Funzioni e spazi commerciali sul territorio: alcune regole

1. Funzioni e spazi commerciali sul territorio:alcune regole

2. Tipo e area di applicazione delle regole Il governo degli spazi e funzioni commerciali si applica in alle medesime dimensioni e scale della pianificazione territoriale: la “regione” (o area metropolitana, o altro spazio e autorità sovracomunale); il “comune” (o altra autorità municipale responsabile diretta dell’organizzazione fisica dello spazio tramite piano generale) le regole di progetto “locale” e di adeguamento al contesto particolare e ambientale in cui si colloca l’intervento

3. Scala regionale:studio di localizzazione dei complessicommerciali

4. Scala regionale:distribuzione delle superfici commerciali per tipologie di dimensione

5. Scala regionale: inserimento della funzione commerciale in “activity centers” a funzioni miste in un corridoio di mobilità autostradale

6. Scala municipale: zona commerciale di progetto

7. I grandi complessi commerciali nelle Norme Tecniche di un Piano Regolatore [...] 15.3 Zone produttive non compatibili con la residenza [...]15.3.3 Attività commerciali (IC) Le zone commerciali sono destinate esclusivamente al parco commerciale esistente ed in via di attuazione compreso fra la tangenziale Est, e le provinciali SP 208 e SP 121. […] L’attuazione è prevista mediante Piano Attuativo obbligatorio (P.L.). […] Gli indici edilizi e le quantità ammissibili sono quelle derivanti dall’applicazione del N.T.A. del P.R.G. vigente, in particolare: Ut = 0,70 mq/mq; Hm = 15,49 m; Dc = 7,50 m (5,00 m nelle zone B); Ds = 10,00 m; Qf = 20% Ut = Indice di utilizzazione territoriale - Definisce la superficie lorda (SLP) massima realizzabile su un mq di superficie edificabile territoriale compresa all'interno del perimetro di Piano Attuativo. Hm = Altezza metrica degli edifici - Definisce l'altezza massima (H) ammissibile misurata in termini metrici. Dc = Distanza dai confini di proprietà - Definisce la distanza minima intercorrente tra il perimetro dell'edificio (PE) e i confini di proprietà. Ds = Distanza dal ciglio stradale - Definisce la distanza minima ammessa tra il perimetro dell'edificio (PE) e il ciglio stradale.

8. Grandi complessi commerciali nel Piano Regolatore Generale

9. Norme e “linee guida” per i grandi complessi commerciali A metà anni ’90 l’amministrazione municipale di Fort Collins, Colorado, nell’ambito di un lavoro più ampio di programmazione urbanistica attenta all’ambiente, incarica lo studio Clarion di Denver, aderente alla corrente del New Urbanism, per la redazione di un documento guida rivolto soprattutto al rapporto fra gli insediamenti “big-box” e il quartiere in cui si collocano. Queste “linee guida” diventeranno negli anni il riferimento per centinaia di altre amministrazioni comunali, da inserire come allegato ai propri piani regolatori

10. Fort Collins, Colorado: pianta della città

11. Large Retail Guidelines: criteri generali “Le seguenti norme e linee guida devono essere utilizzate come base per la progettazione da parte di operatori che propongono complessi commerciali di grandi dimensioni nelle aree a ciò destinate, e come strumento di valutazione dei progetti da parte degli uffici tecnici e delle commissioni incaricati di esaminarli e approvarli. Le norme e linee guida si applicano … a tutti i progetti di complessi commerciali che superano la superficie di 2.500 metri quadrati. Le indicazioni denominate "Standards" sono prescrittive. Quelle denominate "Guidelines" non sono prescrittive, ma hanno lo scopo di orientare urbanisti, progettisti e costruttori sugli obiettivi generali da realizzare. Norme e linee guida devono essere utilizzate insieme alle altre indicazioni del piano regolatore”

12. Large Retail Guidelines: art. 2.1: ingressi Norma: I grandi complessi commerciali devono avere ingressi per i clienti su almeno due lati. Questi due lati saranno quelli pensati per le zone di maggior traffico pedonale, di cui uno con accesso pedonale diretto. I due lati rimanenti possono affacciarsi su strade secondarie con accesso pedonale, e/o sul parcheggio. Tutti gli ingressi devono avere caratterizzazione architettonica, ed essere chiaramente visibili dalla strada. Questo requisito non si applica ai cinema.

13. Large Retail Guidelines: art. 2.1: ingressi Linee guida I grandi edifici commerciali devono avere ingressi multipli. Ciò riduce le distanze da percorrere a piedi dalle auto, facilita l’accesso di pedoni e ciclisti dai marciapiedi, ed è utile nel caso di ingressi ad un singolo negozio o a individuabili punti vendita. Gli ingressi multipli riducono anche l’effetto delle pareti continue e delle zone poco curate che spesso caratterizzano i lati prospicienti verso altri usi circostanti dello spazio.

14. Complesso commerciale a ingressi multipli affacciati sul sistema dei parcheggi e percorsi pedonali (1995)

15. Large Retail Guidelines: art. 2.2: parcheggi Norma Localizzazione del parcheggio. La quota di parcheggio riservato del complesso commerciale da collocarsi fra la facciata principale e la strada (Front Parking Area) non deve superare il 50% del totale. […]

16. Large Retail Guidelines: art. 2.2: parcheggi Linee guida Le zone a parcheggio devono garantire un accesso sicuro, efficiente, comodo. Si devono distribuire intorno ai grandi edifici, per accorciare le distanze rispetto agli altri fabbricati e ai pubblici marciapiedi, e ridurre in generale le superfici asfaltate. Quando gli edifici sono vicini alla strada, si riduce la scala dell’insieme, si incoraggia il traffico pedonale, si sottolinea l’importanza dei dettagli architettonici.

18. Large Retail Guidelines: art. 2.3: fronte posteriore Norma L’arretramento minimo per ogni facciata è di 12 metri rispetto al limite della proprietà. Nel caso in cui la facciata sia dirimpetto a residenze, si realizzerà un terrapieno di altezza non inferiore a 2 metri, piantumato a sempreverdi al centro, intervallati di non oltre 6 metri, o a gruppi.

19. Large Retail Guidelines: art. 2.3: fronte posteriore Linee guida Il lato posteriore degli edifici spesso si presenta sgradevole e con pareti spoglie, zone di carico-scarico, impianti per il condizionamento dell’aria, contenitori per i rifiuti e altri elementi simili. Questi impatti devono essere attenuati attraverso l’architettura e l’arredo a verde.

20. Rapporti fra diverse funzioni e fronti anteriori e posteriori

21. Trattamento architettonico facciate commerciali

22. Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio Norma a. Le zone esterne adibite a deposito, i parcheggi dei camion, gli spazi per la raccolta e il trattamento dei rifiuti e per carico-scarico, insieme ad altre simili funzioni, non devono essere visibili dalle strade circostanti.

23. Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio Norma b) Non ci devono essere spazi per deposito esterno, raccolta rifiuti, carico-scarico o simili a distanza inferiore a 7 metri da qualunque pubblica strada, marciapiede, percorso pedonale interno.

24. Spazi di servizio in un centro commerciale

25. Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio Norma c) Le ribalte per il carico-scarico, i parcheggi dei camion, raccolta rifiuti e funzioni simili di servizio, saranno inserite nella progettazione generale dell’edificio e dell’arredo a verde in modo tale da contenerne al massimo gli impatti visivi ed acustici e mantenerle fuori vista rispetto alle proprietà circostanti e pubbliche strade, ed evitando di renderle visibili attraverso l’uso di materiali a schermo diversi, o di qualità inferiore, rispetto a quelli del resto dell’edificio e dell’arredo a verde.

26. Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio Norma d) Le zone non al chiuso per l’immagazzinaggio e la vendita di prodotti stagionali devono essere delimitate con strutture permanenti, e schermate con recinzioni o pareti. Materiali, colori, progettazione di queste schermature e coperture saranno conformi a quelli usati come predominanti nel resto dell’edificio.

27. Area delle ribalte di carico-scarico e manovra autocarri per un centro commerciale

28. Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio Linee guida Zone di carico-scarico e depositi esterni hanno impatti visivi e acustici sugli spazi circostanti. Queste zone, se visibili dalle proprietà adiacenti e/o dalle pubbliche strade, devono essere schermate, arretrate, delimitate. Se schermature e arretramenti possono efficacemente mitigare questi impatti, una scelta inadeguata dei materiali per tale schermatura può peggiorare il problema. La localizzazione adeguata per le aree deposito e carico-scarico è quella fra gli edifici, nel caso in cui siano più di uno e distanziati non oltre i 15 metri, oppure sui lati degli edifici privi di ingressi clienti.

29. Fronte posteriore di un centro commerciale

30. Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali Norma a) Si devono realizzare marciapiedi larghi almeno metri 2,5 su tutti i lati del lotto che si affacciano sulla pubblica strada.

31. Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali Norma b) Si devono realizzare percorsi pedonali continui interni di larghezza non inferiore a metri 2,5, dal marciapiede pubblico o passaggio, sino all’ingresso clienti di tutti i principali edifici del complesso. Come minimo, questi percorsi devono collegare almeno (ma non solo) frermate del trasporto pubblico, attraversamenti stradali, punti di ingresso di edifici e negozi, e devono presentare caratteristiche quali spazi verdi con alberi, cepugli, panchine, aiuole, per uno sviluppo non inferiore al 50% della lunghezza.

32. Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali Norma c) Si devono realizzare marciapiedi larghi non meno di metri 2,5 su tutta la lunghezza delle facciate provviste di ingresso clienti, e su tutte le facciate su zone di parcheggio. Tali marciapiedi saranno posti ad almeno 2 metri dalla facciata dell’edificio in modo da lasciar spazio a terreno da attrezzare a verde, eccetto dove nella facciata si aprano arcate o ingressi.

33. Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali Norma d) I percorsi pedonali interni di cui al punto (b) devono offrire protezioni dalle intemperie, quali tettoie o arcate, entro dieci metri da tutti gli ingressi clienti.

34. Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali Norma e) Tutti i percorsi pedonali interni saranno distinti dalle corsie per le automobili attraverso l’uso di materiali diversi durevoli e a bassa manutenzione quali piastrelle, mattoni, lastre di cemento, ad aumentare la sicurezza e comodità dei pedoni, e migliorare l’aspetto dei percorsi.

35. Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali Linee guida Una buona accessibilità pedonale apre gli insediamenti pensati per l’automobile all’uso di quartiere, riduce gli impatti del traffico e conferisce al complesso un’immagine più amichevole e invitante. Le norme per i marciapiedi pubblici e i percorsi pedonali interni servono a realizzare un accesso pedonale user-friendly, sicurezza, comodi ripari, agio all’interno degli spazi del centro commerciale.

36. Large Retail Guidelines: art. 2.6: spazi comuni Norma Ciascun complesso commerciale deve contribuire al sistema degli spazi collettivi e pubblici urbani offrendo almeno due dei seguenti elementi: patio/zona di sosta con posti a sedere; piazza pedonale con panchine; centro per i trasporti; passeggiata lungo le vetrine; spazio giochi all’aperto; zona di chioschi; giochi d’acqua; torre dell’orologio; qualunque altro tipo di area così conformata, e/o spazio d’attrazione che, a giudizio degli uffici e commissioni urbanistiche, si possa aggiungere adeguatamente allo spazio pubblico urbano. Tutte queste aree saranno accessibili direttamente dal sistema dei marciapiedi, e non devono essere costruite con caratteristiche di qualità inferiore a quelle dell’edificio e arredo verde.

37. Large Retail Guidelines: art. 2.6: spazi comuni Linee guida Gli edifici devono offrire elementi di attrattività alla scala pedonale, spazi, vedute. Ingressi e parcheggi devono essere organizzati in modo tale da risultare funzionali e invitanti, con percorsi pedonali collegati a rete verso destinazioni logiche. Le fermate degli autobus e i punti di discesa e salita dai veicoli sono parti integranti del sistema. I percorsi pedonali devono essere caratterizzati da elementi particolari quali torri, arcate, portici, lampioni, aiuole, pareti ornamentali e altri elementi architettonici che definiscano sistemi di circolazione e spazi all’aperto. Esempi di tali spazi sono le piazze, gli affacci, i cortili, i passeggi davanti alle vetrine. I vari elementi e spazi devono migliorare le caratteristiche degli edifici e del complesso, e inserirsi come parte integrante nel tessuto urbano.

38. Esempio di complesso commerciale dotato di spazi pubblici vari e articolati (1995)

39. Esempio di complesso commerciale dotato di spazi pubblici vari e articolati (2004)

40. Large Retail Guidelines: art. 2.7: carico-scarico Norma Non sono consentite operazioni di consegna, scarico, trattamento o rimozione rifiuti fra le 10 di sera e le 7 del mattino, a meno che si dimostri un’efficace riduzione dei rumori sino ad un livello di 45 db, rilevati sulla linea delle proprietà adiacenti.

41. Large Retail Guidelines: art. 2.7: carico-scarico Linee guida Le operazioni di consegna merci e carico-scarico non devono disturbare le zone e funzioni adiacenti.

42. Questa presentazione powerpoint è stata preparata come supporto alle lezioni di Fabrizio Bottini, ed è inserita nel sito web: Mallhttp://mall.lampnet.org