AREE EDIFICABILI

1. AREE EDIFICABILI

2. AREE FABBRICABILI Definizione “porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano civile o industriale”

3. CLASSIFICAZIONE • Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli) • Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una visione organica e programmata dell’uso del territorio)

4. Aree ad uso privato • Terreni agricoli: aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dell’attività produttiva agricola • Aree edificabili: aree che, indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani civili o industriali

5. segue La qualificazione di AREA EDIFICABILE è indipendente dalla natura del suolo, dalla sua destinazione attuale e dalla volontà del proprietario. Dipende: • dalla non destinazione ad uso pubblico; • dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono l’uso edificatorio; • dall’esistenza di una domanda per tale uso.

6. CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI • Caratteristiche intrinseche • Caratteristiche estrinseche • Situazione giuridica

7. Caratteristiche estrinseche Rappresentano le peculiarità possedute dall’area nei confronti dell’ambiente esterno (zona). • la posizione • la presenza di infrastrutture

8. Caratteristiche intrinseche Rappresentano le caratteristiche proprie (interne) possedute dall’area. • Dimensioni • Forma geometrica (regolare o irregolare) • Sviluppo del fronte stradale • Giacitura (e esposizione) • Natura del terreno • Distanza dalle reti pubbliche

9. DIMENSIONI AREA DI MINOR VALORE UNITARIO AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO

10. FORMA GEOMETRICA AREA DI MINOR VALORE UNITARIO AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO

11. SVILUPPO DEL FRONTE STRADALE AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO AREA DI MINOR VALORE UNITARIO STRADA

12. GIACITURA E ESPOSIZIONE Aree di minor valore unitario Area di maggior valore unitario

13. Situazione giuridica Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato (servitù) che pongono limiti all’utilizzazione edilizia dell’area. • Rispetto delle distanze dai confini di altre proprietà • Altezza massima dei fabbricati realizzabili • Rispondenza urbanistica dei fabbricati realizzabili • Rispetto delle norme urbanistiche • Rispetto degli indici di sfruttamento

14. MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei fabbricati. DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di fabbricati OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare all’edilizia (per protezione dell’ambiente, per necessità di pubblica utilità ecc.)

15. CRITERI ESTIMATIVI Le aree fabbricabili si stimano: • In base al VALORE DI MERCATO • In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE • In base al VALORE COMPLEMENTARE (reliquati o pezze segregate)

16. Valore di mercato Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree. Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO • Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche) • Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili • Scelta del parametro di stima (mc edificabile) • Applicazione della proporzione di stima • Eventuali aggiunte e detrazioni

17. segue

18. Aggiunte e detrazioni

19. Valore di trasformazione Si applica quando non è possibile derivare il valore dell’area attraverso il procedimento diretto. CASI: 1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di monopolio (centro storico, indici di edificabilità particolari); 2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici)

20. Valore di trasformazione Il valore di trasformazione, in questi casi, equivale al procedimento di stima INDIRETTO (o analitico-ricostruttivo) e NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO ECONOMICO AUTONOMO, BENSI’ QUELLO DI UN PROCEDIMENTO DI STIMA FINALIZZATO ALLA RICERCA DEL VALORE DI MERCATO

21. Valore di trasformazione

22. Stima dei reliquati (o pezze segregate) RELIQUATO: porzione di area urbana che, per motivi diversi (espropriazione, ritaglio di forma irregolare, dimensioni ridotte, ecc.) non presenta le possibilità di sfruttamento edificatorio ma che, unito ad un’area viciniore, ne esalta il valore.

23. segue Il valore del reliquato è connesso alla COMPLEMENTARIETA’ con l’appezzamento confinante. L’aspetto economico da applicare è quello del VALORE COMPLEMENTARE

24. segue STRADA PUBBLICA B A RELIQUATO

25. Stima pratica del valore di mercato delle aree fabbricabili Gli operatori di mercato adottano spesso procedimenti di stima di tipo schematico che, tuttavia, possono portare a risultati attendibili. In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree fabbricabili si basa sull’incidenza percentuale del valore dell’area sul costo di costruzione del fabbricato su di essa realizzabile.

26. segue dove: %= incidenza media percentuale del valore dell’area (18 -25%) Vk fabbricato= Valore di costo di costruzione del fabbricato realizzabile