HIPOTECA

1. HIPOTECA CONCEPTO ART. 3108: La HIPOTECA es un Derecho Real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor

2. LAS GARANTIAS • LEGALES: Son las que surgen de la Ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios etc. • CONVENCIONALES: Surgen de la voluntad de las partes • PERSONALES: En garantía de que se va a cumplir con el pago se agrega otra persona, otro deudor. • REALES: El deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor se cobre de ella.

5. ANTECEDENTES HISTÓRICOS • ROMA: En el tiempo primitivo existía la fiducia cum creditore, consistía en la efectiva transmisión de la propiedad para garantizar el cumplimiento de una obligación, el deudor entregaba la cosa al acreedor, y éste se comprometía a devolverlas cuando le pagase.. • Mas adelante surge el PIGNUS, por el cual consistía en la transferencia no de la propiedad sino la simple posesión, si no paga el acreedor tenía derecho a tomar posesión de la cosa, con el inconveniente de que no podía perseguir la cosa en manos de terceros. • Servius (Pretor) introduce una acción que permitía perseguir la cosa de manos de terceros. En tiempo de Adriano se redacta el Edicto Perpetuo, y es llamada Actio Cuasi Serviana o Hypothecaria, con todos los caracteres de la Hipoteca actual.

6. Definición legal y análisis critico Definición Legal: • Art. 3108: La Hipoteca es el Derecho Real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor Análisis Crítico: • Vaga: no indica como se realiza la seguridad que confiere al crédito. (a través del derecho de persecución y el privilegio). • No contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino un tercero. • Debió referirse a inmuebles o cosas inmuebles y no a bienes inmuebles, ya que solo las cosas son susceptibles de clasificarse en muebles o inmuebles y solo ellas pueden ser objeto de la hipoteca, no los derechos.

7. Caracteres de la hipoteca Esenciales Son aquellos sin los cuales la hipoteca no sería tal y en su defecto, la constitución hipotecaria estaría afectada a la nulidad. Los caracteres esenciales de la Hipoteca: Es un derecho real, accesorio y convencional, que debe ser inscripto para resultar oponible a terceros y que goza de especialidad. Naturales El carácter natural es la indivisibilidad (Art.3112) en donde cada una de las cosas hipotecadas a una deuda están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella

9. OBJETO DE LA HIPOTECA • El Principio, solo los inmuebles, pueden ser hipotecados, El Código lo asienta categóricamente en los Art. 3108/3109. • Sin embargo lo que verdaderamente tipifica el derecho de hipoteca y lo distingue de la prenda, no es la naturaleza del objeto que sirve de garantía a la deuda en dinero, sin la circunstancia de que la cosa permanece en PODER DEL DEUDOR.

13. CONSTITUCION DE LA HIPOTECA • La única forma de constituir una hipoteca es a través del CONTRATO HIPOTECARIO. • El mismo es unilateral, aunque necesita de la conformidad del acreedor. • Es formal. • Puede constituirse bajo cualquier condición.

17. Efectos con relación al Crédito según la clase de Obligaciones • Créditos puros y simples: garantiza los siguientes rubros, • El capital o crédito principal. • Intereses pactados, los vencidos pero liquidados, los debidos de 2 años y los que corran durante el juicio. • Las costas judiciales.. • Costos y gastos por el incumplimiento. • Daños y perjuicios derivados de la inejecución.

18. EFECTOS CONTRA TERCEROS • El Acreedor Hipotecario tiene dos derechos fundamentales: • El Derecho de persecución IUS PERSEQUENDI • El Derecho de preferencia IUS PREFERENDI

19. PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA Art. 3134: • “La Hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser REGISTRADA, y tomada razón de ella en un Oficio Público destinado a la Constitución de Hipotecas o Registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial.

20. DURACION Y RENOVACION Art. 3151 y 3197 Estos Artículos determinan que los efectos del Registro de la Hipoteca se conservan por el término de veinte años (20), si antes no se renovara. Transcurrido este plazo y sin renovación, los efectos de la inscripción se extinguen.

21. PRIORIDAD Y RESERVA DE RANGO • Prioridad: Quien inscribe primero su hipoteca tiene prioridad sobre los posteriores, según el orden de presentación en los Registros. • Reserva: es de gran significado práctico, se utiliza para obtener créditos de Instituciones Oficiales, reservando el 1º rango para la hipoteca de Institución Oficial, pero se requiere la autorización del acreedor hipotecario del crédito particular, y se debe determinar el monto de la hipoteca primera (Art. 3135)

22. PERMUTA DE RANGO Y POSPOSICIÓN DEL RANGO • Permuta: se da cuando las Hipotecas permutan o cambian sus rangos entre si. • Posposición: Se produce cuando existe, por ejemplo una Hipoteca inscripta sobre un inmueble y luego se hace un contrato constituyendo una nueva hipoteca.

23. RELACIONES ENTRE constituyente y el acreedor • Facultades que conserva el dueño: • Enajenar la Propiedad del Inmueble. • Constituir sobre el Inmueble otra Hipoteca. • Dar el Inmueble en Usufructo, Uso y Habitación. • Introducir reformas que no disminuyan el valor del Inmueble • Actos que no puede realizar: • Establecido en el art. 3157 2da parte.

24. DERECHOS DEL ACREEDOR • Acciones Preventivas A los efectos de asegurar su crédito pudiendo pedir las medidas de no innovar, embargo, etc. (Art. 3158) • Suplemento de garantía: Opera en caso de que el deterioro del Inmueble ya se haya producido (Art. 3159). • Caducidad del Plazo: El Art. 3161 establece que en los casos de los tres artículos anteriores, el acreedor puede demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que le concede el contrato; la deuda puede exigirse inmediatamente.