Gardiennage : Emplois ou services externes

1. Gardiennage :Emplois ou services externes ? Les 3 jours de la copropri�t� Halle Freyssinet 11 octobre 2011 Pierre OLIVIER � COPRO+

2. Gardiennage Rappel des besoins de services Caract�risation des offres Principales contraintes Quand choisir ? Comment choisir ? Que choisir ? Pas de solution universelle� � mais quelques rep�res

3. Les besoins de services Quantitatif : en guise de balise Moyenne : 1 ETP pour 100 logements Qualitatif : typologie des services Sortie des poubelles Nettoyage Entretien et bricolage Espaces verts Surveillance Conciergerie : courrier, accueil, lien social Services individualis�s aux r�sidents

4. Les offres de services Salari�s Cat�gorie A : employ� non log� Cat�gorie B : gardien log� Salari�s partag�s entre copropri�t�s Services externes Entreprises ��prestataires�� multi-services Entreprises de ��portage salarial�� Auto-entrepreneurs

5. G�n�ralit�s salaires / prestations Formule salariale Bonne continuit� de service : connaissance locaux et personnes Le syndicat (SDC) est l�employeur, il paie sans g�rer L�AG d�cide des postes�.une fois par an Le syndic ��distant�� g�re des salaires, pas des emplois ni des activit�s Le CS ��conseille�� mais n�est pas habilit� � d�cider Le lien de subordination est difficile � �tablir en copropri�t� La gestion des remplacements doit �tre organis�e Existence de co�ts cach�s (avantages divers, absences, prime retraite�.) Formule prestation Relations client / fournisseur classique Souplesse �volution et concurrence Pas de d�pendance et de co�ts cach�s Prix des services plus �lev�s : gestion, marge, TVA, (+ 40 � 50%) Engagements pr�cis par contrat libre (dont suivi d�activit�) Pas de garantie de continuit� de service (personnel diff�rent)

6. Employ�s cat�gorie A Avantages Contrat de travail clair : r�mun�ration horaire Convention collective �quilibr�e Prix de revient favorable Salaire + charges sociales r�duites (Fillon) Toutes charges r�cup�rables pour bailleur (co�t � l�usage) Continuit� et qualit� de service : Connaissance des lieux et des personnes Possibilit�s petits travaux entretien et bricolage Activit�s flexibles (si suivi par C.S.) Inconv�nients Horaires pr�cis (pas sur place) Lien social plus faible que gardien

7. Gardien cat�gorie B Avantages Disponibilit� sur site (incidents, pr�sence vigilante,..) Nombreux services ��hors contrat�� Lien social important � relais de communication Continuit� de service � M�moire de la r�sidence Quand tout va bien c�est ��super�� Inconv�nients M�lange services priv�s � services communs (qui paie quoi ?) Co�ts globaux tr�s �lev�s, Relations triangulaires ambig�es syndic / gardien / syndicat Risque de position dominante : pas de patron mais xxx redevables Complexit� des remplacements Suivi activit� tr�s d�licat � manque de l�gitimit� du r�le du C.S. Contrats d�favorables en cas de litiges � drames ��passionnels��� en AG ! Un grain de sable peut tout bloquer

8. D�fauts statut cat�gorie B R�gime d�rogatoire des UV ��d�cal頻 Rappel 10 000 UV = temps plein, maxi 12 500 UV Evaluation forfaitaire rarement �quilibr�e Ex jugement Lyon 5 800 UV soit > 4h/jour gardien log� = 36 mn/jour entreprise Casse t�te pour �tablissement contrat correct par syndic Transformation d�UV en TSQ pr�vue par convention mais tr�s d�licate en pratique Travaux Sp�cialis�s et Qualifi�s (1h = 60 / 70 UV) d�finis sur contrat Evaluation et suivi des activit�s d�compt�es en TSQ : Comment ? Par qui ? Effet carcan du contrat en UV : Evolutions � ��n�gocier�� avec le salari� Avantages en nature d�s�quilibr�s Logement retrait maxi 180 �, compens� par salaire suppl�mentaire Suppression des astreintes et surveillances (ascenseur, chaufferie,�) : Quelle contrepartie pour le logement ��gratuit�� ? Equilibre dur�e droit du travail (70 ans) et capacit� physique ? Co�ts�cach�s importants (r�fection logement, primes dont d�part) Pas de possibilit� de provisionner les charges futures pr�visibles (Qui est pr�sent paie !) N�cessit� de r�forme du statut pour limiter �rosion des postes Rapport PELLETIER : de 74 152 en 1990 � 46 442 en 2010 dont 59% en copropri�t�

9. Partage de salari� Avantages Opportunit� si effectif sup�rieur au besoin Cr�ation structure de gestion ��union de syndicats�� Rationalisation des co�ts Inconv�nients Difficult�s � r�partir activit�s et charges R�partition des contributions logement et avantages Ma�trise des besoins �volutifs de structures distinctes Appr�ciation variables des services rendus Complexit� des structures de gestion multiniveaux

10. Quel type d�entreprise ? Entreprise portage salarial L�employ� ou le gardien est le salari� d�une entreprise Alternative au statut employeur du syndicat Continuit� de service, personnalis�, ��en souplesse�� Entreprise multiservices Souplesse des contrats (prix, dur�e, concurrence) Attention aux devis int�gr�s (d�composition des co�ts) Panachage entreprises sp�cialis�es par type de besoin Auto entrepreneur Forte implication : motivation directe de l�entrepreneur Co�t attractif : pas de frais de structure et souvent pas de TVA Souplesse des engagements � entente directe

11. Contraintes Contrats en cours Tr�s forte viscosit�, difficult�s � les faire �voluer R�glement de copropri�t� D�finition �ventuelle d�un service gardien log� Inscription au chapitre ��destination�� (standing ?) Assembl�e g�n�rale souveraine Rythme et effet tunnel pour d�cisions Majorit� de vote variable selon contexte D�bats passionnels pro et anti Position du syndic Liens d�int�r�t tacite avec gardien Attitude frileuse pour actions envers gardien Position du conseil syndical Aucun pouvoir ex�cutif Exposition forte en cas d�opposition au gardien (en tant que r�sident)

12. Quand choisir ? A l�occasion d�un d�part de salari� Si d�mission : mesures transitoires jusqu�� l�AG : Si retraite : Anticiper �tude avant d�part Si insatisfaction notoire envers salari� Constat mauvaise qualit� service ou longue maladie Calcul risque financier d�part provoqu� souvent favorable A l�approche de grands travaux (si satisfaction mitig�e) Etude opportunit� financement partiel Suppression poste et cession logement de fonction R�duction et restructuration charges courantes Dans tous les cas �tude pr�alable et soumission � une AG

13. Comment choisir ? Caract�riser vos besoins Quantit� de services (en ETP) Nature et poids des services Poubelles et entretien quotidien Entretien compl�mentaire et bricolage Conciergerie, courrier, accueil, surveillance Services individualis�s Priorit� des services Ce qui est important pour nous Ce qui est accessoire Ce que l�on accepte de payer Organiser votre enqu�te Associer copropri�taires et r�sidents dans une enqu�te sur ces besoins Organiser des r�unions d�information avec pr�sentation des enjeux Proposer solution argument�e dans rapport du Conseil syndical avant AG Organiser l�AG comme organe de validation et non comme lieu de d�bat

14. Exemples de choix pratiqu�s Si services individuels prioritaires Avantage gardien (cat�gorie B ou portage) Si centrage sur services entretien quotidien + poubelles Avantage entreprise Si importance bricolage + entretien + divers Avantage employ� cat�gorie A Si petite copropri�t�, besoins multiples mais r�duits Avantage auto entrepreneur Si grande copropri�t� Panachage salari� (A et /ou B) + entreprise(s)

15. Conclusion : R�le majeur du C.S. Choix complexe, contraint, et intimement li� au contexte N�oubliez pas Le C.S. est impliqu�, c�est sa copropri�t� Le syndic est concern�, c�est son client(*) Ses pr�occupations ne sont pas les v�tres Ce choix vous appartient (*) Sauf syndic non professionnel