Doorstroming op de Woningmarkt

1. Doorstroming op de Woningmarkt Ilona Drenth & Nicky Moesman 22 november 2012

2. Agenda • Inleiding • Huidige situatie op de gemeentelijke woningmarkt • Ontwikkelingen • Gevolgen voor de woningmarkt • Doorstroming als oplossing • Best practices • Discussie

3. 1. Inleiding Probleemstelling “Wat veroorzaakt de stagnatie op de woningmarkt in de gemeente Utrechtse Heuvelrug” “Hoe kan de doorstroming bevorderd worden”

4. Vragen vooraf Vraag 1: 85% van de 55+ers wil niet binnen 2 jaar verhuizen. Wie van u zou wel op korte termijn willen verhuizen? Vraag 2: Bij WBV Amerongen staan 285 55+ers ingeschreven voor een sociale huurwoning. Wie van u staat ingeschreven bij een corporatie en heeft u al eens gereageerd op een aangeboden woning? Vraag 3: Van de genoemde 285 ingeschreven 55+ers hebben er 211 een huishoudinkomen lager dan € 34.085. Wie van u heeft een inkomen lager dan € 34.085? En lager dan € 43.000?

5. ? Vraag 4: Voor de huishoudens die wel willen verhuizen, is de woning de belangrijkste reden. Wanneer zou u willen verhuizen, of als u wilt verhuizen, wat is dan de belangrijkste reden? Vraag 5: Wordt voor u verhuizen aantrekkelijker ten gevolge van: • Financiële tegemoetkoming, • Hulp bij de fysieke verhuizing • Ondersteuning bij praktische zaken • Een verhuiscoach Vragen vooraf

6. 2. Huidige situatieop de gemeentelijke woningmarkt • Europese regelgeving sociale woningbouw • Toewijzing op basis van inkomen (€ 34.085) • De midden inkomens vallen tussen wal en schip • Crisis op de woningmarkt, ook in de gemeente Utrechtse Heuvelrug • Dalende huizenprijzen • Uitblijvende verkopen • Slechte doorstroming • De gemeentelijke woonvisie, “Wonen in een vitale gemeente 2008”, kent 3 belangrijke pijlers: • Dynamiek en groei, met respect voor het landschap • Een gemengde bevolking • Een passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving

7. 2. Huidige situatieDe woningzoekende • Woningzoekenden regio Utrecht • 212.000mensen in de regio Utrecht staan op de wachtlijst voor een huurwoning • 17.500van de woningzoekende heeft het afgelopen jaar gereageerd op een geadverteerde woning • De gemiddelde wachttijd bedraagt 8,2 jaar • Woningzoekenden Utrechtse Heuvelrug • In Doorn, Driebergen en Leersum is het aantal zoekenden circa 5.100,waarvan1.450actief • Het merendeel van deze woningzoekenden is jonger dan30 jaar en starter op de woningmarkt • Bij WBV Amerongen staan momenteel 596woningzoekenden ingeschreven • 48%van deze woningzoekenden is bovende 55,driekwarthiervan heeft een inkomen onder de € 34.085

8. Er komen steeds meer starters op de woningmarkt 3. OntwikkelingenDemografie |Tot 2030 toenemend aantal huishoudens |Aantal 75+ers wordt steeds groter

9. 3. OntwikkelingenEconomie Banken Hypotheek Huizen Beurs

10. 3. OntwikkelingenHet regeerakkoord • Kerntaak van de corporatie • Verhuren sociale woningen en maatschappelijk vastgoed • Bouwen van nieuwe woningen • Beheren van de woningvoorraad • Aansturing van de corporatie • Van het Rijk naar de Gemeente • Tegengaan van imperfectie op de woningmarkt • Hypotheekrente aftrek • Startersleningen • Scheefwonen en doorstroming • Huursombenadering

11. 3. OntwikkelingenHet regeerakkoord Scheefwonen en doorstroming, de maatregelen Het scheiden van wonen en zorg, langer thuiswonen Cliënten met een lichtere zorgvraag die voorheen in een intramurale setting zorg zouden ontvangen, krijgen voortaan de zorg in de eigen omgeving (scheiden wonen en zorg). Concreet wordt met deze maatregel bewerkstelligd dat (onder andere) ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen. Onvermijdelijk zal dit leiden tot meer vraag naar woningaanpassing, die de gemeente vanuit de WMO vergoedt .

12. 3. OntwikkelingenHet regeerakkoord Voorbeeld huurprijsontwikkeling - Huidige huur € 400 per maand - WOZ waarde van de woning € 160.000 - Inflatie 2,5% per jaar Huur Jaren

13. 4. Gevolgen voor dewoningmarkt • Substantiële huurverhogingen • Met name de sociale huurder met inkomen > € 43.000 • Verder dalende prijzen koopwoningen • Rabobank: - 6% in 2012 en -7% in 2013 • Steeds meer woningen te koop • Minder mogelijkheden voor starters om een woning te kopen • Nieuwe hypotheekregels van de regering • Hypotheekrenteaftrek • Niet meer aflossingsvrij • Strengere eisen hypotheekverstrekker • Maximaal 4,5 keer het jaar inkomen (momenteel gemiddeld 4,2 keer)

14. 4. Gevolgen voor dewoningmarkt • Corporaties moeten € 2,1 mrd per jaar afdragen aan het rijk • Financieel toezichthouder (CFV): 41 corporaties failliet • Corporaties leggen nieuwbouwplannen stil • Geen nieuwbouw meer door ontwikkelaars en corporaties • TNO: Herstel van de bouwsector voorlopig niet is zicht • Risico op minder (duurzame) investeringen in bestaand vastgoed • Corporaties moeten bezuinigen om het hoofd boven water te houden • Meer woningaanpassingen en thuiszorg die doorstroming belemmeren • Het rijk voert tegenstrijdig beleid

15. Wie worden getroffen door deze maatregelen • Zittende (55+) huurders met een inkomen € 34.085-€ 43.000 • Huur verhoging van 2,5% + inflatie • Geen kans op een andere huurwoning door Europese regelgeving • Geen kans op een hypotheek door leeftijd en inkomen • Zittende (55+) huurders met een inkomen >€ 43.000 • Huur verhoging van 6,5% + inflatie, totdat de woning wordt verlaten • Geen kans op een andere huurwoning door Europese regelgeving • Geen kans op een hypotheek door leeftijd • Starters en woningzoekenden • Geen betaalbare woningen beschikbaar (koop en huur) • Woningeigenaren • Dalende huizenprijzen • Veel eigenaren met hypotheek > marktwaarde woning 4. Gevolgen voor deWoningmarkt

16. Doorstroming van 55+ers zorgt voor een positief effect op de woningmarkt • De doorstroming van senioren brengt de langste verhuisketen op gang Doorstroming 5. Doorstroming als Oplossing 1 doorstromer brengt 3-5 verhuisbewegingen met zich mee waardoor uiteindelijk de starter in aanmerking komt voor een woningen

17. Doorstroming Senioren in veel gevallen aangewezen op vrije sector huurwoningen 5. Doorstroming als Oplossing

18. Om doorstroming op gang te brengen moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan • Geschikte woningen voor de 55+er, ongeacht inkomen en huidige woning • Samenwerking tussen het rijk, ontwikkelaars, beleggers en corporaties • Senioren woningen op een geschikte plaats • Verhuizen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen in plaats van woningaanpassing • Beleid voor Wonen, Welzijn en Zorg op elkaar afstemmen • Directe en indirecte ondersteuning bij het verhuisproces • Financiële tegemoetkoming • Doorstroomprojecten 5. Doorstroming als Oplossing

19. Doorstroom project Nieuwbouw project Kleurrijk Wonen Allemanswaard • Huurkorting • Huurgewenning • Persoonlijkebegeleiding • Verhuisservice • 39 verhuisketens • 113 verhuizingen • Zelfstandigwonen in het hart van Amerongen met allevoorzieningen in het gebouw. 6. Best pratices Resultaten 2011/2012

20. 7. Discussie

21. Wilt u verhuizen? Ja Nee De belangrijkste vragen Waarom niet? Wanneer wel? Waar naar toe? Woning Prijs Wat als u vanwege de gezondheid moet verhuizen? Locatie

22. Onderzoeksresultaten (bron rijksoverheid.nl)