O Papel dos Advogados na aplicação da Nova Lei das Rendas

1. Luísa Lopes Mestre em Direito, Advogada Docente do Instituto Superior de Ciências Empresariais e Turismo (ISCET) O Papel dos Advogados na aplicação da Nova Lei das Rendas Conselho Geral da Ordem dos Advogados Lisboa, 30 de Maio de 2013

2. I. Contextualização da Reforma do Arrendamento - A Lei 31/2012 de 14 de Agosto Crise do mercado de construção e imobiliário Falta de oferta de arrendamento a preços acessíveis Reforma de 2006 revelou-se insuficiente para os objectivos pretendidos, nomeadamente no que se refere à atualização de rendas antigas ( anteriores a 1990 ) Dificuldades de realização de obras em imóveis arrendados Complexo e moroso procedimento de despejo Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

3. REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Lei 31/2012 de 14.08 Entra em vigor em 12.11.2012 Revisão do NRAU a fim de dinamizar o mercado do Arrendamento Urbano

4. Perfilam-se cinco grandes ORIENTAÇÕES/ALTERAÇÕES: Liberdade contratual na definição da duração do contrato Contratos habitacionais: Deixa de existir um prazo mínimo de duração Na falta de estipulação os contrato consideram-se celebrados por dois anos. Contratos não habitacionais: Na falta de estipulação os contratos consideram-se celebrados por cinco anos. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

5. Valorização da negociação para a atualização de rendas antigas Contratos habitacionais anteriores a 1990: Negociação da renda pelas partes, salvaguardando as situações de carência económica, arrendatários com 65 anos ou mais ou com grau de incapacidade superior a 60% Contratos não habitacionais anteriores a 1995: Negociação da renda pelas partes, com previsão de um regime transitório de cinco anos para as microentidades Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

6. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Redução da duração do período de transição dos contratos antigos para o novo regime Após cinco anos a renda dos contratos habitacionais será atualizada, não se valorizando as situações de carência económica ( a cargo da segurança social), mas tão só as situações relativas à idade e eventual incapacidade só haverá alteração do regime do contrato com o seu acordo e as rendas tem um regime especial

7. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Novo Regime para a realização de obras em prédios arrendados Regulado pela Lei 30/2012 de14.08 que altera o DL 157/2006 de 08 .08 A denúncia para demolição ou obras profundas assenta na negociação entre as partes e na falta de acordo prevê o pagamento de uma indemnização.

8. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Procedimento Especial de Despejo Pretende-se fomentar a via extrajudicial mais simples para conseguir a desocupação do locado

9. II. Atualização de Rendas Antigas Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU – 19.11.1990 É um processo de negociação entre senhorio e arrendatário, sendo ao primeiro que compete iniciar o PROCESSO DE ATUALIZAÇÃO DE RENDAS • Proposta do senhorio Propõe ao arrendatário o valor de atualização da renda e a transição do contrato para o NRAU, quanto ao tipo e duração do contrato.

10. Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Possibilidade de resposta do arrendatário no prazo de 30 dias QUATRO atitudes possíveis: Não responde Aceita a proposta do senhorio Apresenta uma contraproposta e/ou invoca circunstâncias excecionais Denúncia o contrato A falta de resposta aceitação da proposta do senhorio Se optar pela segunda ou terceira atitude pode o arrendatário pronunciar-se quanto ao tipo e/ou duração do contrato propostas pelo senhorio

11. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Se o arrendatário aceitar a proposta A renda é atualizada para o valor proposto pelo senhorio É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da resposta e o contrato ficará submetido ao NRAU Passará a ter o tipo e a duração acordados e na falta de acordo ou no silêncio das partes considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos

12. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Se o arrendatário não aceitar a proposta e fizer contraproposta O senhorio tem 30 dias para dizer se aceita ou não a contraproposta do arrendatário ao nível da renda, tipo e duração do contrato A falta de resposta aceitação da contraproposta. Se o senhorio aceitar: A renda é atualizada para o valor proposto pelo arrendatário

13. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da receção da resposta pelo arrendatário • Salvo acordo em contrário quanto ao tipo e duração do contrato, este passará a ser de prazo certo por CINCO anos.

14. Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Se o senhorio não aceitar: Denunciar o contrato pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, em função do valor médio das propostas formuladas pelas partes. Atualizar a renda de acordo com o valor tributário do imóvel, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15, e o contrato passa a ser de prazo certo de cinco anos.

15. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Não se conformando com a atualização o arrendatário tem a possibilidade de denunciar o contrato sendo certo que a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses, devendo o arrendado ser desocupado e entregue ao senhorio no prazo de 30 dias.

16. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Situações EspeciaisSocialmente protegidas Ao arrendatário é lícito invocar algumas situações socialmente protegidas Carência económica Idade igual ou superior a 65 anos Deficiência em grau comprovado de incapacidade superior a 60%

17. Carência económica Invoca e prova que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a CINCO vezes a Retribuição Miníma Nacional Anual (RMNA) É fixado um período transitório de cinco anos em que a atualização da renda está limitada:

18. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET A um máximo de 25% do RABC e tem como limite 1/15 do valor tributário do imóvel A um máximo de 17% do RABC e tem como limite 1/15 do valor tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a 1500,00€ mensais. A um máximo de 10% do RABC e tem como limite 1/15 do valor tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a 500,00€ mensais. .

19. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Durante este período transitório de cinco anos é necessário comprovar anualmente o rendimento ao senhorio, no mês correspondente em que foi feita a invocação da carência económica, sob pena de não poder mais beneficiar deste regime de exceção

20. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Findo este período transitório de cinco anos o senhorio pode avançar com a transição do contrato para o NRAU, não podendo nessa altura o arrendatário invocar as situações socialmente protegidas ( Carência económica, idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60%) Na falta de acordo ou no silêncio das partes acerca do tipo e da duração do contrato este considera-se celebrado por prazo certo do DOIS anos.

21. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% Invoca e prova que tem 65 anos ou mais ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% • O contrato só transita para o NRAU mediante acordo das partes, caso contrário o contrato manter-se-á como vinculístico • A renda pode ser atualizada aplicando-se as regras gerais supra referidas.

22. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Contratos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995 O regime é idêntico ao que evidenciamos para os arrendamentos habitacionais. O arrendatário pode invocar as seguintes situações: • Que no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade • Que tem a sua sede no arrendado e é uma associação privada sem fins lucrativos e declarada de interesse público, nacional ou municipal • Que o arrendado é uma república de estudantes ….

23. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Nestes casos, salvo acordo em contrário, o arrendatário beneficia de um período transitório de CINCO anos findo o qual o senhorio pode avançar para a transição do contrato para o NRAU e é considerado um contrato a prazo certo de DOIS anos Durante este período de cinco anos o valor atualizado da renda é determinado com base no valor tributário do imóvel com o limite de 1/15.

24. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET III. Prazos dos arrendamentos Os contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da Lei 31/2012 de 14 de Agosto – 12.11.2012 - tiveram alteração quanto aos prazos Arrendamentos habitacionais: Maior liberdade de negociação quanto à duração do contrato Não têm agora prazo mínimo para vigência Mantém-se o limite máximo de 30 anos No silêncio das partes os contrato consideram-se celebrados pelo prazo de DOIS anos.

25. Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Arrendamentos não habitacionais: Liberdade negocial quanto à duração Se as partes não acordarem quanto à duração em contrário, supletivamente considera-se o contrato celebrado pelo prazo de CINCO anos Os prazos de pré-aviso para a oposição à renovação do contrato pelo senhorio e arrendatário também sofreram alteração existindo agora um prazo em função da duração do contrato - Art.1097º CC

26. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET IV. Despejo por falta de pagamento de rendas O senhorio passa a poder resolver o contrato de arrendamento após DOIS meses em que o arrendatário não pague ou se constitua em mora O direito resolução pode ser judicial ou extrajudicial O direito à resolução judicial caduca se o arrendatário até ao fim do prazo para a contestação depositar as somas devidas acrescidas de 50% O arrendatário só pode recorrer a este procedimento uma vez em cada contrato

27. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET A resolução extrajudicial (desde 2006) • É efectuada por comunicação, nos termos do art. 9º da Lei 31/2012 de 14 de Agosto • Pode recorrer-se a esta fórmula: • em caso de mora por período superior a dois meses no pagamento das rendas, • em caso de mora superior a oito dias no pagamento de rendas mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas num período de um ano, • em caso de oposição pelo arrendatário a obras ordenadas por autoridade pública

28. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Fica sem efeito a resolução se o arrendatário no mês seguinte à comunicação o arrendatário proceder ao pagamento das quantias em dívida acrescidas de 50%, porém só pode recorrer a este expediente um única vez em cada contrato

29. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET V. Procedimento Especial de Despejo – Lei 31/2012 de 14 de Agosto e DL 1/2013 de 07 de Janeiro A Lei 31/2012 de 14.08 criou um novo PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO O DL 1/2013 consagrou o regime do Balcão Nacional de Arrendamento –BNA – cuja plataforma informática se encontra no site www.bna.mj.pt O procedimento veio simplificar e tornar mais expedita a desocupação do locado e respectiva entrega ao senhorio.

30. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Tem aplicação nas seguintes situações: • Cessação do contrato por revogação, caducidade, oposição à renovação, denúncia livre pelo senhorio • Resolução do contrato nos casos de não pagamento da renda por mais de dois meses. • Denúncia para habitação própria ou de descendentes em 1º grau

31. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Denúncia no caso de demolição ou realização de obras profundas • Denúncia pelo arrendatário decorrido 1/3 do prazo de duração inicial, quando o senhorio queira impedir a renovação do contrato • Denúncia pelo arrendatário em virtude de não aceitar a transição para o NRAU e a atualização de renda, caso este não desocupe o arrendado na data prevista Pré requisito para recurso ao Procedimento Especial de Despejo Imposto de selo liquidado

32. Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Fases do Procedimento Especial de Despejo: • Pedido de despejo no BNA com um dos fundamento referidos comprovados • O BNA notifica o arrendatário para desocupar o locado e, se for o caso, pagar a quantia em dívida OU deduzir oposição OU requerer o diferimento da desocupação do arrendado • Se o arrendatário nãodeduz oposição: O BNA emite um Título de Desocupação, que será diligenciado por agente de execução, notário ou oficial de justiça

33. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Só haverá intervenção do tribunal se for necessária autorização para entada no domicilio do arrendatário, quando este não desocupe o locado voluntariamente. • Se o arrendatário deduz oposição: • É aberto um processo especial urgente, o arrendatário paga a taxa de justiça devida e uma caução no valor das rendas e outros encargos em dívida com o limite de máximo de seis rendas • Deduzida a oposição o juiz, caso não conheça de alguma excepção ou nulidade ou do mérito da causa, ordena a notificação das partes da data da audiência.

34. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Impugnação do título de desocupação do locado • Fundamentação na violação das regras de comunicação e de notificação a observar pelo BNA – Arts. 9º e 10º e 15º-D da Lei 31/2012 de 14 de Agosto • Apresentada ao juiz do tribunal da situação do locado no prazo de 10 dias a contar da deslocação ao locado do agente de execução, notário ou oficial de justiça ao locado para a sua desocupação, ou do momento em que o arrendatário toma conhecimento de ter sido efectuada a desocupação, com junção de prova

35. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • O requerido é notificado para em 10 dias se opor à impugnação e oferecer prova • Efeito meramente devolutivo, pelo que não suspende a desocupação, o que só se pode conseguir pela via do diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas

36. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • VI. Reabilitação Urbana • Regulada pela Lei 32/2012 de 14 de Agosto, que alterou o DL 307/2009 de 23 de Outubro • Possibilidade de denúncia do contrato, nos arrendamentos para habitação, para o senhorio proceder à demolição ou à realização de obras profundas - Arts. 1001º e 1103º CC – • Passa a ser realizada por mera comunicação remetida ao arrendatário com antecedência não inferior a SEIS meses sobre a data pretendida para a desocupação Desjudicialização

37. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Obrigações do senhorio: • pagar uma indemnização correspondente a um ano de rendas e em alternativa • Garantir o alojamento do arrendatário em condições análogas às que este detinha, quer no que se refere ao local, quer ao valor da renda e demais encargos 30 dias para obter acordo ou, na sua falta, pagamento da indemnização neste prazo.

38. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Não início das obras no prazo de seis meses seguintes à desocupação por motivo imputável ao senhorio • Obrigação de pagar uma indemnização ao arrendatário no valor de 10 anos de renda

39. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET • Contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 19.11.1990 • A denúncia opera por mera comunicação ao arrendatário, porém se o arrendatário tiver mais de 65 anos ou deficiência com grau superior a 60%, na falta de acordo o senhorio é obrigado a realojar o arrendatário em condições análogas às que detinha • Nos contratos de arrendamento não habitacionais anteriores a 05.10.1995 não existe regime especial.

40. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET OBRIGADA PELA ATENÇÃO DISPENSADA Luísa Lopes