土地增值税清算业务培训

土地增值税清算业务培训 • 余杨

自我介绍 • 余杨，1999年参加工作。 • 负责起草下发大地税函［2002］8号、大地税函［2002］114号、大地税发［2003］5号、大地税函[2006]76号、大地税函[2007]200号、大地税函[2008]83号、大地税函[2008]188号、大地税函【2009】183号等文件，推动了我市土地增值税征管。 • 论文《资源税制度的国际比较及借鉴》获2006年全国优秀税收科研成果三等奖。 • MPA硕士学位论文《我国土地增值税制度研究》，获中国人民大学MPA优秀硕士论文。 • 在《税务研究》、《中国税务报》、《大连日报》、《大连晚报》、《新商报》、《半岛晨报》等媒体多次发表文章。 • 2008年受聘为大连市地税局兼职教师。

前言 • 土地增值税的历史沿革及国内外的征收情况： • 历史沿革－百余年的历史： • 德国殖民者侵占胶州湾 1898年 • 目前在韩国、意大利、中国台湾等国家（地区）仍征收。

前言 • 我国土地增值税简介： • 孙中山提出“平均地权” • 南京国民政府1927年开征地价税 • 我国大陆1993年12月13日，条例出台，自1994年1月1日起开征。

征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象就有所差别中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地；台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。

征收意义： 一、打击房地产投机二、维护房地产经济秩序三、增加财政收入

前言 • 目前加强土地增值税征收管理的重要意义： • 建设部等八部门开展房地产市场秩序专项整治 • 国家税务总局要对清算情况进行执法检查 • 财产与行为税司陈杰司长：给税务人员免责 • 大连市地税局：增收手段之一 • 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发〔2010〕10号新国十条 • “税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

前言 • 提纲： • 第一部分政策梳理 • 第二部分房地产开发企业预征及清算 • 第三部分房地产开发企业清算工作要求

第一部分土地增值税政策梳理 • 一、纳税义务人 • 《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 • 《土地增值税暂行条例实施细则》第六条规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第一部分土地增值税政策梳理 • *不论法人、自然人，不论经济性质、不论内资、外资，中国公民和外籍个人，也不论部门。

第一部分土地增值税政策梳理 • （一）房地产开发的概念 • 具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 • （二）房地产开发企业资质等级 • 《房地产开发企业资质管理规定》 • 4个资质等级

第一部分土地增值税政策梳理 • （三）非房地产企业开发房地产： • 部队 • 集资房 • 非法开发

第一部分土地增值税政策梳理 • 二、征税范围 • 《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照本条例缴纳土地增值税。 • 细则第四条　条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 • 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第一部分土地增值税政策梳理 • 征税范围需注意： • （一）集体土地的流转征税吗? • 《土地增值税暂行条例实施细则》第三条规定：条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 • 集体所有土地不征收土地增值税。

第一部分土地增值税政策梳理 • （二）精装修房产的以下部分征税吗？ • 1、家具成本 • 2、洁具成本 • 3、中央空调 • 4、地板 • 5、装饰装修费用

第一部分土地增值税政策梳理 三、征税行为以征管分类,有三种行为要征土地增值税: 1、转让国有土地使用权； 2、转让二手房； 3、开发并转让房地产。

第一部分土地增值税政策梳理 • 赠与房产征税吗？

第一部分土地增值税政策梳理 • 三、计税依据 • 细则第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 • 　　细则第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第一部分土地增值税政策梳理 • （一）收入　　 • 《土地增值税暂行条例》第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 • 《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第一部分土地增值税政策梳理 • 新会计准则： • 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠计量；（四）相关经济利益很可能流入企业；（五）相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。

第一部分土地增值税政策梳理 • 注意问题一： • 代收费用是否作收入处理的规定 • 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

第一部分土地增值税政策梳理 • 注意问题二： • 以房抵债、抵息： • “以房抵债”是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；“以房抵息”是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。 • 房地产开发企业“以房抵债”、“以房抵息”应当依照《细则》第五条的规定，视为取得了“经济收益”，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济收益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。

第一部分土地增值税政策梳理 • 注意问题三、关于收入确认的相关规定 • 纳税人有下列情况之一的，根据房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价格计算收入额，或者由税务机关参照同类房地产的市场交易价格核定收入额： • 1、隐瞒、虚报房地产成交价格； • 2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由。

第一部分土地增值税政策梳理 • （二）扣除项目 • 《土地增值税暂行条例》第六条规定： • 1、取得土地使用权所支付的金额； • 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定： • 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

第一部分土地增值税政策梳理 • 取得土地使用权所支付的金额包括： • 1、一级市场出让金； • 2、二级市场受让地价款； • 房地产开发项目取得土地使用权时的契税问题：可以列入此项扣除。

第一部分土地增值税政策梳理 • 土地出让金的返还 • 土地出让金的减免

第一部分土地增值税政策梳理 • 2、开发土地的成本 • 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发土地和新建房配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

第一部分土地增值税政策梳理 • (1)土地征用及拆迁补偿费 • 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 • *(2)前期工程费 • 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。水电路 • *(3)建筑安装工程费 • 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 • *(4)基础设施费 • 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 • (5)公共配套设施费 • 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 • *(6)开发间接费用 • 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第一部分土地增值税政策梳理 • (1)土地征用及拆迁补偿费 • 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 • 查证：拆迁补偿协议、票据、签字等 • 新文件：国税函〔2010〕220号：关于拆迁安置土地增值税计算问题

第一部分土地增值税政策梳理 • 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

第一部分土地增值税政策梳理 • 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

第一部分土地增值税政策梳理 • 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

第一部分土地增值税政策梳理 • *(2)前期工程费 • 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（水电路）等支出。 • 专业咨询费 • 专家劳务费 • 差旅费 • 项目规划费用

第一部分土地增值税政策梳理 • (3)建筑安装工程费 • 购买虚假发票，自行填开 • 与总承包商联手，虚立施工合同，虚开发票 • 由关联企业施工，虚开发票 • 挂靠施工企业，自行组织施工，虚列成本 • 支付较低费用，从核定征收的施工单位虚开发票 • 与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得虚假发票 • 利用虚假材料，申请代开发票

第一部分土地增值税政策梳理 • (4)基础设施费 • 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 • 注意：基础设施配套费 • 基础设施配套费是政府向开发商收取的

第一部分土地增值税政策梳理 • (5)公共配套设施费 • 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 • 公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。 • 公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。

第一部分土地增值税政策梳理 • *(6)开发间接费用 • 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 • 注意！(6)中，纳税人内部单位直接组织管理开发项目发生的各项费用。主管部门的费用不能计在此项中,而应计入管理费用。

第一部分土地增值税政策梳理 • (6)开发间接费用 • 注意“现场”二字！ • 是否独立核算？

第一部分土地增值税政策梳理 • 3、开发土地和新建房及配套设施的费用， • 开发土地和新建房的销售费用、管理费用、财务费用。 • 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定：开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 • 财务费用中的利息支出，凡允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的百分之五以内计算扣除。具体由省、自、直在范围之内确定。 • 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的百分之十以内计算扣除。

第一部分土地增值税政策梳理

第一部分土地增值税政策梳理 • 注意： • 没有利息怎么办？ • 借的高利贷怎么办？ • 总机构贷款怎么办？ • 无法分摊怎么办？

第一部分土地增值税政策梳理 • 4、旧房及建筑物的评估价格； • 大财税字(1996)251号第二条规定：新建房是指建成未使用，未转让的房产。凡是已使用或已转让过的房产均属旧房。 • 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确定。

第一部分土地增值税政策梳理 • 5、与转让房地产有关的税金； • 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、印花税。 • 土地使用税如何扣除？ • 契税如何扣？ • 税金的分摊问题

第一部分土地增值税政策梳理 • 6、财政部规定的其他扣除项目 • 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定：根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计百分之二十的扣除。

第一部分土地增值税政策梳理 • 《细则》第七条(六)项中的从事房地产开发的纳税人是指从工商部门领取从事房地产开发的营业执照，并取得建设主管部门颁发资质等级证书的企业。房地产开发是指在依据国家有关法律、法规取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。转让土地使用权的土地必须已达到工业用地或其他建设用地条件的。否则，不予加计百分之二十的扣除。

第一部分土地增值税政策梳理 • 四、税率 • 一、土地增值税实行四级超率累进税率 • (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 • (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 • (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 • (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 • 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

第一部分土地增值税政策梳理 • 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数 • 的简便方法计算，具体公式如下： • (一)增值额未超过扣除项目金额50%的： • 土地增税税额=增值额×30% • (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的： • 土地增值税税额=增值额×40-扣除项目金额×5% • (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的： • 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% • (四)增值额超过200%的： • 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% • 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第二部分房地产开发土地增值税 • *重要文件：土地增值税条例及细则、财税字[1995]048号、财税[2006]21号（大连以大财法[2006]183号原文转发，增加的具体内容又重新下文大地税函[2006]76号）、国税发[2006]187号（大地税函[2007]93号汇编第7期）、大地税函[2007]200号、大地税函[2008]188号、大地税函[2009]183号

第二部分房地产开发土地增值税－(预征) • 一、土地增值税预征的规定——《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号） • 收入乘以预征率，每月终了后10内申报缴纳 • 关于土地增值税预征率问题 • 预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行： • A、住宅的预征率为1%；--1.5% • B、除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。--3%

第二部分房地产开发土地增值税－(预征)

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