In association with

1. HÄMEENLINNAN SEUDUN TOIMITILAMARKKINAKATSAUS TAMMIKUU 2008 In association with Realia Management Oy / Juha Kirvesmies

2. Hämeenlinnan seudun toimitilamarkkinakatsaus Yleistä Hämeenlinnan seutu muodostuu Hämeenlinnasta ja seitsemästä sen ympärillä olevasta kunnasta, joita ovat Hattula, Hauho, Janakkala, Kalvola, Lammi, Renko ja Tuulos. Seutukunta sijaitsee Helsinki – Tampere moottoritien ja Lahti – Turku valtatien risteyksessä. Sijainti eteläisen Suomen painopisteessä on hyvä. Toimitilamarkkinat Hämeenlinnan seudulla toimivat vuonna 2007 vireästi. Ajalle tyypillisesti varsinkin sijoittajaostajia – sekä kotimaisia että ulkomaisia – on markkinoilla runsaasti. Viime vuonna muutama kantahämäläinen toimitilakiinteistö siirtyikin ulkomaiseen omistukseen. Myös käyttäjälähtöinen vuokrauskysyntä on vilkasta. Toimitilamarkkinoiden vireyttä kuvaavat myös useat rakenteilla ja suunnitteilla olevat hankkeet, joita ovat mm. moottoritien kattaminen, keskustan kehittäminen, Keinusaaren kehittäminen sekä Moreenin logistiikka-alueen ja teollisuuspuiston kehittäminen. Myös ympäristön maaseutukunnissa on vireää toimitilamarkkinoilla. Kauppakeskus Tuulonen on laajenemassa merkittävästi, Onnisen teräslogistiikka asettuu Parolaan ja myös Rastikangas Janakkalassa kilpailee teollisuus- ja logistiikkayrityksistä. Hyvän sijaintinsa, työvoiman saatavuuden ja pääkaupunkiseutua alhaisempien kustannusten ansiosta Hämeenlinnan seudun toimitilamarkkinat ovat kehittyneet varsin hyvin suhteessa koko maan toimitilamarkkinaan. Tarjonta – kysyntä Erilaisten toimitilojen kysyntä on ollut lähes koko talousalueella vireää. Tämän ansiosta tyhjien tilojen osuus on vähentynyt ja uudisrakennushankkeita on vireillä. Kysytyimpiä ovat edelleen – kuten aina – keskeisillä liikepaikoilla sijaitsevat pienet vuokrattavana olevat liiketilat sekä nykyaikaiset toimivuudeltaan hyvät teollisuus- ja logistiikkatilat. Käyttäjälähtöistä ostokysyntää on vähemmän. Sen sijaan kiinteistösijoittajia kyllä löytyy hyville hankkeille, kunhan tiloissa on varmat vuokralaiset. Tyhjien toimitilojen määrä on vähentynyt aiemmasta. Toisaalta tarjontaa ovat lisänneet uudet liike-, toimisto- ja teollisuusrakennukset. Tilakannassa on joitain vanhoja ja myös toiminnallisesti vanhentuneita tiloja, joihin käyttäjien löytäminen on hyvin vaikeaa. Toimitilojen kysyjät Hämeenlinnan seudulla ovat sekä paikallisia yrityksiä että myös muualta Suomesta tulevia yrityksiä. Näille esim. Moreenin logistiikka-alue tarjoaa keskeisen sijainnin. Realia Management Oy / Juha Kirvesmies

3. Hämeenlinnan seudun toimitilamarkkinakatsaus Liiketilat Liiketilat Hämeenlinnassa ovat keskittyneet ydinkeskustaan kävelykadun ja torin ympäristöön sekä Tiiriön market-alueelle. Näillä molemmilla alueilla liiketilojen kysyntä on vilkasta. Tyhjiä tiloja ei juuri ole tarjolla. Tiiriössä rakenteilla on uusi Prisma ja myös katsastuskonttorin ympärille tulee kaksi uutta tilaa vievän kaupan liikerakennusta. Nämä ovat muuten yksi ulkomaisen kiinteistösijoittajan Hämeenlinnasta ostamista kohteista. Vapaat tontit Tiiriöstä ovat nyt loppu. Keskustan taistelu Tiiriön marketteja vastaa on myös ollut aktiivista. Tiloja on kehitetty ja vastattu kiristyvään kilpailuun asiakasvirroista ja siten myös vuokralaisten menestyksen turvaamiseksi. Keskustan kiinteistöjen kehittäminen jatkuu myös lähitulevaisuudessa: moottoritien kattamisen kaavoitus etenee (tulossa 30.000 m2 uutta liiketilaa), Hämeensaaren etelärannan kehittäminen tiivistää keskustaa sekä myös nykyistä liiketilamassaa viilataan käytettävyydeltään paremmaksi. Liiketilojen markkinavuokrissa ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia. Ydinkeskustan parhailla paikoilla pienistä katutason liiketiloista saatavissa oleva vuokra nousee tasolle 50 €/m2/kk. Liiketilan vuokra on erittäin herkkä sijainnille, sillä jo nurkan takana ja/tai tilan koon kasvaessa useisiin satoihin neliöihin vuokrat laskevat tasoon 15 – 30 €/m2/kk. Laitakaupungilla liiketilaan pääsee toimiston vuokralla, 7 – 12 €/m2/kk. Tiiriön market-alueella, jossa tilat ovat uusia ja kooltaan pääosin varsin suuria, vuokrat ovat enimmäkseen tasossa 10 – 15 €/m2/kk. Pienimmissä tiloissa hyvällä paikalla yksikkövuokra voi luonnollisesti olla selvästikin korkeampi. Toimistot Toimistojen kysyntä Hämeenlinnassa voidaan jakaa olemassa olevien tilojen kysyntään ja toisaalta uudisrakennushankkeisiin. Olemassa olevien tilojen kysyntä on pääsääntöisesti pienten keskustassa vuokrattavana olevien tilojen kysyntää. Tarjontaa on lähinnä vain satunnaisesti. Hyvistä tiloista on puutetta. Merkille pantavaa Hämeenlinnan toimistomarkkinoilla ovat useat samanaikaiset uudisrakennushankkeet. Vanajantielle on valmistunut jo rakennusvaiheessa ulkomaiselle sijoittajalle myyty toimistotalo, joka ajalle tyypillisesti vaihtoi jo toistamiseen omistajaa suuremmassa kiinteistöportfolion kaupassa (ostaja edelleen ulkomainen). Keinusaareen on tulossa NCC 8.000 m2:n toimistotalo ja maakunta-arkistolle omat toimitilat. Vanajantielle on lisäksi suunnitteilla toimisto-kampus. Mainitut hankkeet kuvaavat Hämeenlinnan markkina-aseman parantumista myös toimistokäytössä. Innoparkiin ei uutta toimistotilaa ole rakennettu kahden jo valmistuneen talon lisäksi. Innopark on siirtänyt painopistettään jatkamalla Moreenin teollisuuspuiston kehittämistä. Toimistojen markkinavuokrat keskustan olemassa olevassa tilakannassa ovat pääasiassa 9 – 13 €/m2/kk. Uusissa täysin moderneissa tiloissa vastaavat bruttovuokrat ovat tasossa 16 – 19 €/m2/kk. Vuokraero on suuri, mutta uudet tilat ovat laadultaan ja myös tilatehokkuudeltaan aivan eri luokkaa kuin vanhat. Tällöin tilakokonaisuuden kokonaisvuokrassa ei välttämättä ole suurtakaan eroa. Innoparkissa vuokrat sisältävät myös palveluja, eivätkä siten ole pelkän tilavuokran kanssa vertailukelpoisia. Realia Management Oy / Juha Kirvesmies

4. Hämeenlinnan seudun toimitilamarkkinakatsaus Teollisuus- ja varastotilat Teollisuus- ja varastotiloja Hämeenlinnassa on tarjolla vähän. Kun harvalukuiset tarjolla olevat tilat ovat vielä yleensä kunnoltaan vaatimattomia ja usein myös toiminnallisesti vanhentuneita, vaihtoehdoksi jää usein vain uudisrakentaminen. Pienille tilanhakijoille uudisrakentaminen on hyvin vaikeaa, mutta suuremmille yrityksille varteenotettava vaihtoehto. Tämä näkyy mm. Moreenin rakentumisen jatkumisena. Moreeniin jo aiemmin sijoittuneiden Nanson, Schenkerin ja Tammer-Tukun lisäksi uusin tulija on sinne keskusvarastonsa keskittävä Etola-yhtiöt. Etolan houkutteli Moreeniin keskeinen sijainti ja loistava näkyvyys. Teollisuus- ja varsinkin logistiikkarakennusten kohdalla merkittäväksi vaihtoehdoksi on noussut asettuminen vuokratilaan. Tekemällä pitkäaikaisen vuokrasopimuksen uudisrakennuksesta, on sille löydettävissä sijoittajaostaja. Tällöin yrityksen ei tarvitse sitoa pääomiaan seiniin, vaan se voi laittaa ’paukut’ liiketoiminnan kehittämiseen. Teollisuus- ja varastotilojen markkinavuokrat Hämeenlinnassa ovat pääasiassa haarukassa 4,00 – 5,50 €/m2/kk. Neliöhinnat vaihtelevat suuresti kiinteistön sijainnista sekä rakennuksen iästä ja kunnosta riippuen välillä 200 – 500 €/m2. Teollisuustontteja on myytävänä kaikilla alueen kunnilla. Hämeenlinnan tonttitarjonta on kuitenkin hiljakseen hiipunut melko vähäiseksi. Hinnat ovat edullisia, ympäristökunnissa tasolla 1 – 3 €/maa-m2 ja Hämeenlinnassa 6 – 12 €/maa-m2. Tonttien kysyntä on ollut vireää, josta esimerkkinä mm. Hämeenlinnan Moreenin, Janakkalan Rastikankaan, Lammin Jahkolan sekä Hattulan Merven alueiden rakentuminen. • Hämeenlinnan ympäristön kunnat ovat pieniä maaseututaajamia, joissa toimitilamarkkinat luonnollisesti toimivat varsin rauhallisesti: kauppoja ja vuokrauksia tehdään vain harvakseltaan. Suurimmista ympäristökuntien toimitilatapahtumista voidaan mainita seuraavia: • Tuuloksessa Kauppakeskus Tuulosta ollaan laajentamassa 20 miljoonalla eurolla nelinkertaiseksi eli 21.000 m2:iin. Tuuloseen tulee nykyisten tilojen lisäksi ABC-asema, runsaasti uutta liiketilaa, pieni hotelli ja myös parkkihalli. Kyseessä on jo valtakunnallisestikin merkittävä valtatien varren kauppapaikka. • Janakkalassa kunnan omistama Teollisuusalueet Oy hankki omistukseensa Tume-Agrin toimitilat ja yritys teki pitkäaikaisen vuokrasopimuksen. Tällä kunta turvasi toiminnan jatkumisen ja työpaikat. • Hattulassa Merven alueelle tulee Onnisen teräspalvelukeskus / logistiikka toimintoja. • Lammin keskustassa liiketilaa on tyhjillään pari vuotta sitten valmistuneen liikekiinteistön murrettua markkinaa. Lammin osalta on erittäin mielenkiintoista nähdä, miten läheisen Kauppakeskus Tuulosen mittavan laajennuksen valmistuminen vaikuttaa keskustan liiketilamarkkinaan. Onhan jokunen merkittävä toimija siirtymässä Tuuloseen. • Hauholla yhdestä suuresta kunnan omistamasta teollisuuskiinteistöstä hetken vuokralla olleita tiloja on tyhjentynyt uudelleen 3.000 m2, mikä on merkittävä määrä Hauhon kokoiselle taajamalle. • Rengossa on myyty teollisuusrakennus, joka ei ole aivan tavanomaista. • Kalvolassa ei ole mainittavampia tapahtumia. Realia Management Oy / Juha Kirvesmies

5. Hämeenlinnan seudun toimitilamarkkinakatsaus Ennuste Suomen kiinteistömarkkinat, ja Hämeenlinna osana niitä, ovat toimineet kaksi edellistä vuotta ennätyksellisen vilkkaasti. Kauppojen volyymi on asettunut yli 5 miljardin euron tasolle. Odotuksissa on, että kuluvana vuonna toimitilakaupan volyymi lähentelee kahden edellisen vuoden ennätystasoa. Kun Hämeenlinna sijaitsee loistavalla paikalla ja siellä on vireillä useita hyviä sijoittajia kiinnostavia toimitilahankkeita, on odotettavissa että vireys Hämeenlinnan toimitilamarkkinoilla jatkuu. Tällä hetkellä uusia liikerakennushankkeita on rakenteilla ja suunnitteilla koko eteläisessä Suomessa hurja määrä. On odotettavissa, että parhaille paikoille nousevat monipuoliset kohteet menestyvät, mutta osalla olemassa olevista voi olla vaikeuksia pitää vuokralaisia. Ainakin sijainniltaan heikoimmat kohteet joutuvat ahtaalle. Alueellisesti merkittävää on, että tilojen käyttäjille, jotka ovat työllistäjiä, voidaan tarjota uusia entistä toimivampia toimitiloja. Tämä edellyttää riittävää tonttitarjontaa ja sujuvaa kaavoittamista. Kun sijainti on tunnetusti ehkäpä merkittävin kiinteistön arvoon vaikuttava tekijä, ovat keskeisellä paikalla Etelä-Suomessa sijaitsevan Hämeenlinnan seudun perusedellytykset pärjätä jatkossakin hyvät. Toki kiinteistö-näkökulmasta ajatellen yritysten tarpeita tulee kuunnella herkällä korvalla. Hämeenlinnan seudulla on tekemisen meininkiä ! • Suurimpia kauppoja ja hankkeita • Suurimmista Hämeenlinnan seudulla vuonna 2007 tehdyistä toimitilakiinteistöjen kaupoista voidaan mainita seuraavia: • Konecranes möi Hämeenlinnan kiinteistönsä ulkomaiselle sijoittajalle, hinta 11,1 meur. • Vanajantien toimistotalo siirtyi norjalaiselle sijoittajalle suuren kiinteistöportfolion kaupassa. • Aina Group möi keskustasta liiketalon 5,1 meur:lla ja Tiiriöstä toimistokiinteistön 6,5 meur:lla suomalaiselle sijoittajalle. • Janakkalan Teollisuusalueet Oy (kunta) osti Tume-Agrin kiinteistön yrityksen jäädessä vuokralle. • Tiiriöön valmistuvat kaksi uutta liikerakennusta on myyty ulkomaiselle sijoittajalle, hinta 17 meur. • Renor Oy hankki omistukseensa Karistonkulman Suomen Kulttuurirahastolta. • Hattulan kunta osti 4,8 meur:lla Papinniemen sairaalan kuntainliitolta. • Tämän vuoden alussa omistajaa ovat vaihtaneet osana suurta valtakunnallista hotelliportfoliota myös Hämeenlinnan Aulanko, Vaakuna ja Cumulus. • Kun suuret kehitys- ja rakennushankkeet vievät useita vuosia, ovat ne tällä hetkellä pääasiassa samoja, jotka olivat aluillaan jo vuosi sitten: • Innoparkin rakentumisen jatkuminen Moreenissa. • Moottoritien kattaminen, kaavoitus etenee, ydinkeskustan länsireunalle on tulossa uutta liiketilaa 30.000 m2. • Etelärannan kaupallinen ja asumisen kehittäminen • Keinusaaren alueen kehittyminen; tulossa toimistoja ja parkkitalo. Myös viereisen Vanajantien alueen rakentuminen toimistoalueena jatkuu. • naapurikunnissa Janakkalan Rastikankaan, Hattulan Merven ja Lammin Jahkolan teollisuusalueiden rakentuminen jatkuu. Realia Management Oy / Juha Kirvesmies

6. 130 Toimitilojen markkinavuokrat Hämeenlinnan seudulla Realia Management Oy / Juha Kirvesmies