La valorizzazione del patrimonio come leva per lo sviluppo dei territori

1. La valorizzazione del patrimonio come leva per lo sviluppo dei territori Giovanni RubiniAmministratore delegato Daedala Spa Cesena, 30 ottobre 2008

2. Nuove attese di cittadini ed imprese nei confronti della PAL • La domanda di servizi da parte dei cittadini è più articolata rispetto al passato poiché le esigenze dei cittadini sono in continua evoluzione; vengono richiesti servizi sempre più personalizzati e spesso più costosi; sempre meno vengono tollerate inefficienze • Le imprese richiedono agli enti locali un supporto sempre più incisivo alla loro capacità di competere; questo supporto è rappresentato da nuovi servizi e nuove infrastrutture • Il processo di decentramento amministrativo continua a trasferire competenze sui territori • In questo quadro di nuove richieste e nuove funzioni gli enti hanno una crescente difficoltà a finanziare lo sviluppo con incrementi fiscali o tariffari un utilizzo corretto ed innovativo del patrimonio può concorrere a rispondere a queste attese 2 Cesena, 30 giugno 2008

3. Perché necessitano politiche attive sul patrimonio di proprietà • Perché la qualità dei servizi erogati dalla PAL è sempre connessa alla qualità dello stato di conservazione degli immobili e ad alla loro razionale organizzazione • Perché il patrimonio di proprietà, opportunamente valorizzato può concorrere a finanziare politiche di investimento senza ricorrere all’indebitamento bancario • Perché il coinvolgimento del patrimonio di proprietà può favorire l’attivazione di interventi di trasformazione urbana e /o la realizzazione di nuove opere • Perché una efficiente gestione del patrimonio di proprietà concorre all’incremento dell’entrata corrente e alla riduzione complessiva della spesa 3 Cesena, 30 giugno 2008

4. Ambiti di intervento della valorizzazione Per conseguire questi obiettivi in materia di gestione e valorizzazione del patrimonio occorre che le PAL adottino politiche ed attivino azioni in materia di: • Property: intesa come attività finalizzata non solo a detenere e gestire (dal punto di vista economico) in modo corretto il patrimonio immobiliare di proprietà ma soprattutto come attività finalizzata a perseguire un incremento di valore dello stesso • Facility: intesa come attività finalizzata al mantenimento della piena efficienza degli edifici e degli impianti affinché gli stessi concorrano alla erogazione di servizi in grado di soddisfare le esigenze degli utenti al minor costo possibile • Sviluppo: intesa come attività finalizzata alla attivazione di progetti di riqualificazione urbana e alla realizzazione di nuove opere 4 Cesena, 30 giugno 2008

5. Ambiti di intervento della valorizzazione Property Facility conoscere, detenere, valorizzare, dismettere, locare, cartolarizzare gestione economica, manutenzione impianti, adeguamento normativo, sicurezza, pulizia, gestione calore Valorizzazionedel patrimonio Sviluppo concessione di costruzione e gestione, appalto integrato, project financing, STU 5

6. Conoscere il patrimonio di proprietà Per praticare politiche di corretta gestione e valorizzazione occorre conoscere il patrimonio di proprietà ed in particolare di ogni cespite: Titoli di proprietà e provenienza Classificazione al patrimonio demaniale, disponibile o indisponibile Destinazione urbanistica Conformità tecnica Vincoli e pregiudizialità Utilizzo Valore di mercato Molto spesso queste informazioni non sono disponibili o lo sono in modo disaggregato. Per ogni cespite serve una vera e propria due diligence. Property 1 6 Cesena, 30 giugno 2008

7. Locazione a terzi Quando la PAL prende in locazione immobili di terzi, è un’ottima pagatrice; quando è proprietaria e concede in locazione un immobile, spesso esercita male questo ruolo L’ordinamento disciplina in modo minuzioso l’acquisto di beni e servizi: nella prassi la locazione quasi mai viene equiparata all’acquisizione di servizi Il valore etico da tutelare è il medesimo; il patrimonio degli enti proprio perché di proprietà pubblica, se non viene destinato a finalità sociali, deve produrre il massimo reddito Lo strumento che può aiutare a superare queste difficoltà è un regolamento che disciplina preventivamente le modalità di affidamento a terzi dei beni e le modalità di individuazione del corrispettivo della locazione Property 2 7 Cesena, 30 giugno 2008

8. Le modalità di detenzione L’ordinamento consente, oltre alla detenzione diretta (e cioè con i diritti reali sui beni immobili imputati all’ente e con i cespiti facenti parte dello stato patrimoniale dello stesso), anche modalità di detenzione indiretta; Queste modalità sono: La società di spin off immobiliare (solo p.d.) La società delle reti ex art.113 del TUEL comma 13 La società veicolo per operazioni di cartolarizzazione immobiliare (solo p.d.); Il fondo immobiliare (solo p.d.); Le società di investimento immobiliare quotate (SIIQ solo p.d.) Property 3 8 Cesena, 30 giugno 2008

9. Vantaggi comuni della detenzione indiretta L’ente locale crea le condizioni per separare il suo ruolo di soggetto deputato alla tutela sociale da quello di proprietario immobiliare Viene costituito un soggetto che ha come core business la gestione e la valorizzazione Tutte le modalità di trasferimento dei cespiti dall’ente alla società o al fondo richiedono operazioni di valutazione e stima che consentono di fare emergere il valore di mercato degli asset Il patrimonio immobiliare della PAL detenuto mediante una società consente una capacità di credito aggiuntiva al pari di quanto avviene per le imprese private; al contrario, come è noto, le regole che disciplinano l’indebitamento della PAL prescindono dal patrimonio posseduto in quanto fondate sui principi del diritto pubblico e sulle regole del patto di stabilità Property 4 9 Cesena, 30 giugno 2008

10. Società e patto di stabilità Dal 1° gennaio 2009 gli investimenti finanziati con i proventi delle dismissioni immobiliari operate direttamente dagli enti sono rilevanti ai fini del patto I vincoli alla spesa derivanti dal patto ad oggi non coinvolgono le società partecipate Ad oggi tutte le tipologie di società patrimoniali hanno operato, anche in materia di investimenti, con il solo vincolo dell’equilibrio di bilancio L’art 23 della L. 133/08, che disciplina i servizi pubblici locali a rilevanza economica, ha delegato al governo l’emanazione di diversi regolamenti fra cui uno che dovrà includere le partecipate fra i soggetti vincolati al rispetto del patto Solo dopo l’adozione di questo regolamento sapremo con certezza se le patrimoniali concorrono o meno al rispetto dei vincoli del patto Property 5 10 Cesena, 30 giugno 2008

11. La società delle reti L’art. 35 della finanziaria 2002 che ha introdotto l’obbligo della separazione fra proprietà delle reti e degli impianti dalla gestione del servizio ha altresì introdotto la possibilità di detenere questi cespiti anche attraverso società interamente pubbliche le cui quote sono incedibili Queste società possono ovviamente cedere singoli beni strumentali non più utilizzabili per l’erogazione dei servizi L’utilizzo di questo veicolo è stato interpretato ed utilizzato in una accezione molto ampia perché legato alla definizione di servizio pubblico Queste società oltre che detenere e gestire cespiti spesso si occupano anche di nuovi investimenti Property 6 11 Cesena, 30 giugno 2008

12. Le società di cartolarizzazione (1) La cartolarizzazione degli immobili è una operazione attraverso la quale gli immobili che si intendono dismettere vengono ceduti ad una società veicolo appositamente costituita Possono costituire società di cartolarizzazione anche regioni, province, comuni e aziende sanitarie (ai sensi dell’art. 84 della finanziaria 2003 che ha esteso questa possibilità che, prima di tale norma, era riservata all’amministrazione dello Stato) La società deve avere quale oggetto esclusivo una o più operazioni di cartolarizzazione Oggetto di cartolarizzazione è solo il patrimonio c.d. separato La decisione di procedere ad operazioni di cartolarizzazione va comunicata al ministero delle finanze Property 7 12 Cesena, 30 giugno 2008

13. Le società di cartolarizzazione (2) Vantaggi della cartolarizzazione: Emersione del valore di mercato dei singoli cespiti Immediata disponibilità delle risorse finanziarie derivanti dalla dismissione degli immobili e corrisposte agli enti dalle società veicolo; Assenza di condizionamenti temporali per effettuare operazioni di valorizzazione Possibilità di accesso al mercato dei capitali Benefìci fiscali connessi all’istituto Property 8 13 Cesena, 30 giugno 2008

14. Società delle reti e di cartolarizzazione:vantaggi fiscali Conferimento o vendita dei cespiti dal comune alla società in regime di neutralità fiscale Possibilità di detrarre l’Iva sugli acquisti di beni e servizi (per operazioni connesse a cespiti con destinazione diversa dalla residenza) Per le sole società di cartolarizzazione, i proventi derivanti dalla gestione e le plusvalenze derivanti dalle dismissioni non sono soggetti all’imposta sui redditi In caso di dismissioni di beni le società vendono in regime Iva e non con imposta di registro, con conseguenti vantaggi per l’imprenditore acquirente Property 9 14 Cesena, 30 giugno 2008

15. 10. Rapporti enti/società Necessità di dimostrare la convenienza della scelta di operare attraverso una società (business plan) Anche per queste tipologie di società si pone il problema di garantire la conservazione del ruolo di decisore politico in capo agli organi di governo dell’ente mediante: Statuto della società Convenzione che disciplina i rapporti fra PAL e società Individuazione dei beni da cedere o conferire ed indirizzi per il loro utilizzo E’ opportuno garantire strutture snelle Property 10 15 Cesena, 30 giugno 2008

16. Gli istituti L’ordinamento prevede una pluralità di istituti finalizzati alla realizzazione di nuove opere che coinvolgono ed utilizzano il patrimonio di proprietà: Concessione di costruzione e gestione (Prezzo comma 5 art. 143 D.Lgs. 163/06) Project financing (Prezzo comma 5 art. 143 D.Lgs. 163/06) Società di trasformazione urbana Appalto con parziale pagamento dei lavori mediante cessione di beni Sviluppo 1 16 Cesena, 30 giugno 2008

17. Le società di trasformazione urbana (1) Disciplinata dall’art.120 del TUEL, è una società a partecipazione pubblico-privata finalizzata alla progettazione e realizzazione di interventi di trasformazione urbana e successiva commercializzazione del prodotto della trasformazione Opera esclusivamente su aree di proprietà e con destinazione urbanistica definita L’esperienza dimostra che se l’ente apporta cespiti, l’operatività della STU è favorita; il patrimonio pubblico non più come causa ostativa dei processi di riqualificazione, ma al contrario come elemento di impulso Sviluppo 2 17 Cesena, 30 giugno 2008

18. Le società di trasformazione urbana (2) Vantaggi dello strumento: Società di scopo avente come obiettivo l’attuazione dell’intervento di trasformazione Facilitazioni nell’acquisizione della proprietà delle aree mediante il conferimento delle proprietà private o l’esproprio attivato dal comune a beneficio della STU, sulla quale grava il pagamento dell’indennità Apporto di know-how e risorse private La delibera di consiglio che individua l’area oggetto degli interventi costituisce dichiarazione di pubblica utilità anche per le porzioni di terreno non interessate da opere pubbliche Gestione in regime Iva e vendita con Iva dei prodotti della trasformazione Imputazione degli utili conseguiti nella parte corrente del bilancio Sviluppo 3 18 Cesena, 30 giugno 2008

19. Conclusioni Il patrimonio degli enti, gestito in modo corretto e opportunamente valorizzato, può concorrere davvero a meglio rispondere alle attese di cittadini ed imprese L’ordinamento prevede una pluralità di strumenti che consentono il conseguimento di innumerevoli vantaggi rispetto ad una gestione non innovativa o semplicemente tradizionale Servono solo la volontà politica di avvalersi di questi strumenti e la competenza professionale necessaria per poterli agire 19 Cesena, 30 giugno 2008