Mercado Inmobiliario Perspectivas del financiamiento hipotecario Arq. Damián Tabakman

1. Mercado Inmobiliario • Perspectivas del financiamiento hipotecario • Arq. Damián Tabakman • damiantabakman@fibertel.com.ar • Arquitecto, Master en Finanzas • Consultor en Negocios Inmobiliarios • Director de Pampa Holdings • Vicepresidente de Comafi Tabakman S.A. • Coordinador Postgrados Real Estate: Eseade y UTDT • Profesor: MDI y Master Economía Urbana UTDT • Autor del libro Desarrollos Inmobiliarios Exitosos, ed. BRE • Ex Gerente Negocios Inmobiliarios Banco Comafi • Ex Gerente de Consultoría RED • Ex Business Development Associate Fortune Intl.

2. Real estate post crisis • Recuperación precio de los inmuebles de alta calidad • El ahorro salió de los bancos y fue a los ladrillos Mercado Convertibilidad • Cultura ladrillera • Propensión invertir en ladrillos • Bajas tasas de interés • Falta de opciones de inversión • Bajo costo de la construcción • Sin apalancamiento 1990 - 1999 2005 Torres Renoir

3. ¿Dónde estamos hoy? • Nivel de actividad récord en todo el país • Productos • Vivienda ABC1, barrios privados, torres de lujo, departamentos para la renta, hotelería, retail. CAPITAL FEDERAL Río de la Plata Belgrano Palermo Pto Madero Caballito 50% superficie aprobada 2006: Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Almagro, Puerto Madero y Flores

4. ¿Por qué se construyó tanto? • INVERSORES locales con • alta propensión • a invertir en real estate. • MUNDO: EN CRISIS • Mercado local maduro • Altos costos tierra y obra • Precios estancados • Demanda moderada • Rentabilidad en baja • Quejas vecinos • Tasas crecientes …burbuja internacional

5. Indicadores sector Nivel de actividad Pot. sobre-oferta Diferenciación Nuevos segmentos MADUREZ 3 CRECIMIENTO Nivel récord de actividad 2 SALIDA DE LA CRISIS Reactivación del segmento de lujo 1 Tiempo 2006

6. Un ciclo global España 1998 / 2004: se construían + viviendas por año que en Alemania y Francia juntas 2005: crecimiento 5%, precios: + 13% 2006: tasas hipotecarias positivas, precios amesetados Ya se habla del fin del ciclo… Se buscan nuevos mercados: Polonia, Hungría, Marruecos, Panamá Developers españoles en Argentina: San José, Salvago y Rigel. Estados Unidos Desaceleración de la economía, suba de tasas, caída del consumo 2005: 36% de las propiedades eran adquiridas por inversores especulativos 2006: venta de casas a estrenar cayó un 17% y las usadas un 12% 2007: aumento récord de la morosidad hipotecaria, oferta de viviendas usadas en venta: subió 60%. CRISIS HIPOTECAS SUB PRIME

7. Ventaja competitiva ¿En qué lugar del planeta es posible, hoy en día, adquirir un departamento marca Phillippe Stark, Norman Foster o Arquitectonica a un tercio de lo que vale en las principales capitales del mundo? Solo en Buenos Aires, y quizás haya que ser más preciso aun: Solo en Puerto Madero. Buenos Aires = MARCA, ÍCONO SIMA07: + developers argentinos

8. Transición • Clase media debe ingresar al mercado de los emprendimientos, con financiamiento hipotecario • Hasta ahora fue el gran ausente. Ídem bancos • Hace 40 años que el crédito hipotecario está ausente • En los 90: 25% transacciones con créditos. • Hoy: habiendo partido de casi nada, va subiendo. • Diferencia: mercado con y sin hipotecas Fuente: Ernst & Young

9. Mercado Hipotecario Argentino Etapas 1890 – 1946: Edad de Oro 1947 – 1992: Inflación 1993 – 2001: Dólar 2002 – 2006: Renacer Créditos Totales : $ 75.7 MM Mercado Hipotecario Actual: $ 9.1 MM Mercado de Vivienda: $ 5.3 MM Hipotecas de Vivienda / PBI: 0,9% Evolución Stock Hipotecario Ene 2002 Gerencia de Producto - Versión 1 - Fecha de Vigencia: 24/02/2003

10. Hipotecas • Fortalezas • Buen riesgo de crédito • Experiencia bancaria • Necesidad habitacional • Tasas reales negativas • Oferta bancaria • Liquidez de mercado • Falta opciones inversión AFJPs • Cédulas BH Cha: + demanda • Beneficios fiscales • Oportunidades • Necesidad bancos: + activos • Régimen legal de garantías • Nuevas tecnologías • Endeudamiento mínimo gente • Financiamiento en pesos 1996 2000 2002 2006 Bancos AFJPs Cias. seguros Cons. Prof Minoristas Inversores en cédulas hipotecarias BH

11. Limitaciones y dificultades Debilidades Régimen ejecuciones Relación propiedad / salario Desconexión inversores / tomadores Cautela frente al endeudamiento Amenazas Regulaciones Plazo Depósitos vs. Préstamos Rentabilidad reducida producto Ingreso en negro HOY: Inmuebles dolarizados, ingresos pesificados Plan inquilinos del Gobierno

12. Mercados comparados • Edad 40 años 30 años • Plazo 10 años 25 años • LTV 50% 70% • Monto Promedio U$S 30.000 160.000 • Tasa Variable 25% 95% • Total Hipotecas / PBI 1,5% 80% • Cantidad de Operaciones 7.000 1.700.000 • Mora 0,75% 0,77% • Salarios mes / vivienda 65 65 Argentina España Gerencia de Producto - Versión 1 - Fecha de Vigencia: 24/02/2003

13. Síntesis del diagnóstico • Mercado inmobiliario clase media: • Hoy funciona (como siempre) sin financiamiento y sin proyectos nuevos • La clase media compra usados a pesar del desfasaje precio / salarios • Productos novedosos: Banco Francés y Bacs (préstamos para obras en pozo); Banco Ciudad (ahorro previo) • Si hubiera financiamiento: • Mejoraría el acceso a la vivienda de la clase media • En especial para los que compran su 1a casa • Recomposición paulatina de precios • Sostenimiento de la actividad de la construcción (hoy en transición). + IMPORTANCIA MACROECONÓMICA • Nuevos instrumentos de ahorro a largo plazo

14. Limitaciones • Hipotecas = contrato a largo plazo, • hijas de la estabilidad… • Producto muy difícil con volatilidad • y alta inflación • Demanda: baja propensión al endeudamiento, temor, dificultades para calificar, salario / precio • Oferta: falta de fondeo genuino a largo plazo. Tasas reales negativas

15. ¿Cómo impulsar el mercado? • Experiencia internacional: con participación estatal. • EEUU: Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae • Méjico: Infonavit • Colombia: Titularizadora Colombiana Gobierno Nacional (Promotor de Mercado) Mercado Primario (emisión de hipotecas) Mercado Secundario (adquisición de Títulos) • Bancos Comerciales. • Compañías financieras. • Compañías especializadas en Hipotecas. • Desarrollistas. • Otros. Catalizador • Inversores institucionales. • Inversores particulares. • Compañías de Seguros. • AFJP. • Otros • Actores clave: • Desarrolladores: motorizar la demanda de viviendas y créditos • Gobierno: fomentar mercado secundario, crear coberturas a inversores y/o tomadores, ayudar a reducir el costo de fondeo.

16. Experiencia Méjico 25.0% 25.0% 250.0% 250.0% 204.5% 204.5% 20.0% 20.0% 200.0% 200.0% 167.9% 167.9% 150.7% 150.7% 146.3% 146.3% 15.0% 15.0% 150.0% 150.0% 113.8% 113.8% Cartera Vencida 106.3% 106.3% 80.6% 80.6% 10.0% 10.0% 100.0% 100.0% 5.0% 5.0% 50.0% 50.0% 21.7% 21.7% 15.1% 15.1% 12.5% 12.5% 9.5% 9.5% 8.7% 8.7% 6.9% 6.9% 4.8% 4.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 NPL CV cobertura LLP • Infonavit no construye (erradicaron el contratismo) • Se limita a dar herramientas crediticias • Fenomenal crecimiento de los desarrolladores privados. • 20.000 viviendas año, entorno competitivo • Caída de costos de construcción • Transformación del sistema de cobranza y recupero (Titulización) • Sistema de indexación por el índice de aumentos salariales • Originación sobre Internet, se eliminó el clientelismo. Originación 2000-2006 Cartera Vencida