VREDNOST GRAĐ EVINSKOG OBJEKTA

1. VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA • PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA • TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

2. PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA • Cena izvođenja radova • Osim cene izvođenja radova, u cenu izgrađenog objekta ulaze i troškovi: • naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta • naknade za obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog saobraćaja • troškovi pripremanja lokacije • troškovi opremanja lokacije • troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije i • ostali prateći troškovi

3. PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA • Problematika utvrđivanja proizvodne vrednosti građevinskog objekta postaje složenija ako se određuje u raznim vremenskim presecima. • Reč je o objektima čija se cena ugovara u jednom vremenskom preseku, a finansijsko ulaganje u realizaciju se vrši sukcesivno, sve do završetka objekta, što može da traje i više godina. • U takvim slučajevima potrebno je vršiti revalorizaciju početne ugovorene cene.

4. Investicioni program • Aanalizira i sračunava cenu jednog projekta • Po aktuelnim propisima ne mora biti sastavni deo investiciono-tehničke dokumentacije • Ključni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu

5. Investicioni program • Struktura investicionog programa zavisi od: • tehničko-tehnoloških karakteristika objekta • lokacije na kojoj se gradi • propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: gradsko građevinsko zemljište, obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog priključka

6. Investicioni program • Osim formiranja ukupne cene koštanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko jedinice mere izgrađenog objekta. • U našim uslovima uobičajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgrađenog objekta.

7. ANALIZA CENE KOŠTANJA IZGRADNJE STANBENO-POSLOBNOG OBJEKTA NA TERITORIJI GRADA BEOGRADA • Ovaj primer ne pre ne predstavlja opšti slučaj • On je specifičan u pogledu lokacije i vrste objekta • Analogno ovome, mogu se formirati cene i za druge vrste objekata na određenim lokacijama

8. Strukturu cene ovakvog objekta čine: • Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta • Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat • Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji • Troškovi pripreme i izgradnje objekta • Ostali (prateći) troškovi

9. A.Participacije/naknade javnim preduzećimaza uređenje građevinskog zemljišta • Troškovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzećima obuhvataju troškove po programu uređivanja građevinskog zemljišta • Prema Zakonu o planiranju i izgradnji građevinsko zemljište je zemljište na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja objekata, kao i zemljište koje služi redovnoj upotrebi tih objekata • Može biti javno građevinsko zemljište i ostalo građevinsko zemljište

10. A.Participacije/naknade javnim preduzećimaza uređenje građevinskog zemljišta • Javno građevinsko zemljište je ono na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja javnih objekata od opšteg interesa i javnih površina i koje je u državnoj svojini • Ostalo građevinsko zemljište je izgrađeno zemljište i zemljište namenjeno za izgradnju objekata, a koje nije određeno kao javno građevinsko zemljište. Ono može biti u svim oblicima svojine i u prometu je

11. A.Participacije/naknade javnim preduzećimaza uređenje građevinskog zemljišta A1.Naknade za uređivanje javnog građevinskogzemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanjajavnog građevinskog zemljišta A2.Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata mreže infrastrukture

12. A1. Naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta • Po ugovoru sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda plaćaju se naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanja javnog građevinskog zemljišta

13. Pripremanjejavnog građevinskog zemljišta obuhvata: • istražne radove, • izradu geodetskih i drugih podloga, • izradu planske i projektne dokumentacije, • obavljanje imovinsko-pravnih poslova, • raseljavanje, • rušenje objekata koji su za to planom predviđeni, • saniranje terena, • izradu programa za uređivanje zemljišta, i drugo

14. Opremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata izgradnju objekata: • mreže vodosnabdevanja, • mreže kanalizacije, • saobraćajnih površina sa kompletnom opremom, • parking površina, • pešačkih površina, • javnih zelenih površina, kao i njihovo uređivanje sa pratećim sadržajem, i drugo

15. A2.Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta • Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata mreže infrastrukture, koje nije obuhvaćeno ugovorom sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda obuhvata izgradnju objekata : • elektroenergetskog sistema • telefonskog saobraćaja • toplifikacije

16. A2.Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta • Izgradnju ovih objekata investitor ugovara sa javnim komunalnim preduzećima: • "Elektrodistribucijom - Beograd" za priključenje objekta na elektro-energetski sistem • Preduzećem za telekomunikacije "Telekom - Srbija" za obezbeđenje potrebnog broja telefonskih priključaka. • "Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.

17. A2.Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta • Naknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom - Beograd" i Preduzećem "Telekom" obračunavaju se i plaćaju po priključku stambene/poslovne jedinice, pa ih u investicionom programu treba preračunati na vrednost po m2 objekta • Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obračunavaju se i plaćaju po kvadratnom metru objekta, sa različitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor

18. B.Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat • troškove izrade urbanističkih planova, geodetskih podloga i geotehničkog ispitivanja zemljišta • troškove izrade tehničke dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom • troškove rešavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupku raseljavanja; • troškove obezbeđenja stanova za potrebe raseljavanja, rušenje postojećih objekata; kao i troškove iseljavanja korisnika iz objekata predviđenih za rušenje, i slično; • troškove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionih radova, • administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova, prateće troškove, i drugo

19. C.Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokacijinakojoj se gradi objekat (opremanje) • troškove izgradnje internih saobraćajnica; • troškove uređenja slobodnih površina sa rasvetom i ozelenjavanjem; • troškove izgradnje lokalne vodovodne mreže u cilju povezivanja na gradsku mrežu; • troškove izgradnje lokalne fekalne i kišne kanalizacije u cilju povezivanja na gradsku mrežu; • troškove izgradnje lokalne telefonske instalacije u cilju povezivanja na gradsku mrežu; • troškove nadzora nad izvođenjem infrastrukturnih objekata; • administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova, prateće troškove, i drugo.

20. D.Troškovi projektovanja i izgradnje objekta D.1.Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta D.2.Troškovi građenja objekta D.3.Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta

21. D.1.Troškovi izrade i overe tehničkedokumentacije objekta • Projektovanje se, uobičajeno, ugovara po m2 površine objekta • Ovde spadaju arhitektonsko-građevinski projekti i projekti instalacija građevinskog objekta, dok su troškovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u troškove u tački B.

22. D.2.Troškovi građenja objekta • Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta strukture investicionog programa. To su sledeći troškovi: • Troškovi izvođenja grubihgrađevinskih radova • Troškovi izvođenja građevinsko- zanatskih radova • Troškovi izvođenja instalaterskih radova • Troškovi izgradnje skloništa

23. D.3.Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta • Nadzor nad izvođenjem se ugovara, uobičajeno, prema vrednosti građenja (u nekom % od vrednosti građenja)

24. E. Ostali prateći troškovi • troškovi upravljanja projektom/troškovi poslovanja • administrativni troškovi po pojedinim komponentama (troškovi tehničkog pregleda, pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje) • Ovi troškovi se u investicionom programu obračunavaju po kvadratnom metru objekta.

25. RAČUNANJE TROŠKOVA IZGRADNJE OBJEKTA • Obračun cene građenja objekta se vrši kao zbir cena svih pozicija iz predmera radova • Obračun cene pojedinih pozicija predmera radova se vrši analizom cena-kalkulacijom pomoću građevinskih normi • Ulazni podaci za analizu cena su: • Cena rada • Cena materijala • Cena rada građevinskih mašina • Kalkulativni faktor

26. Obračun cene građenja • Cena pozicija izvođenja radova određuje se putem analize cena-kalkulacija na sledeći način: • Cp = EMAT+MEH + ERS x F, gde su Cp-cena pozicije (radova) EMAT+MEH-troškovi materijala sa troškovima mehanizacije ERS -troškovi radne snage F -Kalkulativni faktor na troškove radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

27. Obračun cene građenja • U slučaju kada se cena pozicija izvođenja radova određuje po obrascu: Cp = EMAT+MEH + ERS x F • Kalkulativni faktor F se računa: kao količniksvihpratećih troškova koji nisu uključeni u kalkulaciju cene i brutozarada proizvodnih radnika: F= PT /ERS , gde su: F – kalkulativni faktor, PT – prateći troškovi (koji na pr. mogu biti: zarade režijskog osoblja, materijalni troškovi, kancelarijski materijal, transportne usluge, razne takse i dažbine, naknade za bolovanja zaposlenih, troškovi reprezentacije, itd) ERS -troškovi radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

28. PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA • Prikazani način formiranja cene, pored troškova izgradnje objekta i infrastrukture na lokaciji, sadrži i razmatranja i obračun naknada koje investitori plaćaju javnim komunalnim preduzećima. • Međutim usled neminovnih promena u ekonomskom sistemu, pitanje je koliko će dugo izloženi model moći da opstane. • Naime uključenjem gradskog građevinskog zemljišta u promet i vlasničkatransformacija komunalnih preduzeća može dovesti do suštinskih promena koje se odnose cenu zemljišta i na gazdovanje objektima infrastrukture.

29. TRŽIŠNA VREDNOSTGRAĐEVINSKOG OBJEKTA • Tržišna vrednost građevinskog objekta je određena odnosima na tržištu • Proizvodna vrednost objekta je vrednost objekta koji se gradi, gde je uračunata cena izvođenja radova i ostali aktuelni troškovi • U praksi, kupoprodajna vrednost građevinskog objekta na tržištu, iako u mnogome zavisi od proizvodne vrednosti, može biti jednaka, veća, ili manja od njegove proizvodne vrednosti

30. TRŽIŠNA VREDNOSTGRAĐEVINSKOG OBJEKTA • Postoje metode kojima se računa tržišna vrednost građevinskog objekta. • Ove metode se uglavnom baziraju: • na proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obračuna tržišne vrednosti, • na vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgrađen, vezano za namenu objekta i infrastrukturnu opremljenost lokacije, kao i • na kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnosti objekta za projektovanu namenu

31. TRŽIŠNA VREDNOSTGRAĐEVINSKOG OBJEKTA • Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tržištu da povećaju ili umanje proizvodnu vrednost objekta • Kod objekata koji su već korišćeni (objekti u eksploataciji), pri određivanu tržišne vrednosti, osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i: • procenat amortizacije objekta • vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istrošeni i koje je potrebno revitalizovati • U ovakvim slučajevima, očigledno je, da procenat amortizacije i troškovi revitalizacije umanjuju tržišnu vrednost objekta

32. TRŽIŠNA VREDNOSTGRAĐEVINSKOG OBJEKTA • U literaturi autori prikazuju razne načine sračunavanja tržišne vrednosti objekata. • Ustanove koje se bave procenama i veštačenjima imaju svoje razvijene metode i postupke u određivanju vrednosti objekata. • Proračunom procenjena vrednost objekta verifikuje se na tržištu prilikom kupoprodaje. • Ako za objekat ne postoje zainteresovani kupci, svaka proračunom izvršena procena vrednosti ovakvog objekta nema potvrdu na tržištu. • Veliku primenu računsko određivanje tržišne vrednosti objekata ima kod veštačenja u sudskim procesima, prilikom eksproprijacije, vlasničke transformacije i sl.