Fundos de Investimento Imobiliários

1. Fundos de Investimento Imobiliários • Bruno Gomes • Superintendência de Relações com Investidores Institucionais 9 de maio de 2014

2. Alerta As opiniões aqui expostas são de exclusiva responsabilidade do apresentador, não necessariamente refletindo o entendimento da Comissão de Valores Mobiliários sobre as matérias tratadas.

3. Características gerais • Um fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de condomínio (aberto ou fechado), destinado à aplicação em ativos financeiros, nos termos da ICVM 409. • Como são condomínios, não sociedades, os fundos de investimento se encontram sob o amparo do Código Civil, não da lei societária. O regulamento de um fundo possui analogia com a convenção de um condomínio residencial. • A posse dos ativos do fundo pertence ao administrador/gestor, que dela necessita para implementar a política de investimentos, mas a propriedade pertence aos cotistas – o patrimônio do fundo não se comunica com o patrimônio de seus prestadores de serviços.

4. Custodiante Auditor Administrador Gestor FUNDO Regulamento Cotistas Características gerais

5. Cenário • Os fundos de investimento brasileiros durante muito tempo conseguiram conjugar boa performance com baixo risco e liquidez. • Tal desempenho, incomum, foi decorrente dos elevados juros pagos por títulos públicos negociados em mercados com extrema liquidez. • Com a queda na taxa de juros, as aplicações em títulos públicos líquidos e pouco arriscados não oferecerão performance.

6. Dicas Básicas • Fundos são um produto do mercado de capitais, que concorrem com outros produtos, de diferentes mercados, na prateleira do distribuidor, usualmente um banco comercial. • Risco e benefício são positivamente relacionados  quem deseja maior benefício tem que aceitar mais risco. • Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. • Aplicações em cotas de fundos não são asseguradas pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

7. Fundos Imobiliários (FII) • Fundos imobiliários: comunhão de recursos. • Regulamentação: • Criados pela Lei nº 8.668/93. • Instrução CVM nº 472/2008 (Funcionamento) • Instrução CVM nº 516/2011 (Regras contábeis) • Regras: Regulamento do Fundo e o Prospecto • Objetivos: • Investir em ativos imobiliários, seja em imóveis propriamente dito ou ativos financeiros ligados ao setor imobiliário. • Deliberações e tomada de decisão: Assembleia de Cotistas As decisões de Investimento são de responsabilidade do administrador/gestor do fundo, respeitado o regulamento do FII

8. Fundos Imobiliários (FII) PrincipaisCaracterísticas • Fundos constituídos sob a forma de condomíniofechado. • O Cotistanãopoderesgatar as suascotas! • Prazo de duração: determinadoouindeterminado. • Os cotistassãoosproprietários das cotas dos FII. • Nãoexercemnenhumdireito real sobreosimóveis e empreendimentos do fundo! • Formas de sair do investimento • Negociaçãoembolsa de valores. • Término do prazo de duração do fundo. • Liquidação do fundodeliberadoemassembleia de cotistas.

9. Fundos Imobiliários (FII) Principais características • Tipos de fundo: • Renda de juros via títulos e valores mobiliários: Debêntures, CRI, LCI,... • Renda de aluguéis via construção/aquisição de imóveis: Shopping, galerias, salas comercias... • Desenvolvimento imobiliário: Construção de prédios residenciais/comerciais destinados à venda. • Fundos com incorporação imobiliária: • Renda virá da realização do lucro quando da venda ou locação dos imóveis. • Podem contar com alguma renda garantida pelo construtor durante a construção (não é regra).

10. Regras • Art. 29 da ICVM 472: • Administrador deve prover o fundo com a manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários. • Art. 31 da ICVM 472: • O administrador poderá contratar: consultoria especializada para análise seleção e avaliação de empreendimentos; e empresa especializada para administrar locações. • Tais contratações implicam em encargos para o fundo.

11. Panorama Configuração do Mercado de Fundos Imobiliários(Mar/2014, fonte: CVM) • R$ 55bilhões de PL. R$ 77 bilhões em ativos. • CAGR de 47%aa (de 2005 a 2013). • 231 fundos registrados na CVM. • 38 administradores em operação. • Veículo financeiro concentrado em Pessoa Física. Não há necessidade de ser investidor qualificado. • Mais de230 milcotistas (com dupla contagem). Aproximadamente 100 mil cotistas pessoas físicas negociam fundos imobiliários na bolsa. • Composição das carteiras (mais relevantes): • Escritórios, hospitais, shoppings, salas comerciais, residenciais, CRI...

12. Composição das carteiras 83% dos ativos alocados Fonte: CVM, Mar/2014 % dos ativos totais

13. Oportunidades • Cenário Econômico • Queda nas taxas de juros. • Mudanças no cálculo da remuneração da poupança. • Aumento da renda média da população. • Apreciação nos preços dos imóveis em determinadas regiões.

14. Riscos • A venda de cotas em bolsa está sujeita às condições de mercado: variações das taxas de juros podem afetar significativamente o valor de mercado do fundo. • Rentabilidade passada não significa condições futuras favoráveis. • Valorização/desvalorização dos imóveis que compõe as carteiras dos fundos pode afetar o valor de mercado das cotas. • Aumento/redução da vacância dos imóveis alugados pode afetar o valor de mercado das cotas e remuneração a ser distribuída. • “Rentabilidade garantida” x “Rentabilidade real”

15. Riscos • Fundo Imobiliário não é investimento de Renda Fixa. O investimento pode se assemelhar à aquisição de ações de companhia aberta que atue no setor imobiliário. • No mínimo 95% dos lucros auferidos pelo regime de caixa devem ser distribuídos semestralmente (rendas com aluguéis, juros, vendas..., deduzidos das despesas pagas no período). • Tributação - O benefício tributário está condicionado a: • o cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo. • o FII tiver no mínimo 50 cotistas. • cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão.

16. Riscos • Tipos de Fundos x Riscos • FII de Renda • Capacidade de o inquilino honrar o pagamento do aluguel. • Diversificação (quantidade de inquilinos). • Manutenção dos imóveis (encargos do FII). • FII de Incorporação • Condições climáticas que permitam a entrega dentro do prazo. • Objetivos do empreendimento (comercial ou residencial). • Capacidade de venda ou locação das unidades construídas. • FII de Ativos Financeiros Imobiliários • Qualidade da análise de crédito. • Suficiência das garantias prestadas aos se tomar o crédito.

17. Dicas – Riscos Em “CNTP”: • Ativos ilíquidos são mais arriscados que líquidos; • Ativos de crédito privado são mais arriscados que títulos públicos; • Operações entre agentes sob controle comum tendem a oferecer maior risco para os investidores.

18. FiqueAtento! • Questões importantes • Termo de Adesão ao Fundo • Pequeno resumo das características do FII e responsabilidades do cotista. • Não serve de instrumento para pré-aprovar matérias sujeitas à deliberação. • Conflitos de Interesse • Situação que configure conflito de interesse deve ser aprovada em assembleia. • A ICVM 472 menciona alguns exemplos do que seria um potencial conflito de interesse.

19. Fique Atento! • Questões importantes • Assembleia de Cotistas • Atenção às regras de deliberação (ICVM 472 estabelece critérios) • As deliberações podem ser tomadas através de consulta formal, observado o regulamento. • Voto por meio de comunicação escrita e eletrônica, observado o regulamento. • Eleição de representante dos cotistas. • Cotas • Em regra confere direitos e deveres iguais a todos os cotistas. • Somente no caso de fundos destinados a investidores qualificados poderá conferir tratamento desigual, desde que o regulamento preveja a existência de cotas com direitos ou características especiais.

20. Diligências - Comprando • Certifique-se de que obteve acesso a todas informações necessárias ao correto entendimento do produto. • Leia o prospecto e o regulamento antes de aplicar no fundo. • Antes de comprar cotas, confira a carteira no site da CVM e não deixe de checar se o fundo realiza muitas operações com partes ligadas ao administrador/gestor. Também cabe comparar o desempenho do fundo com fundos similares.

21. Diligências - Comprando • Compare a taxa de administração com as de outros fundos similares e cheque se o fundo cobra também outras taxas – performance, ingresso ou saída. • No regulamento há identificação do administrador, gestor, distribuidor de cotas, custodiante e auditor. Informe-se sobre eles, especialmente se os mesmos estão cadastrados na CVM.

22. Dicas no Acompanhamento • Acompanhe as informações periódicas do fundo - www.cvm.gov.br / acesso rápido / Fundos de Investimento: • Informes Mensais. • Anuais – demonstrações financeiras com parecer de auditoria independente. • Regulamentos. • Ativismo: seja um cotista ativo! Ainda que a presença em assembleias não seja possível, sempre que tiver alguma dúvida demande explicações do administrador. Caso fique sem resposta ou a mesma não seja satisfatória, reclame com a CVM!

23. Olho nas Despesas! • Acompanhe com atenção as despesas do fundo, pois elas retiram rentabilidade do mesmo. Verificar se as despesas cobradas pelo fundo são justificadas por seu desempenho.

24. Obrigado! O PRODIN – Programa de Orientação e Defesa do Investidor acolhe e responde a consultas, reclamações e denúncias de investidores: • Internet, em www.cvm.gov.br, “Fale com a CVM”; • Forma presencial (gerências de orientação aos investidores do RJ e SP); • Telefone , no nº gratuito 0800-7225354; • Correios, nos seguintes endereços: • SP - Rua Cincinato Braga, 340, 2º andar, CEP 01333-010, São Paulo – SP; • RJ - Rua 7 de Setembro, 111, 5° andar, CEP 20050-901 Rio de Janeiro – RJ; ou • Brasília - SCN Quadra 02, Bloco A, Ed. Corporate Financial Center, 4° andar - Módulo 404, CEP 70712-900, Brasília - DF

25. Obrigado! Bruno Gomes