižvelgti į jo rinkos vertė. Taip ne tik būtų užtikrinta sutarties šalių teisių ir interesų apsauga, bet ir išvengta galimų ginčų dėl tikrosios sutarties šalių valios.

9. Kitos esminės sąlygos • Tam tikroms nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutarties rūšims įstatymas nustato papildomas sąlygas, kurios laikytinos esminėmis. • 1. Esmine gyvenamojo namo, buto ar jo dalies pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra įvardijimas (sąrašas) asmenų, pagal įstatymus ar sutartis išsaugančių teisę naudotis genamąja patalpa ir po jos savininko pasikeitimo, ir jų teisės naudotis parduodama gyvenamąja patalpa turinys (CK 6.400 str.). (Pavyzdžiui, nuomininkai, subnuomininkai, uzufruktoriai). • 2. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti.

10. Nekilnojamojo daikto pardavėjo pareigos • Teisės doktrinoj egzistuoja įvairių nuomonių, kokios yra pardavėjo pareigos, vykdant pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau dominuoja požiūris, kad pagrindinės nekilnojamojo daikto pardavėjo pareigos yra : • pareiga perduoti daiktą; • pareiga patvirtinti daikto nuosavybės teisę; • pareiga perduoti sutarties sąlygas atitinkantį daiktą.

11. Pareiga perduoti daiktą pirkėjui nuosavybės teise • Bendrai ši pareiga yra įtvirtinta CK 6.317 str. 4 d. Jos turinį sudaro tokios sąlygos: a) pardavėjas turi perduoti daiktą pirkėjui valdyti arba sutikti, kad pirkėjas pradėtų daiktą valdyti; b) turi būti pašalintos bet kokios pirkėjo valdymo kliūtys. • Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties specifika šiuo atžvilgiu, kad neužtenka minėtų dviejų sąlygų, kad būtų pripažinta, jog nekilnojamojo daikto pardavėjas tinkamai įvykdė savo pareigą perduoti daiktą. CK 6.398 str. 1 d. nustatė papildomą šios pareigos įvykdymo reikalavimą – nekilnojamojo daikto perdavimas turi būti įforminamas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu perdavimo ir priėmimo aktu arba kitu sutartyje nurodytu dokumentu. Todėl jeigu ko kita nenumato įstatymai ar sutartis, pardavėjo prievolė perduoti nekilnojamąjį daiktą laikoma įvykdyta nuo daikto perdavimo pirkėjui ir atitinkamo dokumento apie jo perdavimą pasirašymo.

12. Pareiga perduoti daiktą pirkėjui nuosavybės teise (2) • Civilinis kodeksas perdavimo-priėmimo aktui, kurio pagrindu pereina daikto nuosavybės teisė, nustato ne tokius griežtus reikalavimus kaip pačiai pirkimo-pardavimo sutarčiai, t.y. perdavimo-priėmimo aktas gali būti paprastos rašytinės formos. • Pačio perdavimo-priėmimo akto turinio įstatymas nereglamentuoja, todėl jis sudaromas laisva forma. Tačiau atsižvelgiant į bendruosius CK nustatytus prievolių vykdymo reikalavimus, perdavimo priėmimo akte turėtų būti ši informacija: šalių rekvizitai; perduodamo daikto apibūdinimas ir kokybė; pretenzijos dėl daikto kokybės; nuorodos į pirkimo pardavimo sutartį; nekilnojamojo daikto perdavimo momentas; sudarymo data, parašai.

13. Pareiga perduoti daiktą pirkėjui nuosavybės teise (3) • Lietuvoje taip pat galimi atvejai kaip nuosavybės teisė pereina nuo sutarties sudarymo momento. Toks atvejis galimas, kai šalys notarine tvarka tvirtinamoje sutartyje nurodo, kad sutartis kartu yra ir perdavimo ir priėmimo aktas. Tokiu atveju šalys ne tik sudaro sutartį bet ir perduoda daiktą, o su juo ir nuosavybės teisę į jį, t.y. pirkėjas jau sutarties sudarymo momentu tampa daikto savininku. Šio sutarties sudarymo pranašumas tas, kad taip išvengiama rizikos, jog viena šalis gali nepagrįstai atsisakyti vykdyti sutartį, vengdama pasirašyti perdavimo – priėmimo aktą ar kitą dokumentą. • Specifiniai pareigos nevykdymo padariniai. Pardavėjui ne įvykdžius pareigos perduoti nekilnojamąjį daiktą, pirkėjas turi teisę atsisakyti vykdyti pirkimo - pardavimo sutartį ir reikalauti nuostolių atlyginimo arba reikalauti, kad pardavėjas prievolių įvykdytų natūra (6.324 str.). Pastarosios galimybės pirkėjas netenka, jeigu daiktas jau perduotas kitam pirkėjui, nes tokiu atveju pardavėjas jau neturi nuosavybės teisės į atitinkamą daiktą. (6.60 1 d. 6.321 str.).

14. Pareiga patvirtinti parduodamo daikto nuosavybės teisę • Kiekvienos pirkimo pardavimo sutarties tikslas – perleisti nuosavybės teisę. Todėl CK 6.317 str. yra įtvirtinta garantijos pagal įstatymą taisyklė, kuri nustato, kad Pardavėjo garantija (patvirtinimas) dėl daiktų nuosavybės teisės ir jų kokybės yra, nepaisant to, ar tokia garantija pirkimo–pardavimo sutartyje numatyta, ar ne (garantija pagal įstatymą). • Svarbu, kad pardavėjas privalo patvirtinti ne tik, kad daiktas jam priklauso nuosavybės teise, bet ir tai, kad tokia teisė nėra suvaržyta. Todėl 6.321 str. nustato, kad Pardavėjas privalo patvirtinti, kad į perduodamus daiktus tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų, išskyrus atvejus, kai pirkėjas iš anksto sutiko priimti daiktus, kurie yra tokių teisių ar pretenzijų objektai, o pardavėjas apie jas tinkamai pranešė pirkėjui. • Jei pirkimo – pardavimo sutartyje neaptartos trečiųjų asmenų teisės ir pretenzijos į parduodamą daiktą, taikoma prezumpcija, kad pardavėjas garantavo nesuvaržytą nuosavybės teisę į parduodamą daiktą.

15. Pareiga patvirtinti parduodamo daikto nuosavybės teisę (2) • Šios pardavėjo pareigos vykdymo specifika, kai sudaroma nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis, pasireiškia, pagrinde tuo, kad nekilnojamojo daikto pirkėjas turi įstatymo garantuojamą galimybę patikrinti perkamo daikto teisinę kokybę, t.y. ar perkamas daiktas priklauso pardavėjui, ar jis neareštuotas, neįkeistas ir pan. Taip yra dėl to, kad visi su nekilnojamuoju daiktu susiję juridiniai faktai yraregistruojami viešuose registruose, kurių duomenis turi teisę patikrinti kiekvienas asmuo. Todėl pirkėjas turi teisę ir galimybę įsitikinti, ar pardavėjo pateikti duomenys atitinką tikrovę. Tai svarbu nes 6.321 str. 5 d. nustato, kad atvejais, kai teisių suvaržymą sutarties sudarymo metu, taip pat kai trečiųjų asmenų teisės ar jų suvaržymas buvo įregistruoti viešame registre, pirkėjas negali remtis aplinkybe, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas.Atsižvelgiant į tai, nekilnojamojo daikto pirkėjas, ta aplinkybe, kad pardavėjas pažeidė savo pareigą patvirtinti parduodamo daikto nuosavybės teisę galės remtis tik tada, kai pardavėjas tinkamai nepranešė apie suvaržymus, kurie nebuvo įregistruoti registre. Tik tokiu atveju, kai pardavėjas šios pareigos neįvykdo, pirkėjas įgyja teisę reikalauti sumažinti kainą arba nutraukti sutartį.

16. Pareiga perduoti sutarties sąlygas atitinkantį (kokybišką) daiktą. • Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jei sutartyje neaptarti – įprastus reikalavimus. • Daikto kokybė – tai daiktui būdingos fizinės, konstrukcinės, technologinės savybės. • CK 6.317 str. įtvirtinta pardavėjo pareigą patvirtinti ne tik dėl daiktų nuosavybės teisės, bet ir dėl jų kokybės. Be to CK 6.333 str. nustato, kad Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Jei sutartyje nėra aptarta nekilnojamojo daikto kokybė, pardavėjas privalo perduoti tokios kokybės daiktą, kad jis būtų tinkamas naudoti tam, kam jis įprastai naudojamas. Pavyzdžiui gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo atveju nekilnojamas daiktas turi būti tinkamas žmonėms gyventi, t.y. turi atitikti gyvenamiesiems namams ir butams keliamus techninių standartų, higienos normų, atsparumo, saugaus naudojimo reikalavimus.

17. Pareiga perduoti sutarties sąlygas atitinkantį (kokybišką) daiktą (2) • Perduodant daiktą pastebėtus trūkumus derėtų aptarti perdavimo-priėmimo akte. Tačiau perdavimo dokumento šiuo atveju negalima vertinti kaip sutarties papildymo ar pakeitimo, t.y. Aplinkybė, kad pirkėjas priėmė pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų neatitinkantį nekilnojamąjį daiktą, nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties įvykdymą net ir tais atvejais, kai toks neatitikimas buvo aptartas nekilnojamojo daikto perdavimo dokumente.

18. Pareiga perduoti sutarties sąlygas atitinkantį (kokybišką) daiktą (3) • Šios pardavėjo pareigos nevykdymo specifika pasireiškia jos nevykdymo padarinių ypatumais. CK 6.399 str. nustato, kad jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti: • 1) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; • 3) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti;<...> • 4) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.

19. Nekilnojamojo daikto pirkėjo pareigos ir jų vykdymo ypatumai • Teisės doktrinoje pripažįstama, kad pagrindinės pirkėjo pareigos yra pareiga priimti perduodamą daiktą ir pareiga sumokėti jo kainą. Be to, taip pat nurodoma, kad pareiga įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą priklauso pirkėjui.

20. Pareiga priimti perduodamą daiktą • Ši pareiga reiškia, kad pirkėjas privalo imtis priemonių ir atlikti veiksmus, kurie pagal įprastai reiškiamus reikalavimus būtini kad daiktas būtų tinkamai perduotas ir priimtas. • Specifika ta pati – priėmimas turi būti įforminamas perdavimo-priėmimo aktu.

21. Pareiga sumokėti daikto kainą • Pagrindinis pirkėjo pareigos sumokėti kainą per sutartyje nustatytus terminus ir nustatytoje vietoje ypatumas nekilnojamojo daikto pirkimo sutartyje yra susijęs su kainos sumokėjimo tvarka. CK 6.344 str. 4 d. numato specialią kainos mokėjimo tvarką – pirkėjas kainą sutarties pasirašymo metu privalo sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą, o pardavėjui pinigus notaras perduoda po sutarties įregistravimo viešame registre, išskyrus jei sutartyje nustatyta kitaip. Įvedant šią nuostatą buvo siekiama išvengti galimų sutarties šalių ginčų dėl to ar nekilnojamojo daikto kaina buvo iš tikrųjų ir visa sumokėta, taip apsaugant nuo nepagrįstų nesąžiningo pardavėjo veiksmų. Be to garantuojama, kad sumokama, kai šalių sutartis jau įregistruojama. • Tačiau nepaisant šių privalumų – ši norma retai kada taikoma ne tik dėl to, kad yra dispozityvi. Tai lemia kelios priežastys. Pirma, tai naujovė ir sutarties šalys dažnai neturi žinių apie tai bei nėra tokios praktikos. Antra, galima taikyti kitas sumokėjimą užtikrinančias garantijas, pavyzdžiui, kaina sumokama sutarties pasirašymo metu. Trečia, papildomos išlaidos notarui. Ketvirta - nevisiškai aiški teisės norma.

22. Pareigą įregistruoti nuosavybės teisės į nupirktą daiktą perėjimą • Nors ši pareiga nėra priskirta nei vienai iš šalių, tačiau galima teigti, kad tai yra pirkėjo pareiga, nes Pirma, pirkėjo suinteresuotumas yra didesnis (nesąžiningas pardavėjas galėtų daiktą parduoti trečiam asmeniui.). Antra, prašymas pateikiamas registrui pirkėjo vardu. Pardavėjas tai gali padaryti tik su pirkėjo įgaliojimu. Trečia, valstybinės žemės pirkimo pardavimo atveju tokia pareiga tiesiogiai nustatyta pirkėjui įstatyme.