PSAK 13

1. PSAK 13 PropertiInvestasi IAS 40 Investment properties Presented by DwiMartani Slide by : TaufikHidayat,SE,Ak,MM

2. Agenda • Ruang Lingkup • Klasifikasi Properti Investasi • Pengakuan • Pengukuran Awal • Pengukuran setelah Pengakuan Awal • Transfer • Pelepasan • Pengungkapan

3. 1. Lingkup • PSAK initidakmencakuphal-hal yang diaturdalam PSAK 30 Sewa : 1. Klasifikasisewapembiayaandansewaoperasi; 2. Pengakuanpenghasilansewadaripropertiinvestasi; 3. Pengukuranhakatassewaoperasidalamlaporankeuangan lessee; 4. Pengukuraninvestasinetoatassewapembiayaandalamlaporankeuanganlessor; 5. Akuntansiatastransaksijualdansewa-balik; dan 6. Pengungkapansewapembiayaandansewaoperasi. • PSAK initidakberlakuuntuk: 1. Asetbiologis; and 2. Hakpenambangandanreservasitambang.

4. 2. Klasifikasi Properti Investasi • Properti Investasi adalah: • properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk: 1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau 2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

5. 2. Klasifikasi Properti Investasi Mode of Usage Mode of Ownership • Untukdapatmengklasifikasikansuatupropertisebagaipropertiinvestasi, harusmemenuhikeduakriteriaberikut: 1. Tujuanpenggunaan (rental dan/ataukenaikannilai), dan 2. Jeniskepemilikan (dimilikisendiriataumelaluisewapembiayaan).

6. 2. Klasifikasi Properti Investasi Mode of Usage • PSAK 13 membedakanantarapropertiinvestasidenganproperti yang digunakansendiri. • Properti yang digunakansendirimengacupada PSAK 16 AsetTetap. • Properti yang digunakansendiriadalah: • Properti yang dukuasai (olehpemilikatau lessee melaluisewapembiayaan) untukdigunakandalamproduksiataupenyediaanbarangataujasaatauuntuktujuanadministratif.

7. 2. Klasifikasi Properti Investasi Mode of Ownership • Untukmemenuhikriteriapropertiinvestasi, propertiharuslah : • Dikuasaiolehpemilik, atau • Dikuasaiolehentitasdalamsewapembiayaan • Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalamsewaoperasitidakdapatdiklasifikasikansebagaipropertiinvestasi. • Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkanproperti yang dikuasai lessee dalamsewaoperasisebagaipropertiinvestasi, jikadanhanyajikamemenuhidefinisipropertiinvestasidan lessee menggunakanmodel revaluasi, bahkanuntuksemuapropertiinvestasinya.

8. 2. Klasifikasi Properti Investasi Example Contoh yang BUKAN properti investasi • Properti yang digunakan sendiri • Properti (selesai / dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual • Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga • Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan • Properti dalam proses konstruksi / pengembangan yang akan digunakan sebagai properti investasi PSAK mana? • PSAK 16 • PSAK 14 • PSAK 34 • PSAK 30 • PSAK 16 • Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai properti investasi namun dalam pengembangan ulang. masih Properti Investasi

9. 2. Klasifikasi Properti Investasi Dapat dijual terpisah Tidak dapat dijual terpisah • Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi. • Jika dua bagian tersebut: Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan  Entitas mencatatnya secara terpisah  Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan

10. 2. Klasifikasi Properti Investasi Consolidated Individual Entitasmemilikiproperti yang disewakankepada, dandigunakanoleh, indukatauanakperusahaan lain, maka : • propertibukanpropertiinvestasidalamlaporankeuangankonsolidasi, karenapropertidimilikisendiridalamperspektifgrup. • Namun, jikamemenuhikriteripropertiinvestasi, lessormengakuisebagaipropertiinvestasidalamlaporankeuanganindividualnya.

11. Contoh Properti Investasi Tanah yang dikuasai dalamjangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijualjangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yangdigunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.) Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi

12. Contoh bukan Properti Investasi Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hariatau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual  Persediaan Properti (lihat· PSAK 14) Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga  kontrak konstruksi Properti yang digunakan sendiri ,termasuk properti yang dikuasai untuk digunakandi masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai propertiyang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan Properti dalam proses konstruksi atau pengembanganyang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

13. 3. Pengakuan • KriteriaPengakuanSamadengan PSAK 16 • Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. • Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi yang harus dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur paragraf16 daiam PSAK 30. Sewa,dalam hal ini harus diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari Pemb ayaran sewa minimum. Jumlah.yang setara harus diakuisebagai kewajiban sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.

14. 4. Pengukuran Awal • Samadengan PSAK 16 • Biayaperolehanawalhakatasproperti yang dikuasaisecarasewadandikelompokkansebagaipropertiinvestasimengacupada PSAK 30 Sewa, dimanaasetdiakuipadajumlahmana yang lebihrendahantara: • Nilaiwajarproperti, dan • Nilaikinidaripembayaransewa minimum.

15. 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal • Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi • Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi • Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan Tidakadapilihan,hanyafair value model Pilih salah satu model untuk semua properti Tidak ada pilihan,hanya cost model

16. 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Properties held to earn rental or capital appreciation or both? Any property held under operating lease? Use PSAK 13 to account for one or more such properties? Properties not under PSAK 13 Properties under PSAK 13 Not within PSAK 13 Fair value model under PSAK 13 Cost model under PSAK 13

17. 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Fair Value Model Nilai wajar properti investasi harus mencerminkankondisi pasar pada tanggal neraca Properti investasi tidak disusutkan. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya.

18. 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Example Revaluation model (PSAK 16) • Menggunakan nilai wajar • Menggunakan nilai wajar • Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. • Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi atau ekuitas. • Tidak ada penyusutan. • Penyusutan. • Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca. • Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler. Fair value model (PSAK 13)

19. Nilai wajar Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda. Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak.

20. Nilai wajar Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga mencerminkanarus kas keluar (termasuk pembayaran rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan properti tersebut.

21. Nilai wajar Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalamsifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti.

22. Nilai wajar • Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, termasuk: • Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang berbeda), disesuaikan untuk mencerrninkan perbedaan tersebut; • harga terakhir properti serupa dalampasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejaktanggal transaksi terjadi pada hargatersebut,dan • proyeksi aruskasdiskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas.

23. Nilai wajar • Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui sebagai aset ataukewajiban terpisah. • peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap); • jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah; • nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di mukaataupenghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau kewajiban; • nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan

24. 6. Transfer Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Akhir masa konstruksi Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan: Perubahan PenggunaanTransfer dari properti investasi • Dimulainya penggunaan oleh pemilik • Dimulainya pengembangan untuk dijual Properti Investasi Perubahan PenggunaanTransfer ke properti investasi • Berakhirnya pemakaian oleh pemilik • Dimulainya sewa operasi ke pihak lain • Berakhirnya pembangunan atau pengembangan Properti Investasi Pengukuran saat transfer? Tergantung model yang digunakan ……

25. 5. Transfer • Ketika entitas menggunakan • transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan • TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan. Cost Model

26. 5. Transfer Properti yang dimiliki sendiri Persediaan • Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model Perubahan PenggunaanTransfer dari properti investasi • Dimulainya penggunaan oleh pemilik • Dimulainya pengembangan untuk dijual Properti Investasi • Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan.

27. 6. Transfer Persediaan Properti yang dimiliki sendiri Properti Investasi Properti Investasi Akhir masa konstruksi • Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan • Memperlakukan perbedaan antara • Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan • Nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16 Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model • Revaluation reserve is • frozen and • accounted for in accordance withIAS 16 subsequently • Perbedaan antara • Nilai wajar properti pada tanggal perubahan, dan • Nilai tercatat diakui dalam laporn laba rugi

28. 6. Transfer Example GV has adopted PSAK13 and stated its investment properties at fair value even the properties are held under operating leases. On 1 Mar. 2008, freehold property B stated at revalued amount of $1 million (originally used as its own office)has been leased out to derive rental income. Revaluation surplus recognised for B was $300,000 while B’s fair value at that date should be $1,200,000. What is the accounting implication on the decision?

29. 6. Transfer Example • Property B would be reclassified as investment property. • In accordance with PSAK 13, GV should apply PSAK 16 on B up to the date of change in use and treat any difference at that date between its carrying amount under PSAK 16, and its fair value in the same way as a revaluation under PSAK 16. • Thus, a revaluation surplus of $200,000 would be further recognised. • Total revaluation reserves would become $500,000 ($200,000 + $300,000) • The revaluation reserves of $500,000 would be frozen and accounted for in accordance with PSAK16 subsequently. Dr Property, plant and equipment $200,000 Cr Revaluation reserves $200,000 To recognise the additional revaluation surplus. Dr Investment property $1,200,000 Cr Property, plant and equipment $1,200,000 To reclassify the property from PPE to investment property.

30. 7. Pelepasan • Propertiinvestasiharusdihentikanpengakuannya (dikeluarkandarineraca) padasaat: 1.Pelepasanatau 2. Ketikapropertiinvestasitidakdigunakanlagisecarapermanendantidakmemilikimanfaatekonomisdimasadepan yang dapatdiharapkanpadasaatpelepasan. • Labaataurugi yang timbuldaripenghentianataupelepasanpropertiinvestasiditentukandariselisihantara: 1. Hasilnetodaripelepasandan 2. Jumlahtercatataset, dandiakuidalamlaporanlabarugi (kecuali sale and leaseback) dalampriodeterjadinya.

31. 8. Pengungkapan apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya; Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi; apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari; metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, sejauhmana penentuannilai wajar properti investasi didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan sertamemilikipengalaman mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.

32. 8. Pengungkapan • jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugiuntuk: • penghasilan rental dari properti investasi; • beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan rental • beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut; dan • perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas penjualan properti investasi • eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dariproperti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan; • kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

33. 8. Pengungkapan Nilai Wajar Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut: • penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset; • penambahanyangdihasilkandari akuisisi melalui penggabungan usaha; • aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain; • laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar; • perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada • penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional • transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan • perubahan lain.

34. 8. Pengungkapan Nilai Wajar • Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan untuktujuan pelaporan keuangan,maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antarapenilaiantersebutdanpenilaian yang telah disesuaikanyang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signijikan lain. • Pengungkapan tambahan : • uraian mengenai properti investasi tersebut; • penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal; • apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan • untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar: • fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskanproperti investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar; • jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan • jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:

35. 8. Pengungkapan Nilai Biaya • Metode penyusutan yang digunakan; • masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan; • Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode; • Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang menunjukkan: • Penambahan • Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha • Aset diklasifikasikan untuk dijual • Penyusutan • Penurunan nilai • Transfer ke klasifikasi lain • Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

36. Main References • Intermediate Accounting Kieso, Weygandt, Walfield, 13th edition, John Wiley • Standar Akuntansi KeuanganDewan Standar Akuntansi Keuangan, IAI • International Financial Reporting Standards – Certificate Learning Material The Institute of Chartered Accountants, England and Wales

37. Dwi Martani Departemen Akuntansi FEUI martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com 08161932935 atau 081318227080 TERIMA KASIH