Carmelo PADRÓN DÍAZ,

1. Equidistribución de Beneficios y Cargas Carmelo PADRÓN DÍAZ, Catedrático de Universidad

2. PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA

3. PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA DISTINTA CONCRECIÓN DEL PRINCIPIO EN FUNCIÓN DE LA CLASE Y CATEGORÍA DE SUELO

4. 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA BENEFICIOS PROPORCIONALIDAD DE LOS BENEFICIOS ¿SUCU? (NO HAY DEBER DE EQUIDISTIBUIR NI DERECHO A LA EQUIDISTRIBUCIÓN, PERO ¿PUEDE CABER LA EQUIDISTRIBUCIÓN?) SUNCU SUELO URBANIZABLE ¿S.R? (ASENTAMIENTOS -Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales-) Proyectos de Actuación Territorial TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LOS BENEFICIOS División del suelo urbano en ámbitos (SUNCU) y sectores en suelo urbanizable (todas las categorías Aprovechamiento urbanístico medio ¿SUCU? SUNCU SUELO URBANIZABLE ¿S.R? (Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales)

5. 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA CARGAS PROPORCIONALIDAD DE LAS CARGAS SUELO URBANO SUELO URBANIZABLE SUELO RÚSTICO TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LAS CARGAS División del suelo urbano en ámbitos y unidades de actuación (SUNCU) División del suelo urbanizable en sectores y unidades de actuación Aprovechamiento urbanístico medio ¿SUCU? SUNCU SUELO URBANIZABLE ¿S.R? (Asentamientos rurales) Contribuciones especiales SUCU SUELO RÚSTICO ¿SUNCU y SUELO URBANIZABLE?

6. 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO” FACTORES QUE INTEGRAN EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUPERFICIE EDIFICABILIDAD COEFICIENTES de HOMOGENEIZACIÓN USO y Tipología edificatoria INTENSIDAD CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS LOCALIZACIÓN CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO PROXIMIDAD O LEJANÍA A SISTEMAS GENERALES

7. Artículo 60 Proyecto de LOTc’98 En los sectores de suelo urbanizable y en las unidades de actuación en suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico medio será el que resulte de multiplicar la superficie total correspondiente por su edificabilidad global, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, homogeneizados en función de los usos y tipologías fijados por el planeamiento, sin que compute a tales efectos la edificabilidad destinada a dotaciones y equipamientos públicos

8. Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio. 1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones. 2. El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial. Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado. El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa. 3. El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación. 4. El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado. 5. Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización.

9. Artículo 60.1 TR-LOTENc’00 En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.

10. Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento global Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación del 15% Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM) Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)

11. (AM) Aprovechamiento urbanístico medio para la comparación ¿Qué es? Es la determinación de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP) que permite verificar la exigencia del artículo 32.2.B.2 del TR-LOTENc’00 de que entre sectores de suelo urbanizable sectorizado no existea una diferencia de aprovechamiento medio superior al 15%

12. (am) Aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución ¿Qué es? Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR-LOTENc’00 en el SUNCO y en el SUSO

13. Artículo 60.2 TR-LOTENc’00 El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial. Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa

14. Artículo 60.3 TR-LOTENc’00 El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.

15. Artículo 60.4 TR-LOTENc’00 El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado

16. 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO” ART. 32.2 B). 2) TRELOTENC’00 “B) Constituye la ordenación urbanística pormenorizada ......... 2) La división del suelo urbano y urbanizable en ámbitos y sectores, determinando la normativa que sea de aplicación en cada uno de ellos y fijando para cada uno de los sectores de suelo urbanizable sectorizado el aprovechamiento urbanístico medio que le corresponda, que no podrá diferir entre sectores en más del 15 por ciento”. AM (aprovechamiento urbanístico medio a efectos de la comprobación de que no existe entre el aprovechamiento medio de los sectores una diferencia superior al 15%) am (aprovechamiento urbanístico medio a efectos de realizar la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo incluido en un ámbito o sector)

17. Artículo 60.5 TR-LOTENc’00 Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización

18. DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS LEGISLACIÓN ESTATAL RDL 4/2000 Legislación de aplicación plena LRSV’98 TRLS’92 Legislación Básica LEY 4/89 LEGISLACIÓN CANARIA LENC’94 TR-LOTENC’00 LOTC’99 RCAIP’95 LEGISLACIÓN TRANSITORIA RPU’78 RGU’78 LEGISLACIÓN SUPLETORIA TRLS’76 RDU’78

19. PGO Documento de Aprobación Inicial GÁLDAR

20. PGO de Gáldar

21. Coeficientes para el cálculo del aprovechamiento global y medio Coeficientes de Usos y Tipologías Cp Residencial: Diversas tipologías: manzanas cerradas, aislada, Industrial: ¿Una sola tipología edificatoria ? Comercial: Diversas tipologías edificatorias: edificio exclusivo o no Coeficientes intersectores Equipamientos: Coeficiente de localización FL Otros coeficientes Situación respecto a los sistemas generales FA Características topográficas FT Valoración del entorno rural o urbano FP

22. Tal como se establece en el artículo 60.1 del TRLotc-Lenac el Plan General establecerá, para los sectores de suelo urbanizable, que habrán de desarrollarse a través de Plan Parcial, y para los suelos urbanos no consolidados, el aprovechamiento urbanístico global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias asignadas y demás circunstancias urbanísticas de los terrenos que no están destinados a viario, zonas verdes y demás dotaciones

23. Cuestiones Previas • Los índices de edificabilidad máxima para cada uno de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable. Estos índices aparecen señalados en las tablas resumen de los ámbitos de suelo urbano no consolidado y sectores de suelo urbanizable. • A las parcelas dotacionales se les asignará un índice mínimo de edificabilidad de 0,40 m2/m2 para el uso docente y cultural y de 0'10 m2/m2 para el equipamiento deportivo de cesión. Además en los espacios libres de uso público también se tolerará una pequeña edificabilidad que no excederá de 0’08 m2/m2 destinada a posibilitar la construcción de quioscos y pequeñas edificaciones propias de estos espacios

24. Coeficientes AM en cada sector Ponderación Relativa de los usos y tipologías Cp La ponderación relativa de los usos y tipologías (Cp) edificatorias asignados a cada sector, en función del uso y tipología característico. ( Caso del PGO el uso y tipología característico en función del cual se relativizan el resto, es el residencial colectivo en manzanas cerradas al que se asigna valor 1)

33. Coeficientes AM intersectores Coeficiente de localización FL • La ponderación relativa por la localización (FL) del sector, en función de las tendencias de desarrollo del municipio. Estos coeficientes se han valorado entre 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 el valor de referencia del Casco de Gáldar, La Costa y sus zonas inmediatamente próximas, que son las áreas de mayor expectativa, 0’95 para los sectores que se sitúan en torno a las anteriores en los que existen expectativas de desarrollo y 0’9 para los que ocupan posiciones más periféricas.

34. Otros coeficientes, que pretenden compensar las diferencias entre sectores en función de diversas circunstancias, tales como mayores dificultades de urbanización por cuestiones topográficas, mayores costes de conexión a redes generales, dificultades en las condiciones de accesibilidad al sector, etc...Se concretan en los siguientes: Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA), valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc… Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas. Características topográficas (FT), donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación. Valoración del paisaje urbano o ruralcircundante así como las preexistencias (FP), (viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.

35. Coeficientes AM intersectores Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA) valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas.

36. Coeficientes AM intersectores Características topográficas (FT) donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación.

37. Coeficientes AM intersectores Valoración del paisaje urbano o ruralcircundante así como las preexistencias (Fp) viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.

39. Una vez se han fijado los índices y coeficientes anteriores, el aprovechamiento urbanístico se obtiene de la siguiente manera: Se calcula la superficie edificable máxima del sector, producto de la superficie del mismo por el coeficiente de edificabilidad del sector (superficie edificable de carácter lucrativo) SE= ST (m2) x E (m2c/ m2s) Se asigna a cada uso( residencial, industrial, comercial, dotacional/comunitario privado) y tipología edificatoria un porcentaje de esta superficie edificable de carácter lucrativo. Se obtienen los aprovechamientos correspondientes a cada uso y tipología, multiplicando la superficie edificable de carácter lucrativo asignada a cada una de ellas por sus respectivos coeficientes de uso y tipología.

40. Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento global Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación del 15% Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM) Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)

41. Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento global Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Aprovechamiento global para la equidistribución Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Aprovechamiento medio para la comparación Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Aprovechamiento medio para la equidistribución Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

42. ¿Qué instrumentos calculan el AM y el am? Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación PRUG-PR PE-PP PGO Aprovechamiento globalpara la equidistribución PGO PP PE PRUG-PR PE-PP Aprovechamiento medio para la comparación PGO PRUG-PR PE-PP Aprovechamiento medio para la equidistribución PGO PE-PP PRUG-PR PP PE

43. PGO Documento de Aprobación Definitiva TELDE

44. Artículo 17 Aprovechamiento Medio Para cada área homogénea, entendiendo como tal aquellos ámbitos del territorio que presentan condiciones de uso, tipología y localización equivalentes, el Plan General definirá el aprovechamiento medio respectivo, cuyo cálculo se realiza en la forma que se señala en los artículos siguientes

45. Artículo 18 Cálculo del aprovechamiento medio en suelo urbanizable El Plan General en el suelo urbanizable sectorizado fija el aprovechamiento medio de cada sector dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en él, expresado en metros cuadrados construidos del uso característico, por la superficie total del área La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se realiza en la forma señalada en el número 3 anterior Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos

46. Artículo 19.4 Otras determinaciones Los ámbitos y sectores delimitados por el Plan General que cuenten con exceso de aprovechamiento respecto del medio establecido, vienen obligadas a la reserva de dicho exceso con destino a Patrimonio Municipal del Suelo con las características y limitaciones de ésta calificación.

47. Artículo 20.4 Aplicación del aprovechamiento medio y del concepto de plusvalía derivada de la acción urbanística El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su detrminación