OPS – en fornuftig modell?

1. OPS – en fornuftig modell? Tor Johs Hegna, 18. april 2008

2. Norges største entreprenør 11 milliarder i omsetning 4 700 ansatte Nordens største entreprenør 55 milliarder i omsetning 20 000 ansatte Verdens 3. største entreprenør 125 milliarder i omsetning 55 000 ansatte Fakta om Skanska

3. Hvorfor bør OPS være interessant for offentlige virksomheter? • Reduserer offentliges risiko og økt forutsigbarhet for kostnader og tid, både i byggeperioden og i leieperioden • Byggene tilbakeføres normalt til det offentlige i en eller annen form ved utløpet av leieperioden, og verdiene blir hos det offentlige • OPS ser prosjektering, bygging og drift/vedlikehold i sammenheng; en aktør har det samlede ansvar • Mindre muligheter for kostbare endringer og mindre oppfølging og ressursbruk for det offentlige

4. Kan OPS prosjekter være økonomisk lønnsomme for det offentlige ? • Ingen kan låne penger billigere enn det offentlige. En langsiktig leieavtale bli gunstig med en offentlig leieavtale • Leietakeren kan ikke gå konkurs • Høy belåning; gunstige renter • Lavere krav til avkastning på egenkapital • Vil det bli dyrere fordi noen skal tjene penger ? • Det er private entreprenører som skal bygger uansett gjennomføringsmodell. • Alle aktører i offentlige prosesser skal også tjene penger • Optimalisert design, bygging, drift og vedlikehold gir reduserte totalkostnader.

5. Betydningen av å ha kontroll på planlegging, bygging og drift • Prosjektets kostnader avgjøres i den tidlige fasen • Påvirkningen er stor og det koster lite å endre løsninger • Tradisjonelt styres denne fasen av aktører som ikke har kostnadsansvar. • I OPS arbeider en utviklingsgruppe bestående av arkitekter, rådgivere, entreprenør, fdv-kompetanse og utviklere sammen • Samtlige kan i større grad påvirke det endelig resultat; også økonomisk • Må tenke og ta ansvar for drifts- og livsløpskostnader; ikke bare investering

6. Samarbeid tidlig lønner seg Tidspunkt for OPS - konkurranse Tidspunkt for tradisjonell konkurranse PÅVIRKNINGSMULIGHET PÅLØPTE KOSTNADER BYGGESTART TID

7. Hvem deltar i konkurransefasen hos privat tilbyder (Skanska)? Sluttbruker- kompetanse Kommunika- sjon Rådgivere Arkitekt Finans Jus Prosjekt- utvikler Entreprenør FDV- kompetanse Underlever- andører

8. Forutsetninger for en optimal OPS konkurranse • Tydelig beskrevne oppgaver • Beskriver behov og funksjoner • Få detaljer • Mulighet til innovasjon og kreativitet • Riktig risikofordeling. Den som påvirker et risikoelement har ansvaret • Enkle avtaleforhold med mulighet til incitamenter/sanksjoner • Klare evalueringskriterier • Prekvalifiserte aktører mottar et nærmere definert honorar

9. Erfaringer sett fra Skanskas side • Oppdragsgiver må vite hva han eller hun skal ha • Oppdragsgiver må ha vilje og evne til å tenke nytt • Næringen må ha tilstrekkelig kompetanse til å delta • Oppdragsgiver bruker rådgiver innen OPS som kan bistå i prosessen • Det er viktig at oppdragsgiver eller oppdragsgivers organisasjon virkelig ønsker å gjennomføre en god OPS –prosess • Ikke ”bare” administrere et politisk pålegg • Skal en først gjennomføre et OPS prosjekt bør det være en stor sannsynlighet for at prosjektet blir realisert • Ikke kjør en parallell prøveprosess der OPS settes opp mot en tenkt offentlig gjennomføring • Se evt. på prosjektet som en benchmarking

10. Forskjellen på leie- og utførelseskontrakt • I realiteten 25 års garanti • Ekstrem langsiktig • Store krav til aktørene • Fdv operatøren er med i hele prosessen • Godkjenner tegninger, beskrivelser, overtar bygget driftsmessig ved ferdigstillelse • Grensesnitt/samarbeid/konflikthåndtering • Utvikler, byggherre, entreprenør, utleier, leietaker, bruker

11. Aktører/roller i Oslo - Prosjektet Undervisningsbygg Oslo KF (Leietaker) Persbråten vg skole (Bruker) Høybråten skole (Bruker) SG Finans AS (Eier) Morselskapsgaranti Skanska AB Skanska Norge AS Eiendomsutvikling (Representant for eier) Skanska Norge AS (Bygging) Skanska Norge AS (Drift og vedlikehold) Coor Service Management AS (Operatør)

12. Konkurransen i Oslo består av: • Kjøp av eksisterende skolebygninger • Planlegging av ny skole • Rehabilitere eksisterende bygg, samt bygge nye bygninger • Leie ut skolen i byggeperioden • Leie ut skolen i 25 år etter ferdigstillelse • Drift og vedlikehold av skolebygningene i 25 år etter ferdigstillelse • Komplett Service Management i 5 år • Vederlagsfri tilbakeføring av skolene ved utløpet av leieperioden

13. Avgjørende for konkurransekraften i OPS prosjekter? • Oppfylle funksjonskrav • God design, arkitektur • Riktig prosjektkostnad • Riktig avkastningskrav • Gode løsninger på fdv

14. FDV-avtalene • Garanterer for tilgjengelighet i henhold til definerte krav • Beskriver FDV håndtering i hele leieperioden; inkl. planlagt vedlikehold og utskiftinger av tekniske installasjoner • Sanksjoner dersom tilgjengelighet hindres • Klart insentiv for å løse oppståtte problemer raskt • Avkorting også i kapitalelementet av leien • Bygger opp fond som sikrer økonomisk at fdv blir ivaretatt i hele leieperioden • Nødvendig med solide aktører som kan stå løpet ut

15. Leietaker Undervisningsbygg Oslo KF Eier/utleier SG Finans AS Ansvarlig for FDV Skanska Eiendomsutvikling Operatør Coor Service Management AS Organisering etter ferdigstillelse Bruker Skolenes

16. Undervisningsbygg Oslo KF FDV operatør SG Finans AS Skanska EU Daglig kontakt i prosjektet Bruker av skolen

17. Erfaringer fra konkurransen • Det er høye konkurransekostnader for tilbyderne. • Fortsatt mangel på standardiserte konkurranseregler og standardiserte kontrakter • Mer standardisering gir • Større trygghet for det offentlige og mer forutsigbare konkurranser. • Reduserte transaksjonskostnader for alle parter

18. Hva er OPS ? • OPS er først og fremst et tilbud til offentlig sektor om gjennomføring av totaløkonomisk optimale prosesser • Finansiering og eierskap er bare et element, men det øker presset på den private aktøren • Det egentlige navnet på modellen burde være livsløpsentrepriser • Hvilken annen modell gir det offentlige • 100 % innestående frem til overlevering. (ingen utbetalinger i byggeperioden) • Kun ca 10% utbetalt ved garantitidens utløp. • Siste del av byggekostnaden betales etter 25 år. • 25 års garanti på produktet. • 25 års garanti på drifts og vedlikeholdskostnadene • Flere av våre konkurrenter vegrer seg mot å ta på seg dette ansvaret

19. Oppsummering • Det er behov for økt kompetanse og erfaring både hos leverandører og i det offentlige. • OPS-konkurransene om Osloskolene har tatt lang tid men det har sannsynligvis vært nødvendig for å utvikle funksjonelle modeller. • OPS-konkurransene om Osloskolene kan være basis for en standardisert prosess og avtaler for OPS på byggsiden.