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Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung. Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung. Werner Doetsch. Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen. tel. Ho. Immobilie. Hotel- betrieb. Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens- oder eine Immobilienfinanzierung?.

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Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

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Presentation Transcript

  1. Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung Die Angst desBankers vor derHotelfinanzierung Werner Doetsch

  2. Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen tel Ho Immobilie Hotel- betrieb Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens- oder eine Immobilienfinanzierung?

  3. Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen tel Ho Immobilie Hotel- betrieb z.B. Bewertung DCF *) Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilie und welcher Teil vom Betrieb „geschuldet“? *) Discounted Cashflow

  4. Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer Betriebsfinanzierung! Hotel Immobilie Hotel- betrieb • langfristig • kurzfristig • sicher • riskant • günstiger Zins • hoher Zins

  5. Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Hohe Pachten wirkten hier „werttreibend“

  6. Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Einrichtungen Die einmalige Chance, Mobilien mit Hypotheken zu finanzieren

  7. Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Einrichtungen „Pre“-Opening Finanzierung von Anfangsverlusten über Hypotheken

  8. Theorie&Praxis

  9. Risikoverteilung Standardabweichung

  10. Risikoverteilung - „Expected / Unexpected Loss“ Expected Loss Basis für das Eigenkapital der Bank „risk adjusted pricing“ Unexpected Loss

  11. Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“ Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises benötigen wir also den „Expected Loss“. Wie ermitteln wir ihn? Theoretische Basis Praktische Tools

  12. Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“ EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“

  13. Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“ EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“ G(PD) 1-R R 1-R RWA=LGD x N + x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD

  14. PD = Benotung von Risiken = Rating Hinter den Rating-Noten stehen Ausfall- wahrscheinlichkeiten AAA AA A BBB BB B CCC z.B. AAA = 0,004 % bei Standard & Poors

  15. Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default • Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur 0 % 100 %

  16. Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default • Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Senior Loan Mezza nine EK 0 % 100 % LGD = 100 %

  17. Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default • Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur 0 % 100 % LGD = 0 %

  18. Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default • Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur 0 % 100 % LGD = 50 %

  19. Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“ AAA Kreditportfolio AA A BBB BB First Loss Senior Loan Projekt- / Objektfinanzierung Junior Loan Mezza- nine Equity sequenziellen Verlustallokation

  20. Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“ AAA Kreditportfolio AA A BBB BB First Loss Senior Loan Projekt- / Objektfinanzierung Junior Loan Mezza- nine Equity Hotelfinanzierung Grundstück Baukosten FF&E Pre- Opening

  21. Zurück zum „Expected Loss“: Expected Loss Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = € 100 Mio PD = 3 % LGD = 50 % Expected Loss = € 1,5 Mio

  22. Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“ Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises Benötigen wir also den „Expected Loss“. Wie ermitteln wir ihn? Theoretische Basis Praktische Tools

  23. Über DSCR und LTV zu PD und LGD NOI Debt Service Loan Value DSCR LTV (Rangstelle) PD Wahr- scheinlichkeit des Ausfalls LGD Schwere des Ausfalls x = EL

  24. Strukturierungsprozess über DSCR Pacht NOI Tilgung Zins Gesamtinvestitionskosten DSCR = 1,0 Debt Service Coverage Ratio

  25. Strukturierungsprozess über DSCR NOI 20 % Risikopolster Tilgung Zins Gesamtinvestitionskosten (Bruttomiete/Pacht – BWK) (Zins + Tilgung) z.B. DSCR 1,20

  26. Ermittlung eines Senior Loans über DSCR Beispiel: - Brutto- Mieteinnahmen 2.750.000 Bewirtschaftungs- Kosten (z.B. 15 %) 412.500 DSCR 1,30 1.798.077 …ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von 2.750.000 – 412.500 = 2.337.500 / 1,30 = 1.798.077 Zinsen 5 % Ermittlung der Höhe des Senior Loans Finanzierungsstruktur Tilgung 2 % 25.687.000 1.798.077 x 100 (5 + 2)

  27. Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Pachtvertrag Beispiel bei DSCR 1,25, 10 % BWK, um 1,0 % verminderten Zins und auf 1,5 % gesenkter Tilgung: 1.950.000 – 10 % = 1.755.000,- / 1,25 = 1.404.000 x 100 (4 + 1,5) = 25.527.272 DSCR 1,30: 1.950.000 – 15 % = 1.657.500 / 1,30 = 1.275.000 1.275.000 x 100 (5 + 2) = 18.215.000 (Kreditsumme) Jahr: 1 2 3 4 5 Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675 Pacht: 1.950 1.950 1.950 1.950 1.950 NOI 102 92 294 505 725 Rechnung Immobilieninvestor: NOI 1.657 1.657 1.657 1.657 1.657 Kapitaldienst: 1.275 1.275 1.275 1.275 1.275 NOI nach DS 382 382 382 382 382 DSCR: 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30

  28. Kreditsummen bei DSCR 1,25 aus Saldo 1.294 = 18.822.000 1.462 = 21.265.000 1.639 = 23.840.000 1.823 = 26.516.000 Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Managementvertrag ohne Garantien Jahr: 1 2 3 4 5 Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675 Fees: 304 329 355 382 410 Saldo: 1.544 1.712 1.889 2.073 2.266 Kalk.Rückl. 250 250 250 250 250 Saldo 1.294 1.462 1.639 1.823 2.016 Kapitaldienst: 1.404 1.404 1.404 1.404 1.404 NOI: 110 58 235 419 612 DSCR: 0,921,041,17 1,30 1,44 • Lösungen für den nicht • risikostrategischen DSCR: • Kreditkürzung • Rücklagenkonto • Cash-Trap-Covenant • Sonstige Covenants

  29. Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Staffelpachtvertrag DSCR 1,20: 2.106.000 - 10 % / 1,25 = 1.516.320 1.516.320 x 100 (4 + 1,5) = 27.569.000 (Kreditsumme) Jahr: 1 2 3 4 5 Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675 Pacht: 1.560 1.755 1.950 2.106 2.106 NOI 288 287 294 349 569 Rechnung Immobilieninvestor: NOI vor DS: 1.350 1.545 1.740 1.896 1.896 Kapitaldienst: 1.516 1.516 1.516 1.516 1.516 NOI nach DS: 166 29 224 380 380 DSCR: 89 102 115 125 125 Lösung wie auf Folie zuvor

  30. Sprechen Sie mich gerne an! Werner Doetsch Managing Director Westdeutsche ImmobilienBank Tel: 0 61 31 / 92 80-72 70 werner.doetsch@westimmobank.com

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