Wonen en de nieuwe opgaven

1. Wonen en de nieuweopgaven dr. Vincent Smit (v.j.m.smit@hhs.nl) lector grootstedelijkeontwikkeling Haagse Hogeschool 30 mei 2013

2. Wonengaatgoed • Woonkwaliteitgestegen • Leefbaarheid op zeerveelplekken op orde • Tevredenheid

3. Wonengaatslecht • De woningmarkt zit vast • Kloof insiders-outsiders: zittende en nognietzittende • Huursector-koopsector: twee markten • Klooftussengebieden: sterk-zwak, segregatie

4. Intussen Investeringenen verhuizingenvallenstil Sterkeafhankelijkheidfinanciëlemarkten Nieuwewoningvragers van binnen en buiten Noodzaak van duurzaamheid/energiedringtzichmeer op

5. transformatie: opgaven • Sociaal: samenleven, socialemobiliteit • Economisch: anders geld verdienen • Fysiek: update infra, gebouwdeomgeving • Ecologisch: stromen (energie, afval, uitstoot, water) • Context hierbij: onzekerheid, nieuwescheidslijnen, onoverzichtelijkesamenleving

6. Wonen en Markt • Woningmarkt is geen markt • Basisbehoefte • Kapitaalsintensief product, gebonden aan locatie • Het meeste is de bestaande voorraad, • Gesegmenteerd en heterogeen • Hoge transactiekosten, hoge externe effecten • Perfecte marktwerking: illusie • Overheid: marktmeester, tegengaan negatieve externe effecten

7. Wonen en Markt • Wonen meer en meer meebewegend op golven economie: procyclisch, hollen en stilstaan in het wonen • Kwesties van keuze, toegang, betaalbaarheid, segregatie • Belang van schokdempers • Van dynamische naar meer statische markt • Van waardevermeerdering inrekenen naar afwaardering nemen

8. Veel onderzoek • WOON2012, landelijk + regionaal • Grote Woontest Haaglanden, stadsregio Rotterdam • Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2010

9. WOON2012: algemeen Was gebruikelijk: groei huishoudens “in de pas” met groei woningvoorraad 2009-2012: anders: + 200.000 huishoudens, + 140.000 in een zelfstandige woning: 60.000 huishoudens: “andere oplossing” besteedbaar inkomen gedaald waarde woningen gedaald

10. WOON 2012: huursector • De huursector verandert: • Huurniveau boven inflatie gestegen • Meer duurdere huur: tussen aftopping- en liberalisatiegrens: van 15 naar 21%; boven liberalisatiegrens: van 7 naar 12% • Woonuitgaven + 2%, ook door dalend inkomen huurquote gestegen van 23 naar 26% • Scheefheid gedaald met 12% (inkomensdaling, huur hoger)

11. WOON 2012: de koopsector • De koopsector verandert: • Prijsdaling vanaf 2008 • Geen verdere stijging omvang eigenwoningsector • 800.000 huishoudens/hypotheken “onder water” • Nationale hypotheekgarantie erg populair • Kredietverlening banken • Hoeveel lucht is er uit/zit er nog?

12. WOON2012: markt • De markt, verhuizingen • Veel minder verhuizingen: - 19% • Doorstroming binnen de koopsector gehalveerd • Verhuisplannen : wel uitstel, geen afstel • 14% meer verhuisgeneigden • Stuwmeer van verhuisplannen: realistisch?

13. WOON 2012: Haaglanden • Netto besteedbaar inkomen lager • Huursector: meer particuliere huur • Scheefheid gedaald, regionale verschillen • Minder verhuizingen • Toegenomen vraag naar huurwoningen • Veel verhuiswensen, dus veel “potentieel aanbod”

14. WOON 2012: Haaglanden • Vraag naar goedkoop (huur/koop) • Minder animo voor nieuwbouw • Enige interesse voor particulier opdrachtgeverschap • “hypotheken onder water”: 22% van eigenaar bewoners; regionale verschillen groot

15. Grote Woontest • De vier kleuren/leefstijlen: • Rood: ego –extravert • Geel: groep – extravert • Blauw: ego-introvert • Groen: groep - introvert

16. Grote woontest • Meer op woonmilieus gericht • Meer vraag naar “rustig stedelijk wonen” en “dorps wonen”. • Minder populair: “levendig stedelijk wonen” en “woonwijk met appartementen en eengezinswoningen” • Verschillende profielen van diverse gemeenten in de regio, ook aan de hand van leefstijlen

17. Grote Woontest: conclusie • Koester de kwaliteiten/ hoge tevredenheid • Vraag naar diversiteit en menselijke maat/ rustig stedelijk en dorps wonen • Streef naar identiteit/vermijd monotonie • Aandacht voor senioren/aansluiting met consument

18. Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 • Tot 2020 daling sociale huurwoningen tot 574 euro met 14% (18.000 woningen) • Aanbod tot 374 euro (jongeren) - 45% • Verschuiving woningtype: eengezinswoningen in sociale huur tot 2020: - 60% • Voor huurtoeslag-ontvangers in delen van regio geen eengezinswoningen meer beschikbaar

19. Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 • Huurharmonisatie en huurliberalisatie: minder huuraanbod voor lagere inkomensgroepen, meer middenhuur • Extra huuropbrengsten verhuurders naar verhuurdersheffing; debat of opbrengsten huurbeleid afdoende zijn voor deze heffing • Verkoop huurwoningen: marktkansen onduidelijk • Reductie van bedrijfslasten

20. En nu? vertrekpunten • Benutten van wat er al is • Anders omgaan met partijen: energie in samenleving mobiliseren • Tijdelijke oplossingen zijn ook oplossingen • Dapper afscheid nemen van ..

21. Afscheidnemen van • Top down sturing • Grote Maakbaarheid • Leunen op Insiders markt • Leunen op logicaeenduidigemarktwerking • Leunen op Groeidenken

22. Nieuwelijnen in woonbeleid a. zekerheidbieden b. evenwicht op de markt c. ruimtevoorveranderendevraag d. transformeren van de voorraad e. nieuwearrangementen van sturing f. verbindingleggentussenopgaven

23. zekerheid • Marktstabiliteit • Woningcorporaties als schokdempers • Zekerheid in de koopsector, garantie • Richtpunt voor de toekomst: Wonen 4.0

24. markt open en evenwichtig • Ruimte voor insiders én outsiders • Eigendomsneutraliteit: huren en kopen • Regionale openheid: open markt • Doorstroming indien door burger gewenst

25. ruimte voor veranderende woningvraag • Tijdelijk wonen, flexibele (huur)contracten • Wonen met gelijkgestemden • Regie wonen-zorg • Woningdelers

26. transformatie van de voorraad • Van uitbreiding naar transformatie • Organische vernieuwing en acupunctuur • Ingreep op enige schaal naar duurzaamheid • Flexibiliteit in eigendomsverhoudingen • Verbinding naar werken, naar zorg, naar vrije tijd

27. nieuwe arrangementen van sturing • Legitimatie rol overheid in het wonen: marktmeester publiek belang (toegang, kwaliteit, betaalbaarheid) duurzaamheid/innovatie, ruimte keuze burger voor sector, voor kwaliteit: geen normatieve taak van overheid • Overheid faciliteert en jaagt investeringen aan: corporaties: van afromen naar activeren ruimte voor particulier opdrachtgeverschap marktpartijen: garanties kunnen helpen

28. verbindingen tussen opgaven • Wonen met ruimte voor werken • Werkruimte in woning • Wonen met ruimte voor zorg • Omkeerhypotheek • Wonen met veel vrije tijd • Tweede woning, recreatiewoning

29. Ontgroeien van de groei • Herbestemmen en hergebruik • Ruimte voor dingen die gebeuren • Matiging : prijs, kwaliteit • Flexibiliteit • Tijdelijkheid

30. anders kijken? bekend concept nog wat onbekend concept Bestaand (her)gebruiken Duwtje hier, laten daar Matiging Flexibel Tijdelijk • Nieuw toevoegen • Sturen • Kwaliteit • Vast • Definitief