Aula 4 (temas 4 e 5) – Período noturno Condomínios especiais e edilício

1. Aula 4 (temas 4 e 5) – Período noturnoCondomínios especiais e edilício Prof. Dr. Alexandre Guerra Faculdade de Direito de Sorocaba - 2014

2. 2 Novas modalidades de condomínio • Loteamentos fechados (Lei de parcelamento do solo urbano – Lei n. 6.766/79, aplicação subsidiária da Lei n. 4.591/64, e CC, no que refere aos condomínio edilício) Legalidade de cobrança de despesas condominiais a todos em razão do enriquecimento sem causa • “Shopping centers” (contrato normativo serve como convenção condominial) • Clubes de campo(com a venda de imóveis residenciais em seu interior, condomínio nas áreas de uso comum) • Cemitérios privados(contratos concessivos de uso de sepulcro/jazigo com natureza real fixado por lei e condomínio nas áreas de uso comum) • “Time-sharing” (multipropriedade)

3. 3 • Time sharing – uma opção de hospedagem Quase a metade dos hotéis de Aruba são do tipo timeshare. Isso significa que você pode hospedar-se normalmente como em qualquer outro hotel, mas também tem a opção de comprar o quarto. Como funciona? O esquema básico, usado na maioria dos hotéis é a venda de semanas específicas. Você compra uma semana do ano e essa semana é sua, para sempre. Anualmente, paga-se uma taxa de manutenção, sendo que o valor, como tudo, varia de hotel para hotel. Como o quarto é seu naquela semana, você pode alugá-lo para familiares ou conhecidos. Se você não for usar num ano específico e avisar o hotel com antecedência, eles podem alugá-lo e mandar o dinheiro para você. Com o preço das passagens tão baixo, tantas promoções de milhas e o preço dos hotéis no Brasil nas alturas, tem muitos brasileiros vindo a Aruba com bastante frequência. Eu recentemente conheci uma família que estava vindo pela 4ª vez em menos de 2 anos. O sistema de time-sharing é especialmente vantajoso nesses casos porque pelo preço de uma semana num all-inclusive, você pode ter uma semana num hotel pelo resto da sua vida. (http://guiadearuba.com/blog/2012/03/time-sharing-uma-opcao-de-hospedagem/ Acesso em 5 de maio de 2014)

4. 4 • Insuficiência do modelo tradicional do Direito Civil que força a evolução e o aprimoramento dos conceitos e dos institutos do Direito • Hipervalorização do lazer, dos serviços, do transitório e do abstrato • Necessidade de compreender a obrigação como um processo complexo e duradouro além da simples prestação contratual que impõe comportamentos legais das partes necessários ao adimplemento do programa contratualContemporaneidade: Período marcado pela insegurança, por antinomias, pela desregulamentação do sistema jurídico, convívio com o pluralismo de fontes normativas e forte internacionalização das relações • Modelo de contrato da Era Pós-Moderna • Conceito de “time-sharing”: “contrato múltiplo e complexo visando o uso habitacional de um imóvel ou de um complexo de imóveis, assim como de serviços conexos a esta fruição, tudo por certo tempo e a cada período de um ano” (Erik Jayme)

5. 5 • CONTRATO CATIVO DE LONGA DURAÇÃO • Condição de elevada dependência e catividade no momento em que a prestação é exigida: “Contrato cuja prestação se protrai no tempo, se renova e se modifica com o passar do tempo e as múltiplas possibilidades oferecida ao consumidor, um contrato fluido, aberto, múltiplo, criador de uma dependência entre o consumidor cativo e vários fornecedores” (Claudia Lima Marques) • Origem no Direito francês. Estados Unidos (1970). Portugal: “Direitos de uso habitacional” – “Direito real de habitação periódica” Decreto-Lei nº 355/81. Grécia: regime jurídico de locação por temporada. França: direito das sociedades com a necessidade de constituição de síndico a administrar os interesses. Diretiva 94/47CE

6. 6 • Aplicação do regime de proteção contratual do CDC • Proteção da vontade refletida e racional do consumidor • Proteção contra vendas emocionais • Vontade racional vs. Vontade emocional • Direito à reflexão, direito à informação e direito ao arrependimento incondicionado • Directiva 94/47 CE: amplo direito de arrependimento • Contratos de adesão (como regra)

7. 7 • Cumprimento do dever de efetiva informação • Dever de informação prévia • “Não obriga o consumidor o contrato celebrado em que as cláusulas relativas ao uso do imóvel adquirido pelo sistema de tempo compartilhado constam de regulamento que somente foi entregue depois da assinatura do contrato (...)” (TJRS, AC. 196115299, AC j. 10.09.96) • Imposição de deveres laterais de contorno • Dever de informação na fase pré-contratual • Dever de cuidado na fase pré-contratual • Dever de cooperação na fase pré-contratual • Dever de cuidado da redação dos contratos

8. 8 . • Contrato de compartilhamento ou 'Time Sharing'. Contrato que atribui exclusivamente ao fornecedor o direito de determinar a disponibilidade de vagas e o período de ocupação para os contratantes. Abusividade reconhecida. Rescisão do contrato. Devolução dos valores pagos. Dano moral não configurado. Multa compensatória devida. Recurso desprovido (0166231-36.2008.8.26.0002 Apelação / Turismo, Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 27/03/2014) • Ementa: TIME SHARING. Contratos assinados pelo consumidor, envolvendo prestação de serviços de intercâmbio e venda de parte ideal de instalações hoteleiras. Publicidade enganosa. Contrato que impõe cláusulas restritivas sem dar o destaque previsto na legislação consumerista. Rescisão bem administrada. Devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Sentença incensurável. Apelações da prestadora de serviços e da corretora de imóveis desprovidas. (0116592-41.2011.8.26.0100 Apelação / Prestação de Serviços Relator(a): Luiz Sabbato, Comarca: São Paulo , Órgão julgador: 17ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 05/02/2014)

9. 9 • Built to suit • “Contratos de construção ajustada” • “Construído para servir“. • Investimento imobiliário • Contratos de locação imobiliária de longo prazo no qual o bem é construído para atender os interesses de um locatário pré-determinado • Hospitais, escolas, laboratórios, galpões industriais • Viabiliza projetos de empreendimentos imobiliários que atendam às rígidas normas estabelecidas por lei ou pelos futuros usuários da construção, com os prazos curtos para execução • Evita a imobilização do capital da empresa locadora • O prazo do contrato é calculado de modo que o lucro obtido com o uso do imóvel cubra os custos do empreendimento

10. 10 • Não incidência da pretensão revisional de aluguel em contratos de "built-to-suit“ se assim for expressamente ajustado • Onerosidade excessiva? • Não incidência de ação renovatória de locação comercial • Lei n. 12.744/2012 • Dispõe sobre “locação nos contratos de construção ajustada” • O caput do art. 4º da Lei nº 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação: • “Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

11. 11 • “Art. 54-A (Lei de Locações). Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. • § 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. • § 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. • Possibilidade de ajuste de opção de compra ao final

12. Condomínio edilício

13. 13 • Industrialização no Século XX, aumento demográfico e êxodo rural, especialmente após a 1ª GGM, com a necessidade de melhor aproveitamento do solo • Lei n. 4.591/64 (aplicação subsidiária) e CC/2002 • CE é marcado pela existência de propriedade comum e propriedade privativa com exclusividade • Titularidade exclusiva de unidade autônoma condominial e titularidade de partes ideais de área comuns • Condomínio não tem personalidade jurídica (como regra), mas tem capacidade processual (CPC, art. 12, IX) • Representação processual do condomínio pelo síndico • Obrigatoriedade no ato de instituição de convenção de condomínio e regimento interno

14. 14 Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1oAs partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

15. 15 • Convenção de condomínio é ato de constituição do condomínio edilício • Incorporação imobiliária é o negócio jurídico de constituição de propriedade horizontal • CC não é contrato típico. Obriga os presentes e os futuros que se inserem em tal situação jurídica proprietária • Deve respeitar (e não ferir) o que dispõe a lei, sob pena de nulidade da disposição da CC • Princípio da autonomia privada • Síndico tem ação judicial direta contra o locatário (e não apenas contra o proprietário) por violação da lei e das regras da CC • CC pode disciplinar o uso de elevadores privativos ou proibição de que domésticas e prestadores de serviços façam uso de elevador social?? • CC e RI podem estabelecer distinções (“conteúdo jurídico do princípio da igualdade, de Celso Antonio Bandeira de Mello, Malheiros) • Município está autorizado a legislar sobre o tema?

16. 16 • Art. 1331. § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. • § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. • Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. • Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. • Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

17. 17 • Art. 1.334. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. • Alterações posteriores da CC exige quorum de 2/3 dos titulares das frações ideais • Alteração de destinação do condomínio e alteração de fachada exige unanimidade • Regulamento (ou regime interno) completa a CC • Disciplina com regras mais concretas • Horário de funcionamento de piscina, utilização de entrada de serviços etc

18. 18 • Proprietário de cada unidade pode aliená-la independentemente da vontade dos demais • Lei n. 12.607/2012: garagens não poderão ser alugadas a pessoas estranhas ao condomínio sem a prévia e expressa autorização na CC • Não há direito de preferência dos demais na aquisição de garagens. Há somente preferência na locação • Unidade condominial pode ser penhorada em ação ajuizada pelo condomínio para pagar dívida em execução ajuizada pelo condomínio representado pelo síndico. Proteção do bem de família? • Obrigação “propter rem” • Não se admite usucapião de áreas comuns, salvo se houve o uso por um deles com total exclusividade e “animus domini” pelo lapso temporal necessário, por atenção ao princípio da confiança de que o condomínio a ele criou de que seria de uso exclusivo

19. 19 • Alteração de fachada depende de alteração de todos os demais condôminos em AG • Instalação de grades, janelas distintas, fechamento de terraços com “blindex” independentemente de autorização em AG, redes de proteção, venezianas, instalação de aparelhos de ar condicionado • Proprietário da cobertura não tem direito de alterá-la sem a concordância dos demais em AG. • Cada UE deve corresponder à fração ideal certa do terreno • Instalação de “outdoor” na cobertura, letreiros luminosos...

20. 20 • Art. 1.335. São direitos do condômino: • I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; • II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; • III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. • Utilização de vagas de garagem como depósito? • Uso de salão de festas como escritório particular? • Direito de voto exige a pontualidade, com a possibilidade de fazer-se representar por mandatário • Locatário não tem legitimidade para questionar a CC ou o RI • Condomínios tem direito de preferência em relação a terceiros na locação de vagas de garagem

21. 21 • Art. 1.336. São deveres do condômino: • I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; • II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; • III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; • IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

22. 22 • Contribuir com as despesas de conservação é obrigação “propter rem” • Compromissário comprador do imóvel ocupa a mesma situação jurídica do proprietário a essa finalidade, pois cabe ação direta do condomínio contra o compromissário • Condômino não pode alterar a fachada arquitetônica sem a concordância da unanimidade em AG • Proibição de alteração nociva ou que o desvirtue o projeto • Não pode haver a destinação (residencial, não residencial ou mista) sem alteração da CC por unanimidade em AG • Se é residencial, não pode haver escritórios (advogados), consultórios (psicólogos) ou gabinetes dentários? • Animais vedados somente se prejudicam segurança, saúde e o sossego dos demais • Preservação dos bons costumes: visitas para solteiros, casais homossexuais, apartamento destinado para uso de amante...?

23. 23 • Obrigatoriedade de contratação de seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial • Uso nocivo da propriedade pelo condômino • Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. • Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. • Insuficiência da multa? • Perda do direito de posse? Expulsão do condômino? Abuso do direito de propriedade (CC, art. 187)

24. 24 • Condomínio responde por brigas e danos causados entre moradores em áreas comuns? • Responsabilidade civil pelos danos causados a condôminos e a terceiros? Queda de objetos das janelas? Furto de veículos no interior do condomínio? (pesquisa: TJSP e STJ) • Condômino inadimplente pode ser proibido do uso de piscinas, sala de ginástica, churrasqueiras ou haver a interrupção de fornecimento de serviços? • Necessidade de prévia e expressa previsão na CC? • Respeito ao princípio da DPH? • Legalidade, salvo situação de abuso do direito? (TJSP) • Respeito ao princípio da legalidade a todos • Direito de uso e gozo de áreas comuns, pela copropriedade, de modo que o direito não pode ser limitado pela CC ou por AGC, salvo no comportamento antissocial, em atenção à primazia da coletividade (CRG)

25. 25 • Lei 4.591/64 impunha multa por impontualidade de 20% • Legalidade da multa nesta percentual até CC • Aplicação de juros e multa previstos no CC somente para condomínios constituídos após o início de vigência do CC/2002? • Respeito ao ato jurídico perfeito? (Ver STJ) • Cláusula de bonificação • Abono de pontualidade • Cláusula premial • Ilegalidade de cumulação de abono de pontualidade com cláusula penal moratória. Dupla penalidade e alteração do valor real da data de pagamento? • CE não é relação de consumo regida pelo CDC • Prescrição de 5 anos de taxas de condomínio a contar de cada vencimento

26. 26 • Realização de obras • Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: • I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; • II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. • § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. • § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. • § 3oNão sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. • § 4oO condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

27. 27 • Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. • Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. • Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

28. 28 • Da Administração do Condomínio • Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, POR PRAZO NÃO SUPERIOR A DOIS ANOS, O QUAL PODERÁ RENOVAR-SE. • Art. 1.348. Compete ao síndico: • I - convocar a assembléia dos condôminos; • II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; • III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; • IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

29. 29 • Da Administração do Condomínio • Art. 1.348. Compete ao síndico: • (....) • V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; • VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; • VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; • VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; • IX - realizar o seguro da edificação.

30. 30 • § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. • § 2oO síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. • Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, DESTITUIR O SÍNDICO QUE PRATICAR IRREGULARIDADES (conceito aberto, cláusula geral, depende de dolo ou culpa grave, afasta pequenos deslizes sem má-fé) NÃO PRESTAR CONTAS (conceito objetivo, determinante, salvo se comprovada a impossibilidade de o fazer), OU NÃO ADMINISTRAR CONVENIENTEMENTE O CONDOMÍNIO.

31. 31 • Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. • § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. • § 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. • Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

32. 32 • Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. • Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. • Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

33. 33 • Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. • Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. • Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

34. 34 • Seção III. Da Extinção do Condomínio • Regra é a indivisibilidade do condomínio edilício • Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a RECONSTRUÇÃO, OU VENDA, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. • § 1oDeliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. • § 2oRealizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. • Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. • Necessidade de citação pessoal de todos os condôminos na desapropriação, não apenas do síndico