Metodo e procedimenti di stima

1. Metodo e procedimenti di stima

2. Metodo Unicità del metodo: comparazione

3. Procedimenti di stima • Razionale analitico • 2) Sintetico

4. 1)Valore di mercato; 2) Valore di capitalizzazione 3) valore di costo di produzione; 4) valore di trasformazione; 5) valore di surrogazione; 6) valore complementare; 7) valore di utilità sociale Inquadramento generale

5. Inquadramento generale

6. Procedimento razionale analitico Fasi • Determinazione del più probabile Bf • B) Determinazione del più probabile saggio di capitalizzazione (comodi e scomodi) • C) Capitalizzazione • D) Aggiunte e detrazioni

7. Determinazione del Beneficio fondiario in base al canone di affitto Rpl = reddito padronale lordo= canone d’affitto annuo + interessi sulla cauzione (In) Q = quote di reintegrazione di parte padronale Tr = tributi a carico del proprietario Spamm = spese di amministrazione di parte padronale I = interessi su Q, Tr e Spamm

8. Determinazione del Beneficio fondiario in base al Bilancio …

9. Impresa – Azienda - Fondo Azienda Fattori della produzione Compenso Fondo Capitale fondiario Capitale agrario Lavoro Impresa Impresa

10. Condizioni fondamentali: • Normalità dei dati • Impresa ordinaria • - Fondo normale Bilancio contabile Bilancio economico-estimativo

11. Principi di normalità e di ordinarietà Attualisti e suscettivisti dati normali dati che hanno la massima probabilità di verificarsi, statisticamente rappresentati dai dati con la massima frequenza ordinarietà dell’imprenditore che conduce l’impresa con profitto nullo

12. Scelta del saggio di capitalizzazione: definizione Rapporto tra la capacità di produrre reddito e il valor capitale di un fondo

13. diretta: Scelta del saggio di capitalizzazione: determinazione indiretta: adottando saggi relativi ad investimenti comparabili a quello fondiario per durata e rischio

14. r1 comodi scomodi r2 Scelta del saggio di capitalizzazione: comodi e scomodi (esternalità positive e negative) Comodi e scomodi possono talvolta essere quantificati in % sul valore normale o come valore forfettario da sommare o sottrarre dal valore normale del fondo. r

15. Capitalizzazione

16. Aggiunte dotazione superiore al livello normale dotazione “normale” dotazione inferiore al livello normale Detrazioni Aggiunte e detrazioni V0*= V0+Agg Valore reale Terra nuda + Opere fondiarie V0 Valore normale V0*= V0- Detr Valore reale

17. Aggiunte e detrazioni: alcuni esempi • Aggiunte: • Frutti pendenti, anticipazioni colturali • Dotazioni fondiarie eccedenti la normale dotazione aziendale • Prodotti di scorta (Stime a cancello chiuso) • Detrazioni: • Dotazioni fondiarie insufficienti • Periodo a redditi transitori • Mutui • Usufrutto

18. Procedimento razionale analitico presupposti • che esista una relazione tra valore di mercato e redditi • permanenza delle condizioni • Ordinarietà dell’impresa, normalità del fondo

19. Valore del suolo nudo forestale Faustman

20. Valore del suolo nudo forestale Faustman 1) momento della stima immediatamente successivo al taglio (fondo privo di soprassuolo); 2) fondo forestale costituito da molto tempo e, quindi, caratterizzato da ricavi e costi costanti ; 3) permanenza della destinazione e delle condizioni produttive

21. Procedimenti di stima sintetici per la determinazione del più probabile valore di mercato • Stima a vista • Stima storica • Stima parametrica (comparativa) • C1) monoparametrica (es. Michieli pag 338) • C2) pluriparametrica (appunti Statistica) • Stima per valori tipici

22. Stima a vista (ad impressione) Stima basata sul confronto mentale del bene oggetto di stima con beni noti all’estimatore e dei quali conosce il prezzo. Seppure non vengano analiticamente espressi, attraverso la stima a vista l’estimatore considera tutti gli aspetti necessari alla espressione del più probabile valore di mercato del bene

23. B) Stima storica Stima basata su precedenti valori verificatisi per lo stesso fondo In questo caso il bene viene stimato per comparazione con se stesso • Procedimento applicabile in condizioni di: • permanenza nel tempo delle caratteristiche del bene • permanenza delle condizioni di mercato del bene • prezzi storici realizzati da una compravendita normale (ad es. devono essere scartati i prezzi realizzati con aste)

24. C1) Stima monoparametrica • Stima basata sulla conoscenza di • valore normale (Vx)di una serie di fondi simili (x) • conoscenza di un parametro tecnico od economico (pz) sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.

25. C1) Stima monoparametrica un esempio il fondo oggetto di stima ha una PLV di 18 milioni

26. C2) Stima pluriparametrica • Stima basata sulla conoscenza di • valore normale (V0x)di una serie di fondi simili (x) • conoscenza di una serie di parametri tecnici od economici (pzn) sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima. Pluriparametrica uniequazionale Pluriparametrica multiequazionale

27. D) Stima per valori tipici N.B. rispetto alle precedenti stime, tutte caratterizzate da essere STIME A CORPO, la stima per valori tipici è una STIMA PER ELEMENTI COSTITUTIVI Adatta a beni che nel loro complesso articolato non hanno beni simili per la comparazione Dove: di = dimensione fisica dell’elemento costitutivo i-mo pi = prezzo unitario dell’elemento i-mo

28. D) Stima per valori tipici un esempio