Verðtrygging, nauðsyn eða val?

1. Verðtrygging,nauðsyn eða val?

2. Spurningar sem lagðar voru fyrir höfunda • Þrír innlendir höfundar og tveir erlendir. • Helstu spurningar sem reynt var að svara: • Hvernig er samanburður á verðtryggðum og nafnvaxtalánum bæði með tilliti til vaxtastigs og áhættu lántaka og lánveitanda? • Hefur verðtrygging áhrif á vaxtastig hér á landi og/eða leiðir til þjóðhagslegs óstöðugleika? • Torveldar verðtrygging stjórn peninga- og efnahagsmála? • Hverjir hafa hag af verðtryggingu? • Hvernig er samanburður á vægi verðtryggingar hérlendis við það sem þekkist í • helstu nágrannalöndum? • Hvaða umbætur eru mögulegar á núverandi kerfi?

3. Óðaverðbólga hófst á áttunda áratugnum

4. Nafnvextir voru festir niður af stjórnvöldum og fylgdu ekki verðbólgu

5. -20% raunvextir átu niður sparnaðinn

6. Verðbólga vorra tíma kemur frá gjaldeyrismarkaðinum

7. Stofnanaleg skuldbinding? • Íslendingar náðu niður verðbólgu með festingu krónu við körfu gjaldmiðla árið 1989 og síðan hina reiknuðu evrópumynt ECU, ásamt virkari hagstjórn og þjóðarsátt á vinnumarkaði. • Frá upptöku verðbólgumarkmiðs árið 2001 hefur ekki verið neinn munur á aðferðafræði og hagstjórnartækjum Seðlabanka Íslands og annarra seðlabanka sem styðjast við sama markmið. • Verðbólgumarkmið gengur út frá þeirri einföldu verkaskiptingu að almannavaldið setji markmiðið en Seðlabankinn sjái um framkvæmdina. • Þannig ákvað Alþingi nær einróma 2,5% verðbólgumarkmið en margt bendir þó til þess að stofnanaleg skuldbinding fyrir verðstöðugleika sé samt ekki til staðar. • Draga má í efa að fjárlög og framkvæmdir ríkisins sem og gerðir ríkisstofnana og hagsmunasamtaka hafi tekið tillit til verðbólgumarkmiðsins. • Sú framkvæmd að setja sér ákaflega metnaðarfull markmið sem mistakast síðan eyðileggur allan trúverðugleika við stjórn peningamála.

8. Verðtrygging ætti að leiða til lægri raunvaxta • Verðtrygging er því í eðli sínu kostnaðarskiptasamningur um það hver ber kostnaðinn af óvæntri framtíðarverðbólgu. • Lántakendur fá lægri vexti en samþykkja verðbólguáhættuna í staðinn. • Verðtrygging er mjög vel þekkt erlendis en sjaldgæft að einstaklingar og heimili hafi verðtryggðar skuldbindingar. • Eftir því sem tímalengd vaxtanna styttist verður óvissan um framtíðina minni og þrengra bil verður á milli verðtryggðra og óverðtryggðra raunvaxta. • Breytilegir nafnvextir færast því nær og nær verðtryggðum vöxtum eftir því sem binditími þeirra styttist .

9. Háar verðbólguvæntingar leiða til hærri nafnvaxta

10. Verðbólgan speglast í vöxtunum

11. Raunvextir á leið niður?

12. Er lausn að banna? • Ekki verður séð að það leysi nokkurn vanda að banna verðtryggingu. Það ætti raunar að vera keppikefli að fjölga valkostum en ekki fækka þeim, en jafnframt tryggja að augu lántakanda séu opin fyrir þeirri áhættu sem fylgir hverjum kosti. • Grunnrót vandans; verðbólga og óstöðugleiki yrði áfram til staðar en þeim leiðum sem hægt er að beita til þess að bregðast við honum hefði aðeins fækkað. • Líklega myndi verðtryggingin verða leyst af hólmi með breytilegum nafnvöxtum sem myndu elta verðbólguna, líkt og þekkist erlendis . En í öllum tilfellum fellur kostnaður vegna verðbólgunnar á lántakendur með einum eða öðrum hætti. • Húsnæðislánakerfi á Vesturlöndum eiga það öll sameiginlegt að byggja á frjálsu samspili framboðs og eftirspurnar á fjármagnsmarkaði en ekki nauðung við lánveitendur. • Hins vegar er mikil þörf á því að endurskoða hvernig verðtryggingu hefur verið beitt hérlendis í samhengi með öðrum skilmálum sem við hana hafa verið tengd, einkum með veitingu sk . Íslandslána. • Íslandslán eru verðtryggð, faxtvaxta, jafngreiðslu lán til allt að 40 árum.

13. Vandinn við verðtryggingu • Veiting Íslandslána skapar hvata fyrir of mikla skuldsetningu og ýtir undir lánabólur sökum þess hvað greiðslubyrðin í upphafi er lág vegna þess að jafngreiðslufyrirkomulagið tryggir að nær ekkert er greitt af höfuðstól á fyrri hluta lánstímans. • Fjármögnun Íslandslánanna byggir á ríkisábyrgð, sem er í raun niðurgreiðsla sem hvetur til skuldsetningar,auk þess sem ríkissjóður hefur tekið á sig óhóflega fjárhagslega ábyrgð vegna þessara ábyrgða . Nú eru um 60% af fasteignalánum heimilanna með beinni ríkisábyrgð í gegnum Íbúðalánasjóð sem er samtals um 650 milljarðar, en auk þess er ríkið í ábyrgð fyrir lánum ýmissa fyrirtækja og annarra aðila. Einnig eru innistæður í bankakerfinu enn með ríkisábyrgð. • Heimilin taka á sig of mikla þjóðhagslega áhættu með verðtryggðum lánum þar sem óvæntir verðbólguskellir færast allir á þeirra reikning. Vitaskuld eiga þau að fá umbun í lægri vaxtakjörum en mikið umhugsunarefni hve mikla áhættu hægt er að leyfa fólki að taka í ljósi þess hve mikil hætta er á kerfisbundnum áföllum hérlendis. • Verðtrygging þvælist fyrir framgangi peningamálastefnu Seðlabankans, einkum þó leiðni stýrivaxta yfir til langtímavaxta og færa má rök fyri því að aukið vægi nafnvaxta gæti aukið árangur við framfylgd verðbólgumarkmiðs og skapað heilbrigðari miðlun peningamálastefnunnar í litlu opnu hagkerfi eins og hinu íslenska.

14. Tillögur • Aukinn endurgreiðsluhraði fasteignalána. • Minnkar gírun og myndar náttúrlegt þyngdarafl gegn húsnæðisbólum. • Minnkar líkur á kerfisbundnum skuldavandræðum heimilanna. • Afnám ríkisábyrgðar í lánaviðskiptum. • Áhætta skattborgara alltof mikil af þeim ábyrgðum sem þegar eru til staðar. • Ríkisábyrgð er niðurgreiðsla á vöxtum og ýtir undir skuldasöfnun. • Þjóðhagslegar varúðarreglur. • Nauðsynlegt að takmarka áhættu fólks vegna þjóðhagslegra áfalla. • Kostnaðarskipting þarf að liggja fyrir fyrirfram um hvernig kostnaði verður skipt af áföllum. • Aukið vægi breytilegra vaxta. • Hreinni og beinni leiðni Seðlabankavaxta og minni líkur á gjaldeyrisbólum. • Aukið meðvitund um kostnað vegna verðbólgu, auk þess sem stýrivextir geta verið notaðir sem skuldastýringatæki.

15. Íslandslánin og verðbólguhringrás Íslands

16. Hvað er Íslandslán? • Íslandslán er verðtryggt lán með föstum raunvöxtum til langs tíma með jafngreiðsluskilmálum. • Samanber útlán Íbúðalánasjóðs. • Greiðslur í upphafi láns eru lágmarkaðar. • Greiðslum af verðbótaþætti höfuðstóls er frestað til síðari hluta lánstímans. • Kostir: • Sveiflujafnandi áhrif með því að bæta verðbólgu við höfuðstól. • Lág greiðslubyrði. • Leyfir mestu skuldsetninguna. • Gallar: • Niðurgreiðsla höfuðstóls verður mjög hæg og að öllum líkindum neikvæð. • Miklar líkur á rýrnun á eigin fé. • Slæva áhættumeðvitund lántaka sem og lánveitanda.

17. Íslandslánin; varhugaverður kokteill? Aukin tímalengd jafngreiðslulána magnar upp verðbólgu-áhættuna

18. Greiðslubyrði hækkar með verðbólgu Höfum í huga að samhliða hækkandi greiðslubyrði hækka laun yfirleitt í takt við verðbólgu og jafnvel ívið meira (þ.e. kaupmáttar-aukning).

19. Neikvæð höfuðstólsþróun er ekki einkenni allra verðtryggðra lána Aukin greiðslubyrði lána t.d. jafnar afborganir og/eða styttri líftími hamla mjög neikvæðri niðurgreiðslu höfuðstóls. Jafngreiðslulán 40 ára Jafnar afborganir 40 ára Jafnar afborganir 25 ára Jafngreiðslulán 25 ára

20. Styttri líftími jafngreiðslulána breytir miklu! Aðilinn með 25 ára lánið er með um 93% veðhlutfall. Þessi með 40 ára lánið með um 103% veðhlutfall. Þróun miðað við 3% verðbólgu

21. Óverðtryggð lán;hraðari niðurgreiðsla & þyngri greiðslubyrði Hér er reiknað með 8,9% föstum óverð-tryggðum vöxtum (miðað er við ríkis-skuldabréf + 1,4% álag). Lán með föstum óverð-tryggðum vöxtum til 40 ára er nánast hvergi að finna í heiminum.

22. Freistnivandi Íslandslánanna • Lægsta mögulega greiðslubyrði í upphafi lánstíma … • … en því dýra verði keypt að endurgreiðsluhraði höfuðstólsins er mjög hægur og oft á tíðum neikvæður. • Í raun og veru er bara HLUTI vaxtanna til greiðslu í Íslandsláni.

23. Er afnám verðtryggingar lausnin? • Verðtrygging er vel þekkt á erlendum fjármálamörkuðum. • EN hún er mun minna hlutfall af skuldbindingum heimilanna heldur mun frekar á hendi ríkissjóða, veitufyrirtækja, v. innviðafjármögnunar og samgöngufyrirtækja. • Breytilegir nafnvextir eru algengasta form húsnæðislána erlendis; getur verið varhugavert.

24. Heimilin standa að baki um tveimur þriðja verðtryggðra skuldbindinga landsins Samsetning verðtryggðs fjármálamarkaðar (áætlað) Útlán Skuldabréf

25. Íbúðalánasjóður stærsti lánveitandi verðtryggðra fasteignalána til heimila Samtals 1150 milljarðar.

26. Lífeyrissjóðir stærstu fjármögnunaraðilar Íbúðalánasjóðs Eigendur verðtryggðra íbúðabréfaÍbúðalánasjóðs

27. Niðurstaða - samantekt • Blanda af verðtryggingu, löngum líftíma og jafngreiðsluskilmálum er slæmur kokteill. • … EN höfum í huga að þetta hefur gert flestum fjölskyldum á Íslandi það kleift að eignast eigið húsnæði. • Hingað til virðist hafa verið litið alveg framhjá skuldaraáhættu og veðstöðu verðtryggðra fasteignalána heldur treyst á ótakmarkaða sjálfskuldarábyrgð. • Ríkisábyrgð Íbúðalánasjóðs ásamt lagalegum skuldbindingum lífeyrissjóðanna eru stærstu forsendurnar fyrir markaðsstærð Íslandslánanna. • Lánveitendur á almennum markaði munu líklega forðast að veita Íslandslán nema með mjög rúmu veðhlutfalli til að forðast yfirveðsetningu og greiðsluvandræði … þetta er í hag BÆÐI lántakenda og lánveitenda.

28. Niðurstaða - ályktun • Höfundar hvetja til þess að áhersla sé lögð á hraðari endurgreiðslu fasteignalána og aukinnar „staðgreiðslu“ á verðbólgu: • Virkar sem hemill á lántöku og hvetur til varkárni – gírun heimila minni. • Erfiðara verður að elta húsnæðisbólur. • Ný útlán verða stærra hlutfall af útlánum og leiðni stýrivaxta efld. • Vaxandi hlutdeild óverðtryggðra lána er óhjákvæmileg með aukinni flóru af fasteignalánum. • Stefnt skuli að því að greiðslubyrði á verðtryggðum lánum verði færð nær því sem gengur og gerist á óverðtryggðum lánum – forðast neikvæða niðurgreiðslu höfuðstóls sem ætti að snarminnka skuldaraáhættu lánanna. • Allar óskir um hraðari niðurgreiðslu höfuðstóls jafngilda óskum um þyngri greiðslubyrði!

29. Verðbólguhringrásin

30. Verðtryggingarskekkjan • Almennri verðtryggingu komið á árið 1979 með Ólafslögum – þá varð allt fjármálakerfið verðtryggt með innistæðum og öllu. • Árin 1998 gripið til aðgerða til þess að takmarka verðtryggingu þar lágmarksbinditími verðtryggðra innlána var settur í 3 ár og binditími útlána í 5 ár. • Bankarnir óttuðust að verða fyrir innra bankaáhlaupi þar sem sparifjáreigendur gætu hlaupið úr óverðtryggðum innlánum í verðtryggð í skyndingu. • Seðlabankanum var umhugað um að búa til nafnvaxtaróf og ýta verðtryggingunni út á rófið. • Þar sem eignir fjármálastofnana eru yfirleitt bundnar til lengri tíma hlutu bankarnir að sitja uppi með stutt óverðtryggð innlán en löng verðtryggð útlán.

31. Er skekkjan góð? • Verðbólguskekkjan getur verið heppilegfyrir lönd þekkt af kreppuverðbólgu líkt og Ísland. • Það felur í sér að þegar gengi krónunnar fellur og hagkerfið tekur dýfu samhliða verðbólguskoti fá bankarnir eiginfjárinnspýtingu á sama tíma og þeir standa frammi fyrir ýmiss konar tjóni vegna kreppunnar. • Þessiverðtryggingarskekkja virðist þannig hafa verið einn af höfuðþáttunum í því hvernig að íslenska bankakerfinu heppnaðist að standa af sér illviðrið er „dot.com“ bólansprakk 2000–2001 og gengi krónunnar féll umtalsvert. • En þá var bankakerfið endurfjármagnað með 9% verðbólguskoti og stóð þannig af sér mikil útlánatöp er fylgdu í kjölfarið.

32. Hversu skakkir eru bankarnir?

33. Eykur verðtryggingin peningamagn? • Hagnaðurinn af verðtryggingarskekkjunni kemur fyrst og fremst til vegna uppfærslu á höfuðstól útistandandi lána en hefur ekki teljandi áhrif á lausafjárstöðu bankanna eignahliðin hækki að nafnvirði. • Áhrif á peningamagn gætu aðeins verið til staðar ef eigið fé bankanna er af svo skornum skammti að það takmarki útlán og þar með virkni peningamargfaldarans. • En það er ólíklegt á góðæristímum þar sem töluverður hagnaður er til staðar í bankarekstri. • Athuga skal einnig að þessi áhrif koma aðeins fram ef verðbólga eykst hratt og óvænt þannig að skammtímavextir nái ekki að fylgja henni eftir. • Um leið og verðbólgan hjaðnar eftir skotið eru bankarnir einnig líklegir til þess að taka út töluvert tap vegna verðbólguskekkjunnar.

34. Útistandandandi verðtryggð lán

35. Verðtryggingarjöfnuður heimila • Heimilin eiga 130 milljarða af verðtryggðum innlánum, 30 milljarða af verðtryggðum skuldabréfum Íbúðalánasjóðs, 40 milljarða í gegnum skuldabréfasjóði. • Og svo um 2.000 milljarða inneign í lífeyrissjóðunum í formi réttinda sem eiga að vera verðtryggð. • Samkvæmt þessu eiga heimilin um 2.200 milljarða í verðtryggðum eignum en skulda um 1.400 milljarða á móti í verðtryggðum skuldum. • Þannig ættu heimilin að vera með fremur jákvæðan verðtryggingarjöfnuð í heild sinni. Þessi jöfnuður er þó mjög misskiptur á milli kynslóða þar sem yngri kynslóðir eiga lítið af lífeyrisréttindum en skulda mikið en eldri kynslóðir eiga mikið af réttindum en skulda lítið. • Verðtryggingarhringrás heimilanna er því hringrás á milli kynslóða.

36. Langur líftími tryggir stöðugleika í vöxtum

37. Verðbólguhringrásin er hringrás milli kynslóða • Lífeyrissjóðirnir eiga um 60% af fasteignalánum heimilanna (beint og óbeint). • Heimilin fjármagna ríflega þriðjung af verðtryggðum lífeyrisréttindum sínum. • En ríkisábyrgð Íbúðalánasjóðsaftengir skuldaraáhættuna. • Hringrásinni því haldið uppi með ríkisábyrgð Íbúðalánasjóðs og lagalegum skuldbindingum lífeyrissjóðanna. • Nauðsynlegt að skoða alla hnitpunkta hringrásarinnar – þar með talið kaupendahlið verðtryggðra eigna.