Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2009

1. Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2009 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Opinion for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 10.11.2009

2. Forord • Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien for leiligheter i Oslo. • Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes ut fra de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. • Det finnes derfor ikke én markedsleie, selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. • Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i en egen rapport • Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. • Vi retter en stor takk til Finn.no som har levert data til analysen. Opinion, Oslo 10. november 2009

3. Innhold • Forord side 2 • Markedskommentar fra Opinion side 4 • Pris- og tilbudsutviklingen side 5-14 • Vedlegg side 15-16 • Tabeller

4. Etter fallet på 5,8% i 1. kvartal 2009, har leieprisene for leiligheter i Oslo korrigert opp med 2,0% i 2. og nå 0,8% i 3. kvartal. Leieprisen på nye kontrakter ligger i gjennomsnitt 5,1 prosent lavere enn i fjor på samme tid Husholdningenes økonomi er meget god, men stigende arbeidsledighet bidrar til forsiktighet. Forbrukernes tillit til økonomien pekte litt ned i oktober etter flere måneder med oppgang (se ForbrukerMeteret fra Opinion). Det er fortsatt høy innflytting til Oslo selv om den er lavere nå enn den var i fjor. Den høye innflyttingen kombinert med lav nybygging trekker i positiv retning for boligetterspørselen. Selv om det første signalet om økte renter er kommet fra Norges Bank, er rentene meget lave og fører til fortsatt sterk vekst i boligprisene. For de fleste fremstår eie som økonomisk mer gunstig enn leie. Presset i boligmarkedet, stigende renter og økende arbeidsledighet bidrar imidlertid til at leieprisene også vil holde seg høye. Vi oppjusterer prognosen noe fra svak nedgang til om lag uendrede leiepriser kommende to kvartaler og svak økning deretter. Markedskommentar fra Opinion: Opinion, Oslo 10. november 2009

5. Markedsleien korrigert opp igjen • Leieprisene fortsatte opp med 0,8% fra 2. til 3. kvartal etter økning på 2% i forrige kvartal • De månedlige leieprisene ligger 5,1% lavere enn på samme tid i fjor • Opinions spørreundersøkelse rettet mot utleiere viser at leiligheter som ble leid ut igjen i 3. kvartal hadde 4,4 prosent høyere leie enn samme leilighet i forrige leieforhold • I gjennomsnitt koster det 9.997 kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En nedgang på 532 kroner fra 3. kvartal 2008 (rekordkvartalet) • Tilbudet av leiligheter til leie fortsatte fallet fra rekordhøye 6.300 i 1. kvartal til 4.200 i 3. kvartal. Tilbudet er på nivå med samme kvartal i 2006-07 • Prisberegningene baserer seg på 4.219 leiligheter annonsert på Finn.no i 2. kvartal 2009 og 21.072 leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: Opinion med data fra Finn.no

6. Tilbudet falt igjen i 3. kvartal • Samlet tilbud av leiligheter falt for andre kvartal på rad etter sterk vekst gjennom 2008. Det ble annonsert 4.219 leiligheter i 3. kvartal mot 4.969 i 2. kvartal. • Tilbudet er likevel høyere (1,8%) enn i 3. kvartal 2008 • Tre roms leiligheter utgjør en høyere andel av tilbudet nå enn i 2. kvartal, mens det er en liten økning i andelen to roms. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: Opinion med data fra Finn.no

7. Ett roms korrigert mest opp • Det er de mindre leilighetene som trakk leieprisene opp i 3. kvartal, mens vi noterer en liten nedgang i leiepris for de største leilighetene. • Det siste året har månedsleien for hybler gått ned med 5 prosent og med 4-8 for ulike leilighetsstørrelser • Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 20 prosent nominelt og med 4 prosent mer enn den alminnelige prisstigningen (konsumprisveksten var 15,6 prosent fra febr 2002 – sept 2009). Kilde: Opinion med data fra Finn.no

8. Tilbudet går ned over alt • Det er små endringer i tilbudet mellom de ulike prissonene i Oslo fra 2. til 3. kvartal 2009. • Oppgangen i Sentrum Øst har stoppet opp på 35 prosent av markedet, og Sentrum Vest befester posisjonen som størst med 37 prosent. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: Opinion med data fra Finn.no

9. Oslo Sør og Groruddalen mest opp • Leieprisene økte med 0,6-1,6% over hele byen siste kvartal. Økningen var igjen sterkest i Oslo Sør og Groruddalen • Det siste året har leieprisene gått ned med om lag 5 prosent i hele byen • Leieprisene i Sentrum Vest er på 10.900 kroner i måneden i gjennomsnitt, Groruddalen og Oslo Sør ligger på 8.700 kroner • Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økt mest i Sentrum Øst (22%) og minst i Groruddalen (18%) Kilde: Opinion med data fra Finn.no

10. Om utleierundersøkelsen • Hvert kvartal gjennomfører Opinion en undersøkelse blant de som har annonsert en eller flere leiligheter til leie på Finn.no siste tre måneder. Hensikten med undersøkelsen er: • Å måle eventuelle avvik mellom annonserte og faktiske leiepriser. Avviket brukes til å justere Boligbyggs statistikk for leiepriser i Oslo • Å måle hvor stor andel av leieprisene som har strøm, oppvarming eller varmtvann inkludert i husleien. Andelen brukes til å justere Boligbyggs statistikk for leiepriser i Oslo • Å måle lengden på botiden i leide leiligheter. Fordelingen av leietiden brukes til å beregne gjengs leie • Å måle andre indikatorer som kan si noe om temperaturen i leiemarkedet i Oslo • Undersøkelsen er gjennomført kvartalsvis siden 4. kvartal 2005.

11. Resultater fra utleierundersøkelsen: Flere ble leid ut til annonsert pris Kilde: Utleieundersøkelsen til Opinion og Finn.no

12. Resultater fra utleierundersøkelsen: 4,4 prosent vekst i nye kontrakter • Utleieundersøkelsen til Finn.no og Opinion viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 4, prosent i 3. kvartal 2009. • Da har vi målt endring i leiepris på de leilighetene som har vært leid ut tidligere • De siste to kvartalene er veksten nede på samme nivå som i overgangen 2005-06. Kilde: Utleieundersøkelsen til Opinion og Finn.no

13. Resultater fra utleierundersøkelsen: Faktiske leiepriser var 0,1% høyere enn annonsert Kilde: Utleieundersøkelsen til Opinion og Finn.no

14. Resultater fra utleierundersøkelsen: Flere utleiere venter økte leiepriser 14: Kilde: Utleieundersøkelsen til Opinion og Finn.no

15. Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: Opinion med data fra Finn.no

16. Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: Opinion med data fra Finn.no