Business model en sturing vastgoedbeheer en financiering

1. Business model en sturingvastgoedbeheer en financiering 13 oktober 2011 Ir. Birgitte J.C.J. van Hoesel-Snel

2. Inhoud • Business model: sturen in samenhang en verdienmodel • Vastgoedsturing en vastgoedbeheer • Financiering

3. Context voor de sturing • Ontwikkelingen sector: • Vastgoedmarkt: waarde ontwikkeling, hypotheekverstrekking. • (Financiële) schaarste leidt tot sturing op doelmatigheid en efficiency. • Financiële markt. • Duurzaamheid. • E-business. • Arbeidsmarkt. • “Schandalen”. • Ontwikkelingen regelgeving: • Herziene woningwet en EU regelgeving • Governance : meer transparantie gevraagd en scherper toezicht • Huurbeleid, duurzaamheid, bouwbesluit, gemeentelijke regelingen • Nieuwe richtlijn RJ 645 nodigt uit tot nadenken over waardering en interne sturing (per 1 jan 2012 verplicht) Strategische keuzes: doelgroep en verdienmodel Professionalisering (vastgoed)sturing Optimalisering bedrijfsvoering Intelligent risicomanagement Financieringsvraagstukken Betrouwbare informatie

4. Sturingsvraagstukcorporatie • Hoe kan de corporatie gegeven haar beschikbare middelen en gekozen risicoprofiel zo goed mogelijk scoren op haar doelstellingen? • Randvoorwaarde: financiële continuïteit • Welke eisen stelt het realiseren van de doelstellingenen borgen van de continuïteit aan de sturing? Efficiënt Effectief Doelstellingen Transparant Middelen

5. Sturen op doelstellingen Te realiseren door: Volkshuisvestelijke doelstellingen: klant Portfoliobeleid Kwaliteitsbeleid Betaal-baarheid Beschik-baarheid Huurbeleid Onderhoudsbeleid Kwaliteit Wonen en zorg Leefbaarheid Verkoopbeleid

6. Beschikbare middelen? • Vermogen: • Historische kostprijs • Bedrijfswaarde gerelateerd aan activa • Volkshuisvestelijk vermogen (Centraal Fonds) • Beleidswaarde: contante waarde kasstromen behorend bij beleid • Marktwaarde in verhuurde staat (Aedex) • WOZ waarde • Leegwaarde • Nieuwe bedrijfswaarde RJ 645 • Cash/financiering: • Operationele kasstroom • Saldo liquide middelen plus faciliteringsvolume • Financieringsruimte vanuit ICR • Risicobuffer: • Operationeel risico • Marktrisico • Macro economisch risico • Partner risico

7. Sturen op prestaties in samenhang met vermogensinzet en beleid Beleidsonderwerpen: Invulling volkshuisvestelijke doelstellingen: Portfoliobeleid Kwaliteitsbeleid Inzet van middelen: Marktwaarde in verhuurde staat Economisch offer Huurbeleid Onderhoudsbeleid Wonen en zorg Betaal-baarheid Beschik-baarheid Leefbaarheid Beleidswaarde Verkoopbeleid Kwaliteit € marktwaarde € bedrijfsvoering

8. Toets financiële continuïteit • Met behulp van Meerjarenraming en scenario’s • Vermogen op bedrijfswaarde (toets Centraal Fonds) • ICR en operationele kasstroom incl. aflossingsverplichting (toets WSW en financiers) • Marktwaarde ontwikkeling: goed rentmeesterschap

9. Business model corporaties Huidig Gewenst Kenmerken bezit Kenmerken bezit 1 Doel Huisvestingsprestatie Huisvestingsprestatie Huisvestingsvraag 1: Huisvestingsvraag: marktwaarde marktwaarde Risico buffer Kasstromen Kasstromen Normen Solvabiliteit Solvabiliteit Risicoprofiel Risicoprofiel Toets

10. Business model: geldstromen Uitgaand Inkomend Beheerkosten incl. leefbaarheid Operationele kasstroom (netto) Vastgoedbeheer Verbeteringen bestaand bezit Verkopen( Te Woon): Betaal-baarheid Beschik-baarheid Aankopen Te Woon Markt-waarde (Aedex waarde) Sloop/nieuwbouw Verkopen Nieuwbouw Kwaliteit Nieuwbouw Beleidskeuzes

11. Twee pijlers business model • Portfolio • Besluiten betreffen uitgaven ten behoeve van waardebehoud en waarde toevoeging. • Besluiten betreffen inkomsten als gevolg van verkopen (verlies aan waarde) • Besluiten raken het begrip rentmeesterschap. • Beheerexploitatie • Besluiten betreffen uitgaven en inkomsten ten behoeve van klantprocessen, wijken en organisatie. + ????

12. Revolving fund en de markt Gemiddeldeverkoopprijsbestaandekoopwoningen (in 1.000 Euro), 1965-2010 Ontwikkelingwoningbezit en verhuursector 1947- 2010 Bron: Marja Elsinga OTB - TU Delft

13. Vastgoedsturing in samenhang • Vastgoed is het middel om de doelstellingen te realiseren. • Vastgoedrollen: • Vermogensverschaffing: het beschikbaar stellen van (risicodragend) eigen vermogen voor ondernemingsactiviteiten • Portfoliomanagement: het afwegen in welke “assetclasses” (= investerings- & beleggingscategorieën) het beschikbare eigen vermogen bij voorkeur moet worden belegd • Assetmanagement: het eigenaar zijn van en het investeren en beleggen in vastgoed • Projectontwikkeling: het realiseren van nieuw vastgoed. • Vastgoedbeheer: het beheren van het vastgoed • Beheer diensten: het organiseren van en leveren van op het vastgoed aanbod aanvullende diensten • Verhuur: het bij elkaar brengen van de vraag naar en het aanbod van vastgoed met als doel een transactie tot stand brengen, ofwel de bemiddelings- en makelaardijfunctie Vermogens-verschaffing Realisatie doelstellingen Portfolio management Asset management Text Project-ontwikkeling Text Beheer diensten Vastgoed beheer Verhuur

14. Portfoliomanagement: aandachtspunten • Top down keuze ten aanzien van inzet vastgoed om de doelstellingen te realiseren: • Transformatie index vanuit risico rendement • Transformatie index vanuit financiële restricties • Inzet van vrijgekomen middelen vanuit verkoop: portfolio – exploitatie? • Transformatie bezit vanuit bijdrage aan realisatie doelstellingen: • Huisvestingsvraag • Bezitskenmerken • Relevante elementen: • Kwaliteitsmaatstaf: functioneel en woontechnisch? • Afweging “sloop nieuwbouw” versus “renovatie” gedaan? • Uitgangspunten voor de beoordeling van projecten gerelateerd aan kaders vanuit het porfoliobeleid en het risicoprofiel

15. Assetmanagement: Hoe dragen de complexen bij aan realiseren prestaties en financiële positie?

16. Vastgoedbeheer • Cruciaal onderdeel portfoliobeleid in relatie tot verdienmodel: • Bepaalt met name de kwaliteit van het bezit (woning en woonomgeving) • Tevredenheid bewoners, verhuurbaarheid op lange termijn? • Is relatief enorm aandeel van operationele kasstroom > 50%), en daarmee bepalend voor financierbaarheid • Besparingen op onderhoud betekent op korte termijn weinig voor doelstellingen • Hoe is te bepalen wat efficiënt onderhoud is? Onderhoud/ VHE • Woco-specifiek • Inefficiency? € 1200 € 800 Commercieel Woco’s

17. Vastgoedbeheer • Onderhoud: • Gericht op waarde behoud • Reparatie • Functioneel • Markt • Verbetering (kwaliteit?): • Toevoegen van waarde • levensduur verlenging • Huuraanpassing • Financieel = investering • Exterieur: • Conditiemeting • Vertaling naar maatregelen • Ketensamenwerking • Interieur: • Wat is “norm” • Relatie verhuurbaarheid • Uitgaven gerelateerd aan waarde? • Aandachtspunten: • VVE: • Zeggenschap over onderhoud wordt beperkt • Financieel: flexibiliteit neemt af • Risk appettite: • Wat zijn zaken die je echt niet wilt laten gebeuren? • “Ondernemerschap”: • Medewerkers beslissen veelal

18. Control Framework sturen en beheersen Inhoudsopgave statuut Control Framework Vier elementen Vast te leggen in statuut • Inleiding • 1.1 Aanleiding • 1.2 Doelstelling • 1.3 Leeswijzer • Beleidskader • 2.1 Wet- en regelgeving • 2.2 Strategie en beleid organisatie • 3. Organisatorische randvoorwaarden • 3.1 Verdeling taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden (incl. besluitvorming) • 4. Risicomanagement • 4.1Identificeren risico’s (kans x impact) • 4.2 Benoemen beheersmaatregelen • Informatievoorziening • 5.1 Verantwoordingsinformatie • 5.2 Informatievoorziening RvC

19. Financiering • Ontwikkelingen bankensector: • Instabiele financiële markten • Buitenlandse banken trekken zich terug uit Nederland (Eurohypo, HSH Nordbanketc) • Binnenlands aanbod van financiering staat ook onder druk; • SNS Reaal afbouw SNS Property Finance portefeuille • Basel III impact • Solvency II • Ontwikkelingen sector : • Voor 2012 wordt een grote herfinancieringsgolf verwacht • Herzienewoningwet en EU regelgeving : Niet DAEB financiering • Financiering van activiteiten samen met partners • Beperkt aantal banken met kennis van sector (in 2010 is 93% gefinancierd door BNG/Waterschapsbank) Financiering is en wordt mogelijk nog meer een issue Beschikbaarheid Kosten

20. Betekenis voor woco’s • Investor relations • Ander beoordelingskader financiële positie: • ICR • LTV • Indeling informatie naar portefeuille: • Registratie uitgaven naar bezit • Strategisch voorraad beheer: link met financiering • Ken de waarde van het bezit • Betrouwbaarheid informatie, prognoses en toelichting: • Goede meerjarenprognoses • Per kwartaal rapporteren aan bank, toestemming op besluiten Heeft impact op hele organisatie!

21. Ervaringen • In eerste instantie veel animo, in tweede instantie werd o.a. door clubdeals het aantal beperkt • Ook onbekendheid bij banken hoe de transactie in te regelen • Proces vraagt: tijd, veel geld en informatiemanager, doorlooptijd van paar maanden • Vorm van financiering en onderpand: • Vastgoed • Huurinkomsten • Stichting of portefeuille • Flexibel en vast • Taxatie van bezit • Nieuwe vormen, noodzaak van goede vergelijking • Documentatie en hypotheekvestiging • Rol van het Toezicht (intern en extern)?

22. Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.